Schimmelschäden in Mietwohnungen: Wer haftet und wie beweist man es?
Nov, 17 2025
Wenn in der Wohnung Schimmel auftritt, ist die erste Frage nicht: Schimmelschaden - sondern: Wer muss das bezahlen? Viele Mieter fürchten sich vor hohen Nachzahlungen, Vermieter vor teuren Sanierungen. Doch das Mietrecht gibt klare Regeln - wenn man sie kennt und richtig anwendet.
Wer ist verantwortlich - Mieter oder Vermieter?
Die einfache Antwort: Es kommt auf die Ursache an. Der Vermieter ist nach § 535 BGB verpflichtet, die Wohnung in einem vertragsgemäßen Zustand zu halten. Das bedeutet: Wenn der Schimmel durch bauliche Mängel entsteht, ist er verantwortlich. Das sind zum Beispiel undichte Dächer, feuchte Kellerwände, kaputte Rohre oder mangelhafte Dämmung.
Der Mieter hingegen muss für sein Verhalten haften. Wer zu wenig lüftet, Heizkörper hinter Möbeln versteckt oder Feuchtigkeit durch Kochen, Duschen oder Trocknen von Wäsche nicht abführt, trägt die Schuld. Der Bundesgerichtshof hat 2018 klargestellt: Bei Altbauten aus den 50er bis 70er Jahren haften Vermieter nicht für Schimmel durch Wärmebrücken, wenn die Bausubstanz damals den Standards entsprach. Das heißt: Ein Haus aus 1965 mit dicken Ziegelwänden und keiner Dämmung ist nicht automatisch mangelhaft - auch wenn es heute kälter ist.
Was zählt als baulicher Mangel?
Bauliche Ursachen sind oft schwer zu erkennen, aber leicht nachzuweisen. Dazu gehören:
- Risse im Außenmauerwerk, die Wasser eindringen lassen
- Defekte Dachrinnen oder undichte Fensterdichtungen
- Feuchtigkeit aus dem Keller oder Bodenplatte
- Fehlerhafte oder fehlende Wärmedämmung nach einer Sanierung
- Kondenswasser an Innenwänden durch unzureichende Isolierung
Ein Urteil des Amtsgerichts München 2021 (Az. 411 C 15821/20) hat gezeigt: Wenn ein Vermieter die Fassade sanieren lässt, aber die Dämmung falsch anbringt, haftet er - selbst wenn der Mieter danach nicht perfekt lüftet. Die Rechtsprechung hat sich verschärft: Seit 2023 erkennen Gerichte immer häufiger, dass energetische Sanierungen das Raumklima verändern - und der Vermieter dafür sorgen muss, dass das Wohnen danach noch gesund möglich ist.
Was macht der Mieter falsch?
Die meisten Schimmelfälle - laut der Deutschen Schimmelschutzvereinigung 78% - entstehen durch das Verhalten der Mieter. Das sind die häufigsten Fehler:
- Nur kurz das Fenster kippen, statt richtig zu stoßlüften
- Heizkörper hinter Möbeln oder Vorhängen verstecken
- Kein Abstand von 5-10 cm zwischen Möbeln und Außenwänden
- Wäsche in der Wohnung trocknen, ohne zu lüften
- Keine Raumluftfeuchtigkeit messen - und bei über 60 % nichts tun
Das Bundesministerium der Justiz empfiehlt seit 2023: Mindestens dreimal täglich für 5-10 Minuten komplett lüften. Das senkt die Luftfeuchtigkeit schnell und verhindert Kondenswasser an kalten Wänden. Wer das nicht macht, kann nicht behaupten, der Schimmel sei „von selbst“ entstanden.
Wie beweist man, wer schuld ist?
Ohne Beweise ist kein Gerichtsurteil möglich. Und hier liegt der große Fehler vieler Mieter: Sie warten, bis der Schimmel sichtbar ist - und dann schreiben sie eine E-Mail. Das reicht nicht.
