Vormerkung im Grundbuch löschen lassen: Voraussetzungen, Kosten und Schritte im Detail

Wenn du eine Immobilie gekauft hast und die Vormerkung im Grundbuch noch immer steht, obwohl der Kauf abgeschlossen ist, dann ist das kein Fehler - aber es ist ein Schritt, den du lösen musst. Eine Vormerkung ist kein Endzustand. Sie ist ein vorläufiger Schutz, der dafür sorgt, dass der Käufer später wirklich Eigentümer wird. Sobald der Kaufpreis gezahlt ist, der Vertrag erfüllt ist oder der Vertrag gar nichtig wurde, muss die Vormerkung weg. Sonst bleibt sie wie ein altes Etikett am Haus hängen - und das kann Probleme machen, wenn du später verkaufen, vererben oder finanzieren willst.

Was ist eine Vormerkung überhaupt?

Eine Vormerkung ist ein Eintrag in Abteilung II des Grundbuchs. Sie sichert einen zukünftigen Anspruch, zum Beispiel das Recht, Eigentümer einer Immobilie zu werden. Sie wird oft bei Kaufverträgen verwendet, damit der Verkäufer nicht einfach nochmal verkaufen kann, bevor der Kaufpreis vollständig bezahlt ist. Sie ist kein Eigentum, sondern ein rechtlicher Schutz. Und sie hat einen klaren Nachteil: Sie bleibt bestehen, bis jemand sie offiziell löscht. Das macht sie so mächtig - und auch so gefährlich, wenn sie nicht mehr benötigt wird.

Die Vormerkung ist nicht freiwillig. Sie entsteht, wenn ein Notar sie einträgt. Und sie verschwindet nicht von alleine. Selbst wenn der Kaufpreis vor fünf Jahren vollständig bezahlt wurde, bleibt die Vormerkung im Grundbuch stehen - bis jemand sie löscht. Das ist kein technischer Fehler, sondern ein Rechtsprinzip: Die Eintragung ist nur dann ungültig, wenn der Grund dafür weg ist. Und das musst du beweisen.

Wann darfst du eine Vormerkung löschen lassen?

Du darfst eine Vormerkung nur dann löschen lassen, wenn der Grund, warum sie eingetragen wurde, nicht mehr besteht. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat das 2022 klar gesagt: Die Vormerkung ist akzessorisch. Das bedeutet, sie lebt nur so lange wie der Anspruch, den sie sichert.

Drei konkrete Fälle sind hier wichtig:

• Erfüllung des Anspruchs: Wenn du als Käufer den Kaufpreis vollständig bezahlt hast, ist der Anspruch erfüllt. Die Vormerkung muss weg.
• Nichtigkeit des Vertrags: Wenn der Kaufvertrag zum Beispiel wegen fehlerhafter Widerrufsbelehrung nichtig ist, dann ist auch die Vormerkung ungültig. Ein Urteil des BGH aus 2019 hat das bestätigt.
• Zeitliche Befristung: Manche Vormerkungen haben ein Ablaufdatum. Wenn das Datum erreicht ist, fällt sie automatisch weg - aber nur, wenn du das auch nachweist.

Es gibt keinen Grund, eine Vormerkung zu lassen, wenn sie keinen Zweck mehr erfüllt. Ein Grundbuchamt wird sie nicht einfach löschen, nur weil du es wünschst. Du musst nachweisen, dass der Anspruch erloschen ist.

Wie funktioniert der Löschungsprozess?

Der Weg zur Löschung ist klar, aber streng geregelt. Es gibt drei Wege - und nur einer ist für die meisten Menschen praktikabel.

