Steuerliche Absetzbarkeit von Kaufnebenkosten bei vermieteten Immobilien: So sparen Sie richtig

Wenn Sie eine Immobilie kaufen, um sie zu vermieten, dann zahlen Sie nicht nur den Kaufpreis. Dazu kommen Notarkosten, Maklerprovision, Grunderwerbsteuer und Grundbuchgebühren - oft zusammen mehr als 12 Prozent des Kaufpreises. Bei einer Wohnung für 300.000 Euro sind das schon 36.000 Euro oder mehr. Und hier liegt der entscheidende Unterschied: Bei selbstgenutzten Immobilien sind diese Kosten steuerlich komplett weg. Bei vermieteten Objekten aber können Sie sie über Jahre hinweg absetzen - und das macht einen großen Unterschied in Ihrer Rendite.

Was genau zählt als Kaufnebenkosten?

Nicht alles, was beim Kauf anfällt, ist absetzbar. Nur bestimmte Kosten gehören zu den sogenannten Anschaffungsnebenkosten und fließen in die Abschreibung ein. Dazu gehören:

• Notarkosten (für Kaufvertrag und Grundbucheintrag)
• Maklerprovision (wenn der Makler den Vertrag vermittelt hat)
• Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 %)
• Grundbuchgebühren (für Eintragung des Eigentums)
• Rechtsanwaltskosten (wenn Sie einen Anwalt zur Prüfung des Vertrags hinzuziehen)
• Bewertungskosten (wenn eine Gutachterprüfung erforderlich war)

Was nicht zählt? Kosten für Renovierungen, die Sie nach dem Kauf vornehmen - die gehören zu den Instandhaltungskosten und werden separat abgesetzt. Auch Finanzierungskosten wie Zinsen und Tilgung sind zwar absetzbar, aber sie fallen nicht unter die Anschaffungskosten. Sie werden als Werbungskosten direkt im Jahr der Zahlung abgezogen.

Wie funktioniert die Abschreibung?

Sie können die Kaufnebenkosten nicht einfach im ersten Jahr absetzen. Sie werden mit dem Kaufpreis addiert und dann über 50 Jahre gleichmäßig abgeschrieben - das nennt sich lineare AfA (Absetzung für Abnutzung). Die Rate beträgt 2 Prozent pro Jahr.

Beispiel: Sie kaufen eine Wohnung für 300.000 Euro. Die Nebenkosten betragen 40.000 Euro. Ihre Gesamtanfangskosten: 340.000 Euro. Jedes Jahr dürfen Sie 2 % davon absetzen: 6.800 Euro. Das bedeutet: Jedes Jahr senkt das Ihre steuerbare Einkünfte aus Vermietung um 6.800 Euro. Bei einem Steuersatz von 30 % sparen Sie 2.040 Euro pro Jahr an Einkommensteuer - ohne dass Sie einen Cent in die Immobilie investieren müssen.

Es gibt Ausnahmen: Gebäude, die vor dem 31. Dezember 1924 errichtet wurden, werden mit 2,5 % über 40 Jahre abgeschrieben. Das ist ein kleiner Vorteil für alte Häuser. Und bei denkmalgeschützten Immobilien gibt es eine Sonderregel: In den ersten acht Jahren können Sie 9 % der Sanierungskosten absetzen, danach 7 % - bis nach zwölf Jahren alles abgeschrieben ist.

Warum ist die Gewinnerzielungsabsicht so wichtig?

Das Finanzamt prüft nicht nur, ob Sie die Kosten bezahlt haben - es fragt: Wollten Sie damit Geld verdienen? Wenn Sie die Immobilie gekauft haben, aber drei Jahre lang nicht vermietet haben, ohne dass es einen triftigen Grund gab (z. B. umfangreiche Renovierung), dann kann das Finanzamt die Absetzung ablehnen.

Wie beweisen Sie die Gewinnerzielungsabsicht? Mit Dokumenten:

• Immobilienanzeigen (z. B. aus Immobilienportalen)
• Protokolle von Besichtigungen mit Interessenten
• Eintragungen in einem Mietbuch oder Kalender
• Eine Erklärung, warum die Wohnung erst später vermietet wurde (z. B. Renovierungsdauer)

Ein Fall aus der Praxis: Ein Investor aus Köln kaufte eine Wohnung im Jahr 2022, ließ sie renovieren und vermietete sie erst 2024. Das Finanzamt lehnte die Absetzung der Kaufnebenkosten ab, weil er keine Anzeigen oder Besichtigungsprotokolle vorlegen konnte. Erst nach Einspruch mit Nachweisen wurde die Absetzung zugelassen - aber mit einem Jahr Verspätung. Dokumentieren Sie also von Anfang an.

Was ist der Unterschied zu selbstgenutzten Immobilien?

Wenn Sie eine Wohnung kaufen, um sie selbst zu bewohnen, dann dürfen Sie keine der Kaufnebenkosten absetzen. Keine Notarkosten, keine Grunderwerbsteuer, keine Maklerprovision. Das ist ein großer Nachteil gegenüber Investoren. Selbst wenn Sie die Wohnung später vermieten - die Kosten, die Sie beim Kauf gezahlt haben, bleiben unberücksichtigt.

Was bei Eigenheimen absetzbar ist: Handwerkerleistungen. Bis zu 20 % der Kosten (max. 1.200 Euro pro Jahr) können Sie als haushaltsnahe Dienstleistung absetzen - aber nur, wenn die Arbeiten in der eigenen Wohnung durchgeführt wurden. Und das ist alles. Keine Abschreibung, kein Vorteil über Jahre.