Ein erfolgreicher Nachweis braucht drei Säulen:
- Fotos und Videos: Dokumentieren Sie den Schimmel von verschiedenen Winkeln, mit Datum und Uhrzeit. Machen Sie auch Aufnahmen von Wänden, die noch nicht betroffen sind - das zeigt den Verlauf.
- Lüftungstagebuch: Führen Sie ein einfaches Logbuch. Notieren Sie täglich, wann und wie lange Sie gelüftet haben. Ein Beispiel: „12.11.2025, 07:00 Uhr, 8 Min. Stoßlüften, Bad und Küche; 18:00 Uhr, 10 Min. gesamte Wohnung.“
- Hygrometer-Daten: Kaufen Sie ein billiges Luftfeuchtigkeitsmessgerät (ca. 15 €). Messen Sie zweimal täglich - morgens und abends - die relative Luftfeuchtigkeit. Wenn die Werte über 60 % liegen und Sie nicht lüften, ist das ein Hinweis auf Ihr Verhalten. Liegt die Luftfeuchtigkeit bei 70 % und Sie lüften regelmäßig? Dann könnte ein baulicher Mangel vorliegen.
Ein Gutachten eines unabhängigen Sachverständigen kostet zwischen 450 und 900 Euro. Aber: Wer das Gutachten in Auftrag gibt, zahlt es erstmal selbst. Im Erfolgsfall - also wenn das Gericht Ihnen Recht gibt - muss der andere die Kosten übernehmen. Das hat der BGH 2021 klargestellt (Az. VIII ZR 123/20).
Was passiert bei Eigentumswohnungen?
Bei Eigentumswohnungen ist die Situation komplexer. Hier gilt: Wenn der Schimmel durch ein Problem im Gemeinschaftseigentum entsteht - etwa ein undichtes Dach, fehlerhafte Fassadendämmung oder kaputte Hausrohre - dann zahlt die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Die Kosten werden nach den Miteigentumsanteilen verteilt.
Wenn der Schimmel aber nur in Ihrer Wohnung auftritt und auf Ihr Verhalten zurückzuführen ist - etwa weil Sie Ihre Heizung ausgeschaltet haben oder Möbel an die Außenwand gestellt haben - dann haften Sie selbst. Auch hier gilt: Beweise sind entscheidend. Die WEG kann nicht einfach pauschal sagen: „Das ist Ihr Problem.“ Sie muss prüfen, ob es eine gemeinschaftliche Ursache gibt.
Mietminderung und Schadensersatz
Wenn der Schimmel mehr als 0,5 Quadratmeter betrifft und der Vermieter nach 14 Tagen nichts unternimmt, haben Sie ein Recht auf Mietminderung. Die Höhe liegt meist zwischen 10 und 30 %, je nach Ausmaß und Betroffenheit der Räume. Ein Schlafzimmer mit Schimmel ist schwerer zu tolerieren als ein kleiner Fleck im Bad.
Wenn Sie durch den Schimmel krank werden - etwa durch Atemwegsreizungen oder Allergien - können Sie auch Schadensersatz verlangen. Dafür brauchen Sie aber einen Arztbericht und einen Nachweis, dass die Krankheit direkt mit der Wohnung zusammenhängt. Das ist schwierig, aber nicht unmöglich.
Was Sie tun müssen - sofort
Wenn Sie Schimmel vermuten - oder sogar nur einen muffigen Geruch wahrnehmen - handeln Sie jetzt. Das Amtsgericht Frankfurt hat 2022 entschieden (Az. 321 C 1872/21): Bereits ein muffiger Geruch ist eine Anzeigepflicht. Wer wartet, riskiert, dass ihm später vorgeworfen wird, er habe den Schimmel verschlimmert.
So gehen Sie vor:
- Notieren Sie das Datum und machen Sie Fotos.
- Führen Sie ab sofort ein Lüftungstagebuch.
- Kaufe ein Hygrometer und messen Sie täglich.
- Informieren Sie den Vermieter schriftlich - per Einschreiben mit Rückschein.
- Halten Sie alle Möbel mindestens 10 cm von Außenwänden entfernt.
