Vertragsprüfung vor Unterschrift: Die entscheidende Checkliste für Immobilienkäufer in Deutschland

Beim Immobilienkauf geht es nicht nur um die richtige Lage oder die schöne Küche. Der entscheidende Moment kommt, wenn der Vertrag auf dem Tisch liegt und der Notar fragt: „Unterschreiben Sie hier?“ Doch viele Käufer unterschreiben, ohne wirklich zu verstehen, was sie unterschreiben. Und das ist riskant. Laut einer Umfrage des Immobilienverbandes IVD aus 2023 unterschreiben 42% der Immobilienkäufer den Kaufvertrag ohne fachkundige Prüfung. Das kostet im Durchschnitt 15.000 Euro an späteren Rechtskosten. Diese Checkliste hilft Ihnen, genau das zu vermeiden.

Stammdaten und Vertragspartner: Wer ist wirklich der Eigentümer?

Bevor Sie auch nur einen Tropfen Tinte aufs Papier bringen, prüfen Sie: Wer ist der Verkäufer? Der Name im Vertrag muss exakt mit dem Personalausweis oder Reisepass übereinstimmen. Kein „Herr Müller“ oder „Max Mustermann“. Es muss „Maximilian Müller“ heißen - mit korrektem Geburtsdatum und vollständiger Anschrift. Aber das ist erst der Anfang. Der wahre Knackpunkt liegt im Grundbuch. Dort steht, wer rechtlich der Eigentümer ist. Und hier passieren die häufigsten Fehler. Laut Notarin Sabine Müller aus München sind in 7% der Fälle die Namen im Vertrag nicht mit dem Grundbuch abgestimmt. Das kann den Vertrag ungültig machen. Prüfen Sie also: Ist der Verkäufer tatsächlich als Eigentümer im Grundbuch eingetragen? Fragt der Notar nach, zeigt er Ihnen den aktuellen Grundbuchauszug. Sie müssen ihn nicht nur sehen, sondern mit dem Vertrag vergleichen. Ein Unterschied? Kein Unterschrift. Erst wenn alles passt, geht es weiter.

Objektbeschreibung: Was kaufen Sie wirklich?

Ein Haus ist kein Haus. Eine Wohnung ist keine Wohnung. In Deutschland wird jedes Grundstück, jede Wohnung genau beschrieben. Im Vertrag muss stehen: Flurstücknummer, Lage, Grundstücksgröße, Baujahr. Bei Einfamilienhäusern reicht das meist. Bei Eigentumswohnungen wird es komplizierter. Hier ist nicht nur die Wohnung selbst wichtig, sondern auch der Anteil am Gemeinschaftseigentum. Das ist der Teil, den Sie gemeinsam mit anderen Bewohnern besitzen: Treppenhaus, Dach, Garten, Heizungszentrale. Dieser Anteil wird als Bruchteil angegeben - zum Beispiel „1/12“. Ist das nicht klar genannt, können Sie später vor Gericht stehen, weil Sie glauben, die Garage gehört zu Ihrer Wohnung - aber sie gehört nur zur Gemeinschaft. HEID Immobilienbewertung (2024) betont: „Wenn die Wohnung mit 80 m² angeboten wird, aber im Grundbuch nur 76 m² stehen, ist das kein Kleinigkeit. Das ist ein Rechtsproblem.“

Kaufpreis und Zahlungsmodalitäten: Wann, wie, wo?

Der Kaufpreis muss genau genannt sein. Kein „ca. 350.000 Euro“. Sondern „348.500 Euro“. Und es muss stehen, wie und wann das Geld fließt. Wird es auf einmal überwiesen? In Raten? Wann genau? Die Bankverbindung des Verkäufers muss vollständig und korrekt angegeben sein - Kontonummer, Bankleitzahl, Name des Kontoinhabers. Ein Tipp: Lassen Sie sich die Finanzierungszusage der Bank schriftlich geben. Sie ist nicht nur für den Notar wichtig, sondern auch für Sie. Denn wenn die Bank die Finanzierung absagt, müssen Sie den Kaufpreis aufbringen. Oder Sie verlieren Ihre Anzahlung. Die meisten Verträge enthalten eine sogenannte Finanzierungsbedingung. Das ist Ihr Rettungsanker. Prüfen Sie: Ist sie klar formuliert? Gilt sie nur, wenn die Zinsen unter 4,5% liegen? Oder ist sie unklar? Dann ist sie wertlos.

