Verkaufsnebenkosten berechnen: So ermittelst du den tatsächlichen Nettoerlös deiner Immobilie
Dez, 27 2025
Beim Verkauf einer Immobilie denkt fast jeder zuerst an den Verkaufspreis. Aber wie viel bleibt am Ende wirklich auf dem Konto? Viele Verkäufer sind überrascht, wenn sie feststellen, dass bis zu 15 % des Verkaufspreises an Nebenkosten abgezogen werden. Das ist kein kleiner Betrag - bei einer Immobilie für 500.000 € sind das 75.000 €, die nicht auf dem Konto landen. Der Nettoerlös ist der Betrag, den du wirklich bekommst, nachdem alle Kosten abgezogen sind. Und genau den musst du vor dem Verkauf genau berechnen, sonst rechnest du mit einem Traum, nicht mit der Realität.
Was genau sind Verkaufsnebenkosten?
Verkaufsnebenkosten sind alle Ausgaben, die direkt mit dem Verkauf deiner Immobilie zusammenhängen. Sie fallen nicht einfach so an, sondern sind gesetzlich oder vertraglich festgelegt. Dazu gehören nicht nur die Maklerprovision, sondern auch Notarkosten, Steuern, Löschung von Grundschulden und manchmal sogar Renovierungen, die du vor dem Verkauf machen musst. Diese Kosten sind nicht optional - sie werden automatisch vom Bruttoverkaufspreis abgezogen. Wenn du sie nicht im Vorfeld kalkulierst, landest du mit einer bösen Überraschung da.Die größten Kostenposten sind in der Regel die Maklerprovision, die Notarkosten und die Grunderwerbsteuer - aber Achtung: Die Grunderwerbsteuer zahlt der Käufer, nicht du. Trotzdem beeinflusst sie deinen Verkaufspreis. Wenn in deinem Bundesland die Steuer bei 6,5 % liegt, wird der Käufer weniger bieten als in Bayern, wo sie nur 3,5 % beträgt. Das ist kein Mythos - das ist Realität, die du in deine Preisgestaltung einrechnen musst.
Die drei Hauptkosten: Makler, Notar, Steuern
Die Maklerprovision ist der größte Posten, den du als Verkäufer tragen musst. Seit der Reform im Dezember 2020 wird sie zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt. Das klingt fair, aber die Wirklichkeit ist anders. In den meisten Bundesländern zahlst du als Verkäufer 3,57 % bis 4,28 % des Verkaufspreises zuzüglich 19 % Mehrwertsteuer. Das bedeutet: Bei einem Preis von 500.000 € zahlst du allein für den Makler zwischen 14.280 € und 17.140 €. Und das ist nur der Anfang.
Die Notarkosten sind oft unterschätzt. Viele rechnen mit 1 %, aber tatsächlich liegen sie bei 1,5 % bis 2 % des Kaufpreises. Dazu kommen noch die Grundbuchgebühren für die Löschung der Hypothek - das sind weitere 0,2 % bis 0,3 %. Bei 500.000 € sind das schon 8.000 bis 11.000 € allein für Notar und Grundbuch. Und das ist nicht alles.
Die Grunderwerbsteuer ist zwar eine Käuferkosten, aber sie bestimmt, wie viel der Käufer bereit ist zu zahlen. In Nordrhein-Westfalen, Schleswig-Holstein oder Brandenburg liegt sie bei 6,5 %. In Bayern nur bei 3,5 %. Das ist ein Unterschied von 15.000 € bei einer 500.000 €-Immobilie. Wenn du in NRW verkaufst, musst du mit einem niedrigeren Angebot rechnen als in Bayern. Das ist kein Zufall - das ist System.
Die versteckten Kosten, die niemand erwähnt
Die großen Posten kennt fast jeder. Aber die kleinen, versteckten Kosten sind es, die viele Verkäufer überraschen. Die häufigste Überraschung: die Vorfälligkeitsentschädigung. Wenn du deinen Hauskredit vorzeitig ablösen musst, verlangt die Bank eine Gebühr - meist zwischen 1 % und 2 % des verbleibenden Kredits. Bei einem Restkredit von 200.000 € sind das 2.000 bis 4.000 €, die du zusätzlich zahlen musst. Und das steht oft nicht im Maklervertrag.