- Vermeiden Sie es, Wäsche in der Wohnung zu trocknen.
Wenn der Vermieter nicht reagiert, holen Sie ein Schimmelgutachten ein. Und wenn er Ihnen die Kosten aufbürdet, wenden Sie sich an den Deutschen Mieterbund. Sie haben nicht nur ein Recht - Sie haben auch die Mittel, es durchzusetzen.
Warum gewinnen Vermieter so oft?
Die Zahlen sprechen eine deutliche Sprache: Laut einer Umfrage des Mieterbundes gewinnen Vermieter in 68 % der Fälle, wenn Mieter kein Lüftungstagebuch führen. Gleichzeitig gewinnen Mieter in 74 % der Fälle, wenn sie dokumentiert haben, wie sie gelüftet haben.
Das ist kein Zufall. Gerichte vertrauen Beweisen - nicht Behauptungen. Wer sagt „Ich lüfte doch!“, ohne Nachweis, verliert. Wer mit Zahlen, Fotos und Daten kommt, hat eine echte Chance.
Und denken Sie daran: Eine Hausratversicherung zahlt bei Schimmel nicht. Die Gebäudeversicherung des Vermieters hingegen übernimmt oft bis zu 85 % der Kosten, wenn es ein baulicher Mangel ist. Das ist ein wichtiger Hinweis: Wenn der Vermieter behauptet, er habe keine Versicherung, ist das ein Warnsignal.
Ausblick: Was ändert sich bis 2025?
Die Zahl der Schimmelklagen steigt. Die Deutsche Wohnungswirtschaft prognostiziert bis 2025 einen Anstieg um 18 %. Der Grund: Viele Altbauten werden energetisch saniert - aber oft ohne Rücksicht auf das Raumklima. Dämmung ohne Lüftungskonzept führt zu Feuchtigkeitsstau.
Die Bundesregierung plant deshalb, ab 2026 verbindliche Lüftungsempfehlungen in Mietverträge aufzunehmen. Das wird die Rechtslage klären - aber auch die Verantwortung des Mieters stärken. Wer den Vertrag unterschreibt, verpflichtet sich, regelmäßig zu lüften. Wer das nicht tut, kann nicht mehr sagen: „Ich wusste nicht, dass ich das muss.“
Die Botschaft ist klar: Schimmel ist kein Zufall. Er entsteht durch Handeln - oder Unterlassen. Wer versteht, wie er sich schützen kann, vermeidet nicht nur Streit - sondern auch Gesundheitsrisiken und hohe Kosten.
Kann ich die Miete mindern, wenn Schimmel in meiner Wohnung ist?
Ja, wenn der Schimmel mehr als 0,5 m² betrifft und der Vermieter nach 14 Tagen nicht handelt, können Sie die Miete um 10-30 % mindern. Die genaue Höhe hängt davon ab, wie stark die betroffenen Räume genutzt werden - ein Schlafzimmer mit Schimmel rechtfertigt eine höhere Minderung als ein kleiner Fleck im Flur.
Muss ich den Vermieter schriftlich informieren?
Ja, unbedingt. Mündliche Mitteilungen reichen nicht. Nutzen Sie immer ein Einschreiben mit Rückschein. Nur so haben Sie nachgewiesen, dass Sie den Mangel rechtzeitig angezeigt haben. Ein E-Mail reicht nicht, wenn es zu einem Rechtsstreit kommt.
Was passiert, wenn ich Schimmel nicht melde?
Wenn Sie Schimmel verschweigen, können Sie später dafür haftbar gemacht werden, dass der Schimmel größer wurde. Gerichte sehen das als Fahrlässigkeit an. Selbst wenn der Schimmel durch einen baulichen Mangel entstand, können Sie einen Teil der Kosten übernehmen, wenn Sie nicht rechtzeitig gehandelt haben.
Kann ich einen Schimmelgutachter selbst beauftragen?
