Mietpreisbremse 2025: Wie sich die Regelung auf Ihre Vermietungsstrategie auswirkt

Dez, 30 2025

Die Mietpreisbremse ist kein vorübergehendes Gesetz mehr. Ab 2025 bleibt sie bestehen - und zwar bis mindestens 2029. Das hat massive Konsequenzen für alle, die Wohnungen vermieten. Wer jetzt glaubt, er könne seine Miete einfach nach Marktlage anpassen, liegt falsch. Die Regeln haben sich nicht gelockert, sondern sind sogar noch präziser geworden. In Ballungsräumen wie Berlin, Hamburg oder München ist die Mietpreisbremse schon lange Alltag. Aber auch in