Bei vermieteten Immobilien dagegen: Alles, was mit der Vermietung zu tun hat, ist absetzbar - nicht nur die Kaufnebenkosten, sondern auch:

• Zinsen für das Hypothekendarlehen
• Wartung und Reparaturen
• Versicherungen (Haftpflicht, Feuer, Elementarschaden)
• Verwaltungskosten (z. B. Hausverwaltung)
• Kontoführungsgebühren für das separate Immobilienkonto

Das macht die Vermietung zur steuerlich attraktiveren Option - vorausgesetzt, Sie führen die Buchhaltung richtig.

Wie führen Sie die Buchhaltung richtig?

Sie brauchen keine komplizierte Bilanz. Aber Sie brauchen zwei Dinge: Ein separates Bankkonto und die Anlage V in Ihrer Einkommensteuererklärung.

Alle Einnahmen aus Miete müssen auf diesem Konto landen. Alle Ausgaben - von der Reparatur bis zur Maklerprovision - müssen von dort abgebucht werden. Wenn Sie private Ausgaben mit diesem Konto bezahlen, riskieren Sie, dass das Finanzamt alles ablehnt. Viele Investoren verlieren ihre Absetzungsrechte, weil sie das Konto nicht trennen.

Die Anlage V ist der Ort, wo Sie alle Einnahmen und Ausgaben auflisten. Dort tragen Sie die Kaufnebenkosten als Anschaffungskosten ein und berechnen die jährliche Abschreibung. Die Formulare sind auf der Website der Bundeszentralamt für Steuern verfügbar. Sie können sie selbst ausfüllen - aber viele tun es nicht.

Ein durchschnittlicher Vermieter, der ohne Steuerberater arbeitet, verbringt etwa 25 Stunden pro Jahr mit der Dokumentation. Das ist viel Zeit. Ein Steuerberater kostet zwischen 250 und 400 Euro pro Jahr - aber oft spart er Ihnen mehr als das ein. Die Absetzung von 40.000 Euro Kaufnebenkosten über 50 Jahre ergibt jährlich 6.800 Euro Abschreibung. Bei 30 % Steuersatz: 2.040 Euro pro Jahr. In drei Jahren haben Sie die Beratungskosten wieder verdient.

Was ändert sich 2025?

Zum 1. Januar 2025 gibt es keine Änderungen an den Regeln für die Abschreibung von Kaufnebenkosten. Die 2 % über 50 Jahre bleiben bestehen. Das hat das Bundesministerium der Finanzen im November 2024 bestätigt.

Aber die Diskussion läuft. Experten warnen: Die Regelung könnte künftig verschärft werden. Ein Vorschlag im Finanzausschuss des Bundestags: Kaufnebenkosten nur noch absetzbar, wenn die Immobilie mindestens zwei Jahre vermietet wird. Das soll Spekulationen erschweren. Auch die Idee, die Abschreibungsrate zu senken - von 2 % auf 1,5 % - wird diskutiert. Das würde die jährliche Ersparnis um ein Drittel reduzieren.

Wenn Sie jetzt investieren, nutzen Sie die aktuelle Regelung. Sie haben eine klare, stabile Grundlage. Wer später kommt, könnte auf schlechtere Konditionen treffen.

Was sagt die Praxis?

Ein Investor aus Berlin hat 2023 eine Wohnung für 320.000 Euro gekauft. Die Nebenkosten lagen bei 42.000 Euro. Er hat alle Belege gesammelt, ein separates Konto eröffnet und die Anlage V korrekt ausgefüllt. Seine jährliche Abschreibung: 7.240 Euro. Bei 30 % Steuersatz: 2.172 Euro Ersparnis pro Jahr. In zehn Jahren: über 21.000 Euro. Er hat die Immobilie nicht verkauft - und trotzdem hat er bereits mehr an Steuervorteilen gesammelt, als er an Zinsen gezahlt hat.

Aber es gibt auch negative Beispiele. Ein Nutzer aus Hamburg meldete sich im Forum r/DeutschlandFinance: Er hatte 17.500 Euro Grunderwerbsteuer als Anschaffungskosten angegeben - aber keine Anzeigen oder Besichtigungsprotokolle. Das Finanzamt hat alles abgelehnt. Er musste nachzahlen - mit Zinsen. Die Lektion: Dokumentation ist kein Extra - sie ist die Voraussetzung.

Was sollten Sie jetzt tun?

Wenn Sie eine Immobilie kaufen wollen, um sie zu vermieten:

1. Rechnen Sie die Kaufnebenkosten mit ein - sie sind Teil Ihres Investitionsbudgets.
2. Halten Sie alle Belege: Notar, Makler, Finanzamt, Grundbuchamt - alles sammeln.
3. Eröffnen Sie ein separates Bankkonto für die Immobilie - kein privates Konto!
4. Beginnen Sie mit der Dokumentation der Gewinnerzielungsabsicht - noch vor dem Kauf.
5. Beauftragen Sie einen Steuerberater, der sich mit Vermietung auskennt - spätestens beim ersten Jahr.
6. Füllen Sie die Anlage V korrekt aus - nutzen Sie die Software oder lassen Sie sich helfen.

Die steuerliche Absetzbarkeit von Kaufnebenkosten ist kein Luxus - sie ist ein wesentlicher Teil der Rendite. Wer sie ignoriert, gibt Geld auf dem Tisch liegen. Wer sie nutzt, macht seine Investition langfristig rentabler - und das ohne einen Cent mehr in die Immobilie zu stecken.