Ja, und das ist oft die klügste Entscheidung. Ein unabhängiger Sachverständiger stellt fest, ob der Schimmel durch bauliche Mängel oder Mieterverhalten entstanden ist. Die Kosten (450-900 €) tragen Sie erstmal selbst - aber wenn Sie Recht bekommen, muss der Vermieter sie erstatten. Viele Mieter sparen so Geld und gewinnen den Prozess.
Zahlt die Hausratversicherung bei Schimmel?
Nein. Hausratversicherungen decken Schimmel an sich nicht ab - es sei denn, er entsteht durch einen versicherten Wasserschaden (z. B. Rohrbruch). Aber selbst dann zahlen sie nur die beschädigten Möbel, nicht die Sanierung der Wand. Schimmel durch Feuchtigkeit aus Lüftungsverhalten ist ausgeschlossen.
Was tun, wenn der Vermieter mir die Kosten aufbürdet?
Fordern Sie einen schriftlichen Nachweis, warum er den Schimmel Ihrem Verhalten zuschreibt. Wenn er keine Beweise hat - etwa keine Gutachten oder Messwerte -, wenden Sie sich an den Deutschen Mieterbund. Dort erhalten Sie kostenlose Beratung und Unterstützung bei der Vorbereitung eines Rechtsstreits. In den meisten Fällen löst sich der Streit, sobald der Vermieter merkt, dass Sie vorbereitet sind.
Simon Reinersmann
November 18, 2025 AT 17:18Ich hab letztes Jahr auch Schimmel im Bad. Habe erst gedacht, das ist nur Feuchtigkeit. Dann hab ich ein Hygrometer gekauft - 75% im Winter, obwohl ich dreimal täglich gelüftet hab. War kein Mieterfehler. War eine undichte Dachrinne. Vermieter hat erst nach 3 Monaten reagiert. Jetzt zahlt er die Sanierung. Dokumentieren, dokumentieren, dokumentieren.
Uwe Karstädt
November 20, 2025 AT 11:47Das ist so wichtig! 😊 Ich hab meinen Mieterbund angerufen, als der Vermieter mir gesagt hat, ich soll selbst den Schimmel abwischen. Die haben mir ein Muster-Schreiben geschickt. In 2 Wochen war der Gutachter da. Kein Stress mehr. Ihr schafft das! 💪
Philipp Holz
November 21, 2025 AT 17:09Ja klar, jeder Mieter ist ein Opfer. Aber mal ehrlich: Wer in einer 1960er-Wohnung mit 20cm Ziegelwand und keiner Dämmung denkt, er kann ohne Stoßlüften leben, der hat keine Ahnung von Physik. Schimmel ist kein Verbrechen, es ist ein Ergebnis von Ignoranz. Und nein, ein Hygrometer von Aldi reicht nicht, wenn du nicht weißt, wie du es ausliest. 😏
Jean Matzen
November 22, 2025 AT 11:40Die gesamte Diskussion basiert auf einem falschen Postulat: Dass Schimmel ein 'Problem' ist. Nein. Es ist ein bio-physikalischer Indikator für thermodynamische Ineffizienz. Der Mieter hat keine 'Rechte' - er hat eine Verantwortung, den Raumklima-Index im Einklang mit der Baukennzahl des Gebäudes zu halten. Wenn die U-Werte unter 0,35 liegen, ist Lüftung nicht optional. Es ist eine thermische Notwendigkeit. Und nein, '3x täglich lüften' ist keine wissenschaftliche Empfehlung - das ist eine Marketing-Parole der Baubranche.
Heidi Spidell
November 22, 2025 AT 15:43Ich hab vor 3 Jahren einen Schimmelfleck entdeckt. Habe Fotos gemacht, Hygrometer eingestellt, Lüftungstagebuch geführt. Und dann hab ich einfach mit dem Vermieter gesprochen. Nicht mit Anwalt, nicht mit Gutachter. Nur: 'Hi, da ist was. Ich hab das dokumentiert. Was machen wir jetzt?' Er hat sofort einen Handwerker geschickt. Manchmal reicht Menschlichkeit. Und wenn nicht? Dann kommt der Mieterbund. Aber fang nicht mit Kampf an. Fang mit Klugheit an.