1. Mit schriftlicher Bewilligung des Berechtigten
Das ist der Standardweg. Wenn du als Käufer die Vormerkung löschen willst, brauchst du die Zustimmung des Verkäufers - also des ursprünglichen Eigentümers. Er muss eine schriftliche Erklärung abgeben, dass er die Löschung genehmigt. Diese Erklärung muss von einem Notar beglaubigt werden. Kein Brief, kein E-Mail, kein unterschriebenes Formular ohne Notar. Es muss ein notariell beglaubigtes Dokument sein. Danach reichst du es beim Grundbuchamt ein. Dort wird es geprüft, und wenn alles stimmt, wird die Vormerkung gelöscht. Die Bearbeitungszeit beträgt in der Regel 10 bis 14 Tage.

2. Grundbuchberichtigung nach § 22 GBO
Wenn der Berechtigte nicht mehr existiert, nicht mehr antwortet oder sich weigert, kannst du versuchen, die Vormerkung als unrichtig zu löschen. Das ist schwieriger. Du musst nachweisen, dass der gesicherte Anspruch gar nicht mehr besteht - und das reicht nicht. Du musst alle möglichen Gründe ausschließen, warum die Vormerkung trotzdem richtig sein könnte. Das Landgericht München hat das 2022 klargestellt: Selbst entfernte Möglichkeiten müssen widerlegt werden. Das ist ein juristischer Kampf, der oft vor Gericht endet.

3. Gerichtliche Klage nach § 894 BGB
Wenn der Berechtigte nicht kooperiert, kannst du vor Gericht klagen. Der BGH hat bestätigt, dass du einen Anspruch auf Löschung hast, wenn der Anspruch erloschen ist. Aber: Du musst den Nichtigkeitsgrund oder die Erfüllung nachweisen. Ein Gerichtsverfahren kostet Zeit und Geld - und ist nur sinnvoll, wenn andere Wege gescheitert sind.

Was kostet es, eine Vormerkung löschen zu lassen?

Die Kosten sind nicht fest, aber sie sind berechenbar. Sie setzen sich aus zwei Hauptteilen zusammen: Notarkosten und Grundbuchgebühren.

Notargebühren
Sie richten sich nach dem Wert des gesicherten Anspruchs - also meistens nach dem Wert der Immobilie. Für eine Immobilie mit einem Kaufpreis von 300.000 Euro beträgt die Gebühr für die Beglaubigung der Löschungsbewilligung aktuell 180 Euro (Stand: Januar 2024). Das ist ein fester Satz nach dem GNotKG. Kein Spielraum. Kein Rabatt.

Grundbuchgebühren
Diese Gebühr wird vom Grundbuchamt erhoben und beträgt 0,2 % des Immobilienwertes. Aber: Es gibt ein Minimum von 10 Euro und ein Maximum von 1.000 Euro. Bei einer Immobilie von 300.000 Euro ergibt das also 600 Euro. Bei einer Immobilie von 100.000 Euro wären es 200 Euro. Bei einer Immobilie über 500.000 Euro ist der Höchstbetrag erreicht - 1.000 Euro.

Zusätzliche Kosten
Wenn du vor Gericht gehen musst, kommen noch Anwaltskosten hinzu. Diese können zwischen 1.500 und 5.000 Euro liegen, je nach Streitwert. Eine Umfrage des Deutschen Anwaltvereins aus 2024 zeigt: In 68 % der Fälle scheitert die Löschung an fehlenden oder unvollständigen Dokumenten. In 45 % der Fälle gibt es Streit über den Anspruch. In 22 % der Fälle ist der Berechtigte verstorben, und die Erben wissen nichts davon.

Insgesamt liegen die durchschnittlichen Kosten für eine unkomplizierte Löschung bei 250 Euro. Bei komplexen Fällen mit Gerichtsverfahren kann es bis zu 6.000 Euro werden. Die meisten Menschen unterschätzen die Kosten - und dann wundern sie sich, warum es so lange dauert.