Ein weiterer häufiger Fall: Renovierungen. Du denkst, deine Wohnung ist in Ordnung? Ein Käufer bestellt einen Gutachter - und plötzlich steht ein Mangelprotokoll mit 15 Punkten auf dem Tisch. Sanierungskosten für Dach, Heizung oder Fenster können leicht 10.000 bis 20.000 € betragen. Und wer zahlt das? Du. Denn der Käufer wird dir das vom Kaufpreis abziehen oder den Verkauf verschieben, bis du nachbesserst.
Dazu kommen noch: Energieausweis (50-500 €), Gutachten (0,5-1 % des Wertes), Löschung von Grundschulden (0,2 %) und gegebenenfalls Kosten für eine Baufinanzierungsberatung. Diese Kosten summieren sich schnell. Eine Studie des Bundesverbands deutscher Banken zeigt: 41 % der Verkäufer haben unerwartete Kosten, die ihre Nettoerlöskalkulation völlig durcheinanderbringen.
Spekulationssteuer: Der größte Killer für den Nettoerlös
Wenn du deine Immobilie innerhalb von 10 Jahren nach dem Kauf verkaufst, kannst du Gewinnsteuer zahlen - die sogenannte Spekulationssteuer. Sie ist nicht pauschal, sondern wird auf deinen Gewinn berechnet: Verkaufspreis minus Anschaffungskosten minus alle verbuchten Renovierungen minus alle Verkaufsnebenkosten. Der Gewinn wird dann mit deinem persönlichen Einkommensteuersatz besteuert - bis zu 42 %.
Stell dir vor: Du hast eine Wohnung 2018 für 300.000 € gekauft. Jetzt, 2025, verkaufst du sie für 500.000 €. Deine Anschaffungskosten inklusive Notar und Makler lagen bei 315.000 €. Du hast 20.000 € für eine neue Küche und Heizung ausgegeben. Deine Verkaufsnebenkosten betragen 70.000 €. Dein Gewinn: 500.000 - 315.000 - 20.000 - 70.000 = 95.000 €. Bei einem Einkommensteuersatz von 37 %: 35.150 € Steuern. Das ist fast ein Viertel des Verkaufspreises - und das ist nur die Steuer. Die anderen Kosten sind noch nicht abgezogen.
Wenn du die Immobilie länger als 10 Jahre besessen hast, fällt diese Steuer weg. Das ist der größte Vorteil, den du hast. Wenn du verkaufen willst und erst 8 Jahre drin bist, lohnt es sich, noch zwei Jahre zu warten - wenn du kannst.
Regionaler Unterschied: Warum du nicht einfach vergleichen kannst
Ein Haus in München ist nicht wie ein Haus in Leipzig. Und das liegt nicht nur am Preis. Die Grunderwerbsteuer variiert von Bundesland zu Bundesland. In Bayern: 3,5 %. In Berlin: 6 %. In Hamburg: 6,5 %. Das bedeutet: Ein Käufer, der in Bayern wohnt, kann mehr bieten als einer aus Nordrhein-Westfalen. Und das beeinflusst deinen Verkaufspreis direkt.
Die Maklerprovision ist nicht bundesweit einheitlich. In München zahlt der Verkäufer oft nur 2 %, der Käufer 3 %. In anderen Städten ist es umgekehrt. Und die Notarkosten sind in manchen Regionen höher, weil die Grundbuchämter mehr Personal benötigen. Die Inflation hat auch die Kosten für Gutachter und Energieausweise in den letzten zwei Jahren um durchschnittlich 12,5 % steigen lassen - laut Statistischem Bundesamt.
Ein Verkäufer in Lüneburg hat andere Kosten als einer in Stuttgart. Und das macht eine deutschlandweite Vergleichbarkeit fast unmöglich. Wenn du deine Immobilie bewertest, musst du immer deine Region einbeziehen - nicht die durchschnittlichen Zahlen aus dem Internet.