Belastungen und Lasten: Was verbirgt sich hinter der Immobilie?

Ein Haus kann nicht nur schön sein. Es kann auch belastet sein. Das heißt: Jemand anderes hat ein Recht darauf. Eine Hypothek? Eine Grundschuld? Eine Dienstbarkeit? Das bedeutet: Jemand anderes darf zum Beispiel über Ihr Grundstück laufen, oder eine Gasleitung verläuft darunter. All das steht im Grundbuch. Und das Grundbuch ist Ihr wichtigstes Dokument. Der Vertrag sagt: „Die Immobilie ist lastenfrei.“ Aber ist das wahr? Vergleichen Sie den Grundbuchauszug mit der Aussage im Vertrag. Wenn dort steht: „Grundschuld in Höhe von 80.000 Euro“, dann ist die Immobilie nicht lastenfrei. Sie zahlen dann nicht nur den Kaufpreis, sondern auch die Schulden des Vormieters. In Hamburg wurde 2023 einer Käuferin eine versteckte Grundschuld von 42.000 Euro erspart - nur weil sie den Grundbuchauszug mit dem Vertrag abgeglichen hatte. Das ist kein Einzelfall. Laut dem Deutschen Notarverein sind in 98% aller Fälle diese Unterlagen notwendig.

Nebenkosten: Was kostet der Kauf wirklich?

Der Kaufpreis ist nur ein Teil der Kosten. Dazu kommen Notarkosten, Grunderwerbsteuer und Maklerprovision. Diese Kosten müssen im Vertrag klar geregelt sein. Wer zahlt was? Oft steht nur: „Die Kosten werden nach gesetzlicher Vorschrift getragen.“ Das ist unklar. Die Notarkosten liegen bei 1,5% bis 2% des Kaufpreises. Die Grunderwerbsteuer variiert je nach Bundesland: 3,5% in Bayern, 6,5% in Schleswig-Holstein. Die Maklerprovision liegt bei 1,5% bis 3% plus Mehrwertsteuer. Wenn das nicht im Vertrag steht, müssen Sie es selbst herausfinden. Und das kostet Zeit - und Geld. Die Sparkasse-Checkliste (2024) empfiehlt: „Berechnen Sie die Gesamtkosten vor dem Termin. Wenn Sie 400.000 Euro zahlen, dann kommen noch etwa 35.000 Euro an Nebenkosten dazu. Das ist fast ein Viertel des Kaufpreises.“

Übertragung von Möbeln und Schlüsselübergabe: Was ist inklusive?

Ist die Küche mit dabei? Und die Waschmaschine? Oder nur der Bodenbelag? Das muss im Vertrag stehen. Oft steht da: „Alle festen Einbaueinrichtungen bleiben.“ Aber was ist „fest“? Eine Einbauküche? Ja. Ein Regal, das auf Schrauben hängt? Nein. Hier hilft nur eine Liste. Schreiben Sie alles auf, was Sie mitnehmen wollen - und lassen Sie es im Vertrag als Anlage festhalten. Und die Schlüsselübergabe? Wann genau? Am Tag der Beurkundung? Oder erst nach der Vollzahlung? Ein Vertrag aus 2024 aus Leipzig enthielt die Formulierung: „Die Schlüsselübergabe erfolgt nach Zahlungseingang.“ Aber wann wurde gezahlt? Wer hat das kontrolliert? Rechtsanwalt Markus Fischer rät: „Schreiben Sie es genau: ‚Die Schlüsselübergabe erfolgt am 15. Juni 2026 um 14:00 Uhr gegen Quittung.‘“ So gibt es keine Missverständnisse. Und Sie haben einen Beweis.