Was läuft schief? Häufige Fehler und wie du sie vermeidest

Der Löschungsprozess klingt einfach - aber in der Praxis laufen 65 % der Fälle mit Privatpersonen verzögert, weil sie keine juristische Hilfe hinzuziehen. Hier sind die drei häufigsten Fehler:

• Fehlende oder unvollständige Bewilligung: Ein unterschriebener Zettel reicht nicht. Es muss ein notariell beglaubigtes Dokument sein. Viele Menschen schicken einfach eine Kopie des Kaufvertrags - das reicht nicht.
• Verwechslung mit der Grundschuld: Eine Vormerkung ist nicht das Gleiche wie eine Grundschuld. Die Grundschuld wird bei Krediten eingetragen und muss separat gelöscht werden. Wer das verwechselt, macht den Prozess unnötig kompliziert.
• Fehlende Nachweise bei verstorbenen Berechtigten: Wenn der Verkäufer gestorben ist, musst du die Erben identifizieren und ihre Zustimmung einholen. Das ist oft schwierig, weil die Erbschaftsakten nicht mehr auffindbar sind.

Ein Beispiel aus der Praxis: Ein Nutzer aus Hamburg berichtete auf einem Immobilienforum, dass seine Löschung acht Wochen dauerte - nur weil die Bank die notarielle Bewilligung nicht fristgerecht ausgestellt hatte. Ein anderer Fall aus Berlin: Die Löschung ging in 12 Tagen, weil alle Dokumente vollständig und korrekt waren. Der Unterschied? Juristische Unterstützung.

Was ändert sich in Zukunft?

Die Rechtsprechung wird immer klarer. Das BGH-Urteil vom 14. Januar 2022 hat die Voraussetzungen für die Löschung präzisiert. Das Bundesjustizministerium arbeitet an einer Novelle der Grundbuchordnung, die ab 2026 vorsieht: Wenn ein Anspruch eindeutig erloschen ist, braucht es keine Zustimmung des Berechtigten mehr. Das ist ein großer Schritt.

Parallel dazu entwickelt das Deutsche Notarinstitut ein digitales Portal für Vormerkungslöschungen. Ab 2025 soll die Bearbeitungszeit von 14 auf 5 Tage sinken. Das ist ein Fortschritt - aber auch eine Herausforderung: Je schneller das System wird, desto wichtiger ist es, dass die Dokumente stimmen. Ein Fehler in der Digitalisierung kann teurer sein als ein Verzögerungsfehler.

Experten warnen: Die Sicherheit des Grundbuchs darf nicht aufs Spiel gesetzt werden. Die Zahl der Vormerkungslöschungen ist in den letzten fünf Jahren um 18 % gestiegen - von 650.000 auf 767.000 im Jahr 2023. Das liegt an mehr Kaufverträgen und mehr Nichtigkeitsurteilen. Aber auch an mehr Fehlern. Die geschätzten Schäden durch fehlerhafte Löschungen liegen bei 45 Millionen Euro pro Jahr.

Was solltest du jetzt tun?

Wenn du eine Vormerkung löschen willst:

1. Prüfe, ob der Grund für die Vormerkung noch besteht. Ist der Kaufpreis bezahlt? Ist der Vertrag nichtig? Ist die Frist abgelaufen?
2. Hole die schriftliche Zustimmung des Berechtigten - und lass sie von einem Notar beglaubigen.
3. Reiche das Dokument beim zuständigen Grundbuchamt ein. Du findest das Amt über die Website deines Landes.
4. Behalte alle Nachweise - besonders wenn der Berechtigte verstorben ist.
5. Wenn du unsicher bist: Sprich mit einem Fachanwalt für Grundstücksrecht. Das kostet 150-300 Euro für eine Erstberatung - und spart dir später Tausende.

Die Vormerkung ist kein Problem - sie ist ein Werkzeug. Und wie jedes Werkzeug: Sie funktioniert nur, wenn du sie richtig benutzt. Und wenn sie nicht mehr gebraucht wird, musst du sie ablegen. Sonst wird sie zum Hindernis.