Elsy Hahn
November 23, 2025 AT 22:44Ich hab mal 4 Monate lang jeden Tag um 17:00 Uhr das Fenster aufgemacht - 10 Minuten. Und trotzdem Schimmel. Warum? Weil die Heizung hinter dem Sofa stand. Und der Vermieter hat das seit 15 Jahren gewusst. Ich hab nur die Luftfeuchtigkeit gemessen. Er hat die Möbel verschoben. Kein Prozess. Kein Stress. Einfach: Zeig den Beweis. Und dann warte nicht 6 Monate. Sag's gleich.
Peter Awiszus
November 25, 2025 AT 07:19Hausratversicherung zahlt nicht. Gebäudeversicherung zahlt. Punkt. Wenn der Vermieter sagt, er hat keine, lach ihm ins Gesicht. Dann hat er keine Ahnung. Oder er lügt. Beides ist schlecht.
heike mainhardt
November 26, 2025 AT 16:07Es ist paradox: Wir leben in einer Gesellschaft, die uns sagt, wir sollen sparen, energiesparen, die Heizung runterdrehen - und dann wird uns vorgeworfen, wir würden Schimmel erzeugen, weil wir das tun. Die Wende von 1990 hat uns mit dicken Wänden und keiner Dämmung zurückgelassen. Und jetzt soll der Mieter für die Folgen des 20. Jahrhunderts büßen? Das ist kein Recht. Das ist eine soziale Schande.
Gisela Sánchez Domínguez
November 26, 2025 AT 20:57Wenn du Schimmel siehst: Atme tief durch. Mach Fotos. Notier die Uhrzeit. Kauf ein Hygrometer. Es kostet 12 Euro. Und dann: Schreib dem Vermieter. Nicht mit Wut. Nicht mit Angst. Mit Ruhe. Mit Fakten. Du hast keine Schuld. Du hast nur einen Anspruch. Und den kannst du einfordern. Ohne Kampf. Aber mit klarem Kopf.
Kean Wong
November 27, 2025 AT 15:30Ich hab das alles gemacht. Fotos. Tagebuch. Hygrometer. Gutachter. Vermieter hat gesagt: 'Sie lüften nicht.' Ich hab ihm das Tagebuch gezeigt. Er hat geschwiegen. 14 Tage später: Sanierung. Er hat die Kosten getragen. Weil er wusste: Ich hab alles dokumentiert. Und er wusste: Ich hab einen Anwalt. Nicht weil ich ihn brauchte. Sondern weil ich ihn hatte.
thord grime
November 28, 2025 AT 01:01hey, ich hab auch schimmel in meiner wohnung... hab kein hygrometer aber ich lüfte immer... ich glaube es ist die wand... aber ich weiss nicht ob ich den vermietern schreiben soll... bin etwas ängstlich... aber danke für den post, hat mir geholfen... 😊
Max Olesko
November 29, 2025 AT 01:51Und wer sagt, dass das nicht alles von der EU kommt? Die wollen uns kontrollieren. Lüftungstagebuch? Hygrometer? Das ist kein Schutz, das ist Überwachung. Die Baubranche und die Regierung haben sich verbündet. Schimmel ist nur der Vorwand. Sie wollen, dass du dich anpasst. Du bist nicht der Feind. Du bist die Kontrolle. Und sie wissen, dass du es nicht merkst.
Alexander Maurer
November 30, 2025 AT 11:25Manchmal frage ich mich, ob Schimmel nicht nur ein Symbol ist. Ein Zeichen dafür, dass wir in einer Welt leben, die uns nicht mehr trägt. Die Wände sind kalt. Die Heizung ist teuer. Der Vermieter ist abwesend. Und wir? Wir lüften. Wir messen. Wir dokumentieren. Aber wer hört uns wirklich? Vielleicht ist Schimmel nicht das Problem. Vielleicht ist es die Angst, die in den Wänden wächst.