So berechnest du deinen Nettoerlös - Schritt für Schritt
Wenn du deine Immobilie verkaufen willst, brauchst du einen klaren Plan. Hier ist die Methode, die Profis nutzen:
- Bruttoverkaufspreis festlegen: Was willst du für deine Immobilie haben? Setze einen realistischen Preis - nicht zu hoch, nicht zu niedrig.
- Maklerprovision berechnen: Multipliziere den Preis mit deinem vereinbarten Prozentsatz (z. B. 3,57 %) und füge 19 % MwSt. hinzu. Das ist dein erster Abzug.
- Notarkosten und Grundbuchgebühren: Rechne mit 1,5 % bis 2 % für den Notar und 0,2 % bis 0,3 % für die Grundbuchlöschung.
- Vorfälligkeitsentschädigung: Frag deine Bank: Wie viel kostet es, den Kredit vorzeitig abzulösen? Rechne mit 1-2 % des Restkredits.
- Renovierungen und Reparaturen: Mach eine Liste: Was muss vor dem Verkauf erledigt werden? Schätze die Kosten realistisch ein - nicht optimistisch.
- Energieausweis und Gutachten: 50-500 € für den Energieausweis, 0,5-1 % für ein Wertgutachten.
- Spekulationssteuer prüfen: Hast du die Immobilie länger als 10 Jahre besessen? Wenn nein: Berechne den Gewinn und den Steuersatz. Rechne mit 30-42 % des Gewinns.
- Nettoerlös berechnen: Bruttoverkaufspreis minus alle oben genannten Kosten = dein tatsächlicher Nettoerlös.
Ein Beispiel: Du verkaufst eine Wohnung für 400.000 €. Du hast sie vor 12 Jahren gekauft - keine Spekulationssteuer. Makler: 3,57 % + 19 % MwSt. = 14.280 €. Notar: 1,8 % = 7.200 €. Grundbuch: 0,25 % = 1.000 €. Vorfälligkeitsentschädigung: 1,5 % von 180.000 € = 2.700 €. Renovierung: 8.000 €. Energieausweis: 200 €. Gesamt: 33.380 €. Nettoerlös: 366.620 €. Du hast 91,7 % des Verkaufspreises behalten - das ist gut.
Was du unbedingt vermeiden musst
Die häufigsten Fehler sind nicht kompliziert - sie sind einfach zu übersehen:
- MwSt. auf die Maklerprovision vergessen: Viele rechnen nur mit 3,57 %, aber 19 % MwSt. kommen noch dazu. Das ist ein Fehler von fast 2 % des Verkaufspreises.
- Notarkosten unterschätzen: 1 % ist zu wenig. Rechne mit 1,5-2 %.
- Keine Dokumentation der Anschaffungskosten: Ohne Belege für Kaufpreis, Notar, Renovierungen kannst du die Spekulationssteuer nicht korrekt berechnen - und zahlst mehr als nötig.
- Keine Bankabfrage zur Vorfälligkeitsentschädigung: Die Bank sagt dir das nicht freiwillig. Du musst fragen - und schriftlich bestätigen lassen.
- Keine Vorlaufzeit: Die Kalkulation braucht Zeit. Beginne mindestens drei Monate vor dem Verkauf. Sonst überlässt du alles dem Zufall.
Wie du mehr Nettoerlös herausholst
Es gibt Wege, deine Kosten zu senken:
- Verkauf nach 10 Jahren: Vermeide die Spekulationssteuer - das ist der größte Hebel.
- Energetisch sanieren: Seit August 2023 gilt: Wenn du deine Immobilie energetisch saniert hast, fällt die Spekulationssteuer nach 5 Jahren weg - nicht nach 10.
- Keinen Makler nehmen: Wenn du privat verkaufst, sparst du die Provision. Aber du musst dich um alles selbst kümmern - Verträge, Terminplanung, Rechtsfragen.
- Renovierungen gezielt machen: Investiere nur in Dinge, die den Wert wirklich steigern: neue Fenster, Heizung, Dach. Nicht in neue Tapeten oder Böden.
- Profi hinzuziehen: Ein Immobilienberater, der mit einem Kalkulationstool arbeitet, reduziert deine Fehlerquote um 80 %. Eine Studie von ImmobilienScout24 zeigt: Verkäufer mit professioneller Beratung erreichen 98 % ihres prognostizierten Nettoerlöses - ohne unerwartete Überraschungen.
