Zweitwohnsitze und Ferienimmobilien in Deutschland: Regionale Preistrends und 2025-Marktchancen

Im Jahr 2025 ist eine Ferienimmobilie in Deutschland kein Luxus mehr für wenige - sie ist eine strategische Entscheidung, die von regionalen Unterschieden, regulatorischen Hürden und veränderten Nutzungsbedürfnissen geprägt ist. Wer hier investieren will, muss wissen, wo die Preise explodieren, wo sie noch fair sind und wo die Gemeinden einfach nicht mehr zulassen, dass du deine Wohnung als Ferienobjekt vermietest. Es geht nicht mehr nur um Strand und Berg - es geht um Nachhaltigkeit, Rentabilität und Überleben in einem Markt, der sich rasant verändert.

Wo die Preise durch die Decke gehen - und warum

Die teuersten Ferienwohnungen in Deutschland findest du nicht in der Karibik, sondern in Nordfriesland und Dithmarschen. Hier zahlt du im Durchschnitt 8.440 Euro pro Quadratmeter. Das ist mehr als doppelt so viel wie im Schwarzwald, wo du für knapp 2.700 Euro pro Quadratmeter eine Wohnung bekommst. Warum? Weil Nordfriesland der einzige Landkreis in Deutschland ist, in dem mehr als jede zehnte Wohnung als Ferien- oder Zweitwohnung genutzt wird. Die Nachfrage ist so hoch, dass die Preise nicht mehr von Angebot und Nachfrage, sondern von der Angst vor dem Verpassen bestimmt werden.

Mecklenburg-Vorpommern führt die Liste der Bundesländer mit den meisten Ferienunterkünften an - über 115.000 Objekte. Schleswig-Holstein und Bayern folgen dicht dahinter. Doch das ist kein Zeichen für Chancen - das ist ein Warnsignal. In diesen Regionen gibt es längst nicht mehr genug Wohnraum für die Einheimischen. Deshalb greifen Kommunen immer häufiger durch: In Bayern dürfen neue Zweitwohnsitze seit 2024 nur noch mit Sondergenehmigung gebaut werden. In einigen Orten an der Ostsee ist die Vermietung an Touristen bereits komplett verboten, wenn die Wohnung nicht als Hauptwohnsitz genutzt wird.

Die neue Welle: Von der Küste in die zweite Reihe

Die Zeiten, in denen alle nur an die Nord- oder Ostsee wollten, sind vorbei. Wer heute eine Ferienimmobilie kauft, sucht nach etwas anderem: Sicherheit. Klimawandel, Sturmfluten, Küstenerosion - das macht viele Käufer vorsichtig. Die klassischen Hotspots an der Küste werden nicht mehr automatisch bevorzugt. Stattdessen wandern die Interessenten in die zweite und dritte Reihe: in die Eifel, den Harz, die Mecklenburgische Seenplatte oder ins Allgäu.

Warum? Weil diese Regionen weniger anfällig für Wetterextreme sind, aber trotzdem gute Infrastruktur, Wanderwege, Seen und Ruhe bieten. Die Preise sind noch moderat - oft unter 4.000 Euro pro Quadratmeter - und die Auslastung bleibt stabil. Ein Haus in der Eifel, das du selbst vier Wochen im Jahr nutzt und sonst vermietest, kann genauso rentabel sein wie eine Wohnung in Sylt - nur mit weniger Stress und geringeren Wartungskosten.

Wer kauft - und warum

Eine repräsentative Umfrage von Civey aus November 2025 zeigt: 53 Prozent der Deutschen würden sich gerne eine Ferienimmobilie zulegen, wenn sie das Geld hätten. Aber nur jeder Vierte hat das notwendige Eigenkapital. Die Hürde liegt bei 30 bis 40 Prozent Eigenkapital - viel mehr als bei einer Hauptwohnung. Banken sehen Ferienimmobilien als riskanter an. Deshalb verlangen sie höhere Zinsen, kürzere Laufzeiten und strengere Bonitätsprüfungen.

Interessant ist auch die Altersverteilung. Unter 50-Jährige nutzen ihre Ferienwohnung durchschnittlich nur sieben Wochen pro Jahr. Sie sehen sie als Kapitalanlage, nicht als Ferienhaus. Die älteren Käufer dagegen wollen dort verbringen - oft mehr als 20 Wochen. Das beeinflusst, was sie kaufen: Jüngere bevorzugen Objekte mit guter Vermietungsmöglichkeit, Ältere suchen nach Charme, Ruhe und langer Lebensdauer.