Dokumente, die Sie brauchen - und die Sie nicht vergessen dürfen

Beim Notartermin brauchen Sie mehr als nur Ihren Ausweis. Sie brauchen:

• Den vollständigen Kaufvertrag (mindestens zwei Exemplare)
• Den aktuellen Grundbuchauszug (nicht älter als drei Monate)
• Die Finanzierungszusage der Bank (in Originalform)
• Den Energieausweis (Energieeffizienzklasse A+ bis H)
• Personalausweis oder Reisepass mit Meldebescheinigung

Wenn Sie eines davon vergessen, kann der Notar den Vertrag nicht beurkunden. Dann müssen Sie einen neuen Termin machen - und das kostet Geld. Der Deutsche Notarverein bestätigt: „In 98% der Fälle verlangt der Notar diese Unterlagen. Es ist kein Extra. Es ist Pflicht.“

Was Sie bei Eigentumswohnungen besonders beachten müssen

Bei Wohnungen gibt es zwei Dokumente, die fast jeder übersehen: die Teilungserklärung und die jährliche Wohngemeinschaftsabrechnung. Die Teilungserklärung regelt: Was gehört mir? Was gehört allen? Wo liegen die Grenzen? Wer zahlt für das Dach? Wer für die Aufzüge? Diese Regelung ist oft kompliziert und in kleinen Schriftarten geschrieben. Prüfen Sie sie. Und die jährliche Abrechnung? Sie zeigt, wie viel Sie im letzten Jahr für Heizung, Reinigung, Instandhaltung gezahlt haben. Wenn die Kosten in den letzten drei Jahren um 20% gestiegen sind, dann wird es auch in Zukunft teuer. Laut dem Immobilienmaklerverband IVD entstehen 31% aller Streitigkeiten bei Eigentumswohnungen genau hier. Nicht wegen der Lage. Sondern wegen der Abrechnung.

Wie lange haben Sie Zeit? Und wer prüft am besten?

Sie haben mindestens 14 Tage vor dem Notartermin, um den Vertrag zu prüfen. Nutzen Sie diese Zeit. Laut der Deutschen Anwaltsakademie (2024) ist es sinnvoll, den Vertrag in drei Schritten zu prüfen:

1. Zuerst: Grundbuchauszug mit Vertrag abgleichen.
2. Dann: Kaufpreis, Zahlungsmodalitäten, Belastungen prüfen.
3. Zuletzt: Möbel, Schlüsselübergabe, Nebenkosten.

Und wer prüft am besten? Ein Fachanwalt für Immobilienrecht. Nicht der Makler. Nicht der Notar. Der Notar ist neutral. Er stellt sicher, dass alles rechtlich korrekt abläuft - aber er prüft nicht Ihren Vorteil. Ein Anwalt prüft, ob der Vertrag fair ist. Eine Studie von Prof. Dr. Anja Weber (Universität Leipzig, 2023) zeigt: Käufer, die ihren Vertrag von einem Fachanwalt prüfen ließen, hatten 27% weniger rechtliche Probleme im ersten Jahr nach dem Kauf. Das ist kein Luxus. Das ist Versicherung.

Praxis-Tipps: Wie Sie die Prüfung effektiv gestalten

Nutzen Sie Farben. Markieren Sie:

• Rot: Kritische Punkte (z.B. unklare Eigentümerangabe)
• Gelb: Fragen, die geklärt werden müssen (z.B. „Ist die Garage im Vertrag enthalten?“)
• Grün: Alles, was passt

Die HEID Immobilienbewertung bietet eine kostenlose Excel-Vorlage an, die von über 12.000 Nutzern im ersten Quartal 2024 heruntergeladen wurde. Sie können sie als Leitfaden nutzen. Und: Machen Sie sich Notizen. Schreiben Sie auf: „Warum ist das wichtig?“ - und „Was passiert, wenn das nicht stimmt?“ So verinnerlichen Sie die Risiken. Und Sie können später sagen: „Ich habe es gesehen. Ich habe es verstanden.“

Was passiert, wenn Sie nichts tun?

Sie unterschreiben. Sie zahlen. Sie ziehen ein. Und dann: Der Nachbar behauptet, die Garage sei sein. Die Bank sagt, die Finanzierung sei nicht gültig. Der Notar stellt fest: Der Verkäufer war nie Eigentümer. Das passiert. Und es ist teuer. In einem Fall aus dem Rheinland musste ein Käufer 8.500 Euro nachzahlen, weil die Garage nicht als Eigentum, sondern nur als Mietobjekt übertragen wurde. Das ist kein Einzelfall. Es ist die Regel, wenn man nicht prüft. Die Checkliste ist nicht nur ein Papier. Sie ist Ihr Schutzschild.