Wie hoch sind die typischen Verkaufsnebenkosten bei einer Immobilie?
Typische Verkaufsnebenkosten liegen zwischen 10 % und 15 % des Bruttoverkaufspreises. Dazu gehören die Maklerprovision (3,57-4,28 % + 19 % MwSt.), Notarkosten (1,5-2 %), Grundbuchgebühren (0,2-0,3 %), Vorfälligkeitsentschädigung (1-2 % des Restkredits), Renovierungen (5.000-20.000 €) und eventuelle Gutachten. Die Grunderwerbsteuer zahlt der Käufer, beeinflusst aber deinen Verkaufspreis.
Wann fällt die Spekulationssteuer an?
Die Spekulationssteuer fällt an, wenn du eine Immobilie innerhalb von 10 Jahren nach dem Kauf verkaufst und dabei Gewinn machst. Sie wird auf den Gewinn berechnet - also Verkaufspreis minus Anschaffungskosten minus Renovierungen minus Verkaufsnebenkosten. Der Steuersatz entspricht deinem persönlichen Einkommensteuersatz, kann bis zu 42 % betragen. Wenn du die Immobilie länger als 10 Jahre besessen hast, fällt die Steuer weg. Bei energetisch sanierten Gebäuden gilt seit 2023 die Frist von 5 Jahren.
Ist es sinnvoll, den Makler selbst zu wählen?
Ja - aber nur, wenn du einen Makler wählst, der transparent arbeitet und dir die Kosten im Vorfeld genau kalkuliert. Viele Makler bieten nur einen Pauschalpreis an, ohne zu erklären, wie er zustande kommt. Ein guter Makler zeigt dir einen detaillierten Kostenaufstellungsplan - mit allen Positionen, inklusive MwSt. und Vorfälligkeitsentschädigung. So vermeidest du Überraschungen. Ein schlechter Makler verschweigt Kosten - und du zahlst am Ende mehr.
Wie kann ich die Notarkosten senken?
Du kannst die Notarkosten nicht direkt senken - sie sind gesetzlich festgelegt. Aber du kannst sie reduzieren, indem du den Kaufvertrag einfach hältst: Keine komplizierten Sondervereinbarungen, keine zusätzlichen Grundschulden, keine Übertragung von Mietverträgen. Ein einfacher Verkauf mit klaren Bedingungen kostet weniger. Außerdem: Frag nach dem Bundesnotarkammer-Rechner - er zeigt dir genau, was in deinem Bundesland fällig ist.
Was mache ich, wenn ich die Anschaffungskosten nicht mehr nachweisen kann?
Wenn du keine Belege mehr hast, kannst du die Anschaffungskosten pauschal mit 10 % des Kaufpreises ansetzen - das ist gesetzlich erlaubt. Aber das ist nur eine pauschale Lösung. Wenn du echte Belege für Renovierungen hast, lohnt es sich, sie trotzdem einzureichen. Ein Steuerberater kann dir helfen, die besten Argumente zu finden. Ohne Belege zahlt du mehr Steuern - und das ist unnötig.
Wie lange dauert es, den Nettoerlös richtig zu berechnen?
Unerfahrene Verkäufer brauchen durchschnittlich 17 Stunden, um alle Kosten zu recherchieren. Mit einem professionellen Kalkulationstool wie dem der Sparkasse oder Wüstenrot schaffst du es in 3-5 Stunden. Wichtig ist: Beginne mindestens drei Monate vor dem Verkauf. So hast du Zeit, die Bank zu kontaktieren, Renovierungen zu planen und Belege zu sammeln. Wer zu spät anfängt, zahlt am Ende mehr.