Die neue Wirtschaft: Co-Ownership statt Vollkauf

Du hast nicht 500.000 Euro für ein Reetdachhaus an der Nordsee? Dann ist Co-Ownership die Lösung. Modelle wie von MYNE Homes erlauben es, Anteile an einer Ferienimmobilie zu kaufen - mit 20.000 bis 50.000 Euro statt 500.000. Rund 40 Millionen Haushalte in Deutschland, Österreich und der Schweiz haben damit Zugang zu Immobilien, die sonst nur für Superreiche erreichbar wären. Diese Modelle funktionieren mit professioneller Verwaltung, festen Nutzungszeiten und klaren Regeln. Die Auslastung liegt bei 23 Wochen pro Jahr - das bedeutet, dass die Einnahmen oft die Kosten für Kredit, Wartung und Steuern übersteigen.

84 Prozent der Ferienwohnungen werden heute selbst verwaltet. Aber das wird immer schwieriger. Wer nicht selbst vor Ort ist, braucht eine Verwaltung. Wer keine Zeit hat, sich mit Gästen, Reinigung und Buchungen zu beschäftigen, sollte auf professionelle Modelle setzen. Selbstverwaltung ist nur dann sinnvoll, wenn du in der Nähe wohnst oder die Wohnung nur sporadisch vermietest.

Was wirklich zählt: Lage, Energieeffizienz, Architektur

Lage ist immer noch das wichtigste Kriterium. Aber was heißt Lage heute? Es ist nicht mehr nur die Entfernung zum Strand. Es ist die Erreichbarkeit mit dem Auto, die Nähe zu Einkaufsmöglichkeiten, die Qualität der Wanderwege, die Sicherheit vor Überschwemmungen und die Verfügbarkeit von Breitbandinternet. Wer heute eine Ferienimmobilie kauft, muss auch an die Zukunft denken: Eine Immobilie mit alten Fenstern, schlechter Dämmung und einer Ölheizung wird in zehn Jahren kaum noch vermietbar sein. Energieeffizienz ist kein Bonus - sie ist Pflicht. Die Nachfrage nach Gebäuden mit Energieklasse A oder B steigt rasant.

Auch die Architektur zählt. Ein Reetdachhaus an der Küste, ein Holzchalet in den Alpen oder ein rustikales Bauernhaus in der Eifel - diese Objekte haben einen hohen emotionalen Wert. Sie erzählen eine Geschichte. Und das macht sie vermietbar. Standard-Wohnungen mit Fliesenboden und Küchenzeile aus dem Jahr 2000 verkaufen sich kaum noch.

Regulierung: Die größte Gefahr für Investoren

Viele Investoren unterschätzen die regulatorischen Risiken. In einigen Gemeinden in Bayern, Schleswig-Holstein und an der Ostsee gibt es sogenannte „Zweitwohnungsverbote“. Das bedeutet: Du darfst deine Wohnung nicht vermieten, wenn du nicht selbst dort wohnst. Andere Orte verlangen, dass du mindestens 180 Tage pro Jahr selbst nutzt - sonst verlierst du die Erlaubnis. Diese Regeln gelten nicht bundesweit - sie sind lokal. Und sie ändern sich schnell.

Was du tun musst: Bevor du einen Kaufvertrag unterschreibst, gehst du zum Bauamt der Gemeinde und fragst nach den aktuellen Regelungen für Ferienvermietungen. Frag nach der „Gebäudenutzungsverordnung“ und der „Tourismusordnung“. Keine Ahnung, wie das geht? Dann hol dir einen lokalen Immobilienexperten. Ein Anwalt oder Makler, der sich auf Ferienimmobilien spezialisiert hat, kostet 500 bis 1.000 Euro - aber das ist Geld, das du nicht verlierst. Es schützt dich vor einem teuren Fehler.

2025: Was kommt als Nächstes?

Der Markt wird sich weiter spalten. In den Hotspots wie Nordfriesland, Sylt oder den Chiemgauer Alpen steigen die Preise weiter - aber die Möglichkeiten zum Kauf schrumpfen. In Regionen mit moderaten Preisen und guter Infrastruktur - wie der Mecklenburgische Seenplatte, der Eifel oder der Oberpfalz - gibt es noch echte Chancen. Hier kannst du noch mit 200.000 bis 350.000 Euro eine Immobilie kaufen, die dir in zehn Jahren 500.000 Euro wert sein könnte.

Die Zukunft gehört den kombinierten Nutzungskonzepten: Du nutzt deine Wohnung selbst, vermietest sie aber professionell, wenn du nicht da bist. Das ist der einzige Weg, die hohen Finanzierungskosten zu decken. Wer nur als Eigennutzer kauft, riskiert, dass die Kosten überwiegen. Wer nur als Investor denkt, riskiert, dass die Gemeinde ihn verbietet.

Die IW-Studie zum Wohnen in Deutschland 2025 sagt es klar: Die Nachfrage nach Wohnraum bleibt ungebrochen - aber das Angebot an Neubauten ist viel zu gering. Das wird die Preise auch in den Ferienregionen weiter nach oben treiben. Wer jetzt handelt, hat noch Chancen. Wer wartet, zahlt mehr - und bekommt vielleicht nicht einmal mehr die Möglichkeit, etwas zu kaufen.