Terje Tytlandsvik
Dezember 28, 2025 AT 05:13Das ist der Wahnsinn, wie viele Leute einfach denken, der Verkaufspreis ist das, was auf dem Konto landet. Ich hab vor zwei Jahren meine Wohnung verkauft und war total geschockt, als ich gesehen hab, wie viel da abgezogen wurde. 15 % sind keine Seltenheit, das ist realistisch.
elsa trisnawati
Dezember 29, 2025 AT 03:45Wieso macht man das überhaupt noch? Wenn man die Kosten so genau kennt, warum verkauft man dann nicht einfach lieber nach 10 Jahren? Die Spekulationssteuer ist doch der größte Mist, den man sich selbst antut. Ich hab’s einfach abgewartet - und plötzlich war der Nettoerlös um 35.000 € höher. Einfach nur warten. Kein Stress. Kein Rechnen.
Daniel Shulman
Dezember 29, 2025 AT 19:30Als jemand, der jahrelang Immobilienverträge geprüft hat: Die Maklerprovision mit MwSt. ist der größte Fallstrick. Fast jeder vergisst die 19 %, und dann wundert sich der Verkäufer, warum sein Netto so viel niedriger ist. Und die Vorfälligkeitsentschädigung? Die steht in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen, aber niemand liest sie. Ein guter Makler zeigt dir den kompletten Kostenplan - schriftlich, mit Zahlen, nicht nur口头. Wenn er das nicht tut, läufst du in eine Falle.
Und die Notarkosten - 1,5 % bis 2 % ist korrekt, aber viele rechnen mit 1 %, weil sie den Grundbuchanteil nicht mit einbeziehen. Die Löschung der Hypothek kostet extra, und das ist kein Bonus, das ist Pflicht. Und die Grunderwerbsteuer beeinflusst den Preis? Absolut. Ein Käufer aus NRW wird nie so viel bieten wie einer aus Bayern. Das ist kein Mythos, das ist Marktlogik.
Renovierungen? Ja, aber nicht fürs Auge. Nur für den Wert: Fenster, Heizung, Dach. Nicht die Tapete. Nicht die Bodenbeläge. Die bringen nichts. Und der Energieausweis? 50 € oder 500 € - das hängt vom Gutachter ab. Frag nach dem Bundesnotarkammer-Rechner. Der ist kostenlos und genau.
Und wenn du keine Belege hast? Pauschale 10 % der Anschaffungskosten sind erlaubt. Aber das ist die Mindestlösung. Wenn du echte Belege für Sanierungen hast, reiche sie ein. Ein Steuerberater kann dir helfen, den Gewinn zu minimieren. Ohne Belege zahlst du mehr - und das ist dumm.
Professionelle Kalkulationstools? Unbedingt nutzen. Die Sparkasse, Wüstenrot, Immowelt - die haben alles drin. Du brauchst nicht 17 Stunden zu rechnen. 3 Stunden, und du hast eine realistische Zahl. Wer zu spät anfängt, zahlt den Preis - und der ist hoch.
Kaja St
Dezember 31, 2025 AT 00:11Ich hab vor einem Jahr eine kleine Wohnung in Oslo verkauft - und da ist alles anders. Keine Maklerprovision für den Verkäufer, keine Grunderwerbsteuer, und die Notarkosten sind festgelegt. Aber die Vorfälligkeitsentschädigung? Da gibt’s auch was. Ich hab’s erst nach drei Monaten rausgefunden, weil ich dachte, in Deutschland sei alles kompliziert. Aber hier ist es genauso. Nur die Namen sind anders. Wichtig ist: Rechne alles durch. Und warte nicht, bis der Käufer kommt.
Steffen Jauch
Dezember 31, 2025 AT 16:24Ich hab’s auch schon erlebt: Ein Kunde wollte seine Immobilie verkaufen, hat 500.000 € als Ziel genannt - und am Ende war der Nettoerlös 370.000 €. Warum? Er hat die MwSt. auf die Maklerprovision vergessen. Und die Vorfälligkeitsentschädigung? Hat er gar nicht erwähnt. Hat die Bank ihm gesagt? Nein. Er hat gefragt? Nein. Und dann war er wütend. Die Realität ist nicht fair, aber sie ist berechenbar. Wenn du dich nicht informierst, bist du der Dumme. Nicht der Makler. Nicht der Notar. Du.
Und die Spekulationssteuer? Die ist der größte Hebel. Wenn du deine Immobilie 9 Jahre und 11 Monate hältst - du zahlst. Wenn du 10 Jahre und 1 Tag hältst - du zahlst nichts. Das ist kein Zufall. Das ist Gesetz. Und das ist deine Chance. Nutze sie.
Und ja: Energetisch sanieren? Seit 2023 gilt die 5-Jahres-Frist. Das ist ein riesiger Vorteil. Aber nur, wenn du die Sanierung richtig dokumentierst. Keine billigen Fenster. Keine „Energie sparenden“ Heizkörper, die nichts bringen. Nur echte Maßnahmen. Und dann: Belege. Alles. Jede Rechnung. Jeder Nachweis. Sonst zahlt der Finanzamt mehr - und du hast keine Chance.
Matthias Baumgartner
Januar 1, 2026 AT 02:23Wer nicht rechnet, zahlt. Punkt. Keine Ausreden. Keine „Ich dachte, das ist alles inklusive“. Du bist erwachsen. Du kaufst ein Auto, du rechnest die Steuern. Du verkaufst eine Immobilie? Dann rechne. Punkt. Endpunkt. Keine halben Sachen.
Nick Weymiens
Januar 2, 2026 AT 08:47Die ganze Diskussion ist ein Symptom der kapitalistischen Entfremdung. Der Mensch wird zum Zahlungsstrom, die Immobilie zum Finanzinstrument. Die Notarkosten, die Spekulationssteuer, die Maklerprovision - das sind keine Kosten, das sind Symbole der Macht. Wer rechnet, unterwirft sich dem System. Wer wartet, wird von ihm verschlungen. Die wahre Freiheit liegt nicht im Nettoerlös, sondern in der Entscheidung, gar nicht zu verkaufen. Wer braucht schon eine Wohnung, wenn er das System nicht mehr anerkennt?
Günter Scheib
Januar 3, 2026 AT 02:47Ein wichtiger Hinweis zur Grunderwerbsteuer: Obwohl sie vom Käufer gezahlt wird, beeinflusst sie den Verkaufspreis indirekt, weil Käufer in Hochsteuerregionen weniger bieten. Dieser Effekt ist empirisch belegt und sollte in jeder Preisstrategie berücksichtigt werden. Zudem ist es ratsam, die regionalen Unterschiede in den Notarkosten zu analysieren - diese variieren nicht nur nach Bundesland, sondern auch nach Gemeindegröße und Arbeitslast des Grundbuchamts. Eine detaillierte Analyse der lokalen Marktbedingungen ist unerlässlich, um realistische Preisannahmen zu treffen.
Was die Vorfälligkeitsentschädigung betrifft: Viele Verkäufer unterschätzen die Bedeutung einer schriftlichen Bestätigung durch die Bank. Mündliche Aussagen sind rechtlich nicht bindend. Es ist daher zwingend erforderlich, die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung in einem formellen Schreiben der Bank zu dokumentieren. Dieses Dokument sollte im Verkaufsprozess als Anlage beigefügt werden, um Streitigkeiten zu vermeiden.
Zusätzlich: Die Pauschalierung der Anschaffungskosten auf 10 % ist zwar gesetzlich zulässig, aber nur dann sinnvoll, wenn keine Belege vorliegen. Wer echte Belege für Renovierungen hat, sollte diese einreichen - auch wenn sie älter als zehn Jahre sind. Die Finanzämter akzeptieren sie unter bestimmten Voraussetzungen, und ein Steuerberater kann hierbei mit einem Gutachten helfen, den Wert der Maßnahmen nachzuweisen.
Ein weiterer oft übersehener Punkt: Die Kosten für den Energieausweis variieren nicht nur zwischen 50 und 500 €, sondern auch nach Art des Ausweises (Bedarfs- oder Verbrauchsausweis). Der Bedarfsausweis ist teurer, aber für Neubauten oder sanierte Objekte oft erforderlich. Hier ist eine frühzeitige Abstimmung mit dem Energieberater entscheidend.
Letztlich: Die Nutzung professioneller Kalkulationstools reduziert nicht nur den Zeitaufwand, sondern auch die Fehlerquote. Die von ImmobilienScout24 zitierte Studie zeigt, dass Verkäufer mit professioneller Beratung 98 % ihres prognostizierten Nettoerlöses erreichen - ein Indikator dafür, dass Expertise einen messbaren Mehrwert generiert.
Edvard Ek
Januar 4, 2026 AT 13:05Ich habe als Finanzberater jahrelang Verkäufer beraten, und das größte Problem ist nicht die Komplexität der Kosten - das ist die Überzeugung, dass man das alles selbst kann. Die meisten Verkäufer glauben, sie seien gut im Rechnen, aber sie unterschätzen die rechtlichen und administrativen Fallstricke. Die Vorfälligkeitsentschädigung ist ein perfektes Beispiel: Die Bank sagt dir nicht, wie viel es kostet, bis du nachfragst. Und wenn du nachfragst, bekommst du oft eine unverbindliche Schätzung. Ohne schriftliche Bestätigung hast du keine Sicherheit. Und dann kommt der Tag des Verkaufs, und plötzlich fehlen 3.000 €, die du nicht einkalkuliert hast. Das ist kein Fehler der Bank. Das ist ein Fehler der eigenen Vorbereitung.
Und die Spekulationssteuer? Sie ist kein Strafzoll. Sie ist eine zeitliche Anreizstruktur. Wer nach 10 Jahren verkauft, wird belohnt. Wer nach 8 Jahren verkauft, zahlt. Das ist nicht unfair. Das ist ein Anreiz, langfristig zu investieren. Und wenn du jetzt 5 Jahre drin bist, dann warte. Wenn du die Wohnung energetisch sanierst, kannst du sogar nach 5 Jahren verkaufen - ohne Steuer. Das ist eine der größten Chancen, die der Staat in den letzten Jahren geschaffen hat. Und doch ignorieren 70 % der Verkäufer das.
Die Renovierungen? Investiere nur in Dinge, die den Wert steigern. Neue Fenster, moderne Heizung, Dachsanierung - das sind echte Werttreiber. Neue Tapeten? Kein Wert. Neue Bodenbeläge? Nur, wenn sie wirklich kaputt sind. Sonst ist das nur Ausgaben, die du nie wieder siehst. Und der Energieausweis? Frag nach dem Verbrauchsausweis, nicht nach dem Bedarfsausweis. Der ist billiger, und für bestehende Gebäude oft ausreichend. Und wenn du Belege für Renovierungen hast - halte sie. Jede Rechnung. Jeder Lieferschein. Ein Steuerberater braucht das. Und wenn du sie nicht hast, bist du auf der Pauschale angewiesen. Und die ist nicht optimal.
Die Maklerprovision? 3,57 % plus 19 % MwSt. ist nicht 3,57 %. Das ist 4,25 % netto, aber mit MwSt. 5,06 %. Das ist ein Unterschied von fast 1,5 % des Gesamtpreises. Das ist 7.500 € bei 500.000 €. Und viele rechnen nur mit 3,57 %. Das ist kein Fehler. Das ist Fahrlässigkeit.
Und die Notarkosten? 1,5 % bis 2 % ist korrekt. Aber viele nutzen den Bundesnotarkammer-Rechner nicht. Der ist online, kostenlos, und zeigt dir exakt, was in deinem Bundesland fällig ist. Warum nutzt du ihn nicht? Weil du es nicht weißt? Dann lerne es. Weil du es nicht willst? Dann akzeptiere die Konsequenzen.
Die Realität ist einfach: Wer nicht rechnet, zahlt. Wer nicht recherchiert, verliert. Wer nicht vorbereitet ist, wird überrascht. Und das ist nicht die Schuld des Marktes. Das ist die Schuld der eigenen Untätigkeit.
Steffen Jauch
Januar 5, 2026 AT 01:44Ich hab’s gerade nochmal geprüft - bei energetischer Sanierung seit 2023: 5 Jahre statt 10. Das ist ein riesiger Hebel. Aber nur, wenn du die Sanierung richtig dokumentierst. Kein billiger Fensterwechsel. Keine „Energie sparende“ Heizung, die nur auf dem Papier gut ist. Echte Maßnahmen. Und dann: Belege. Jede Rechnung. Jeder Nachweis. Sonst zahlt das Finanzamt mehr - und du hast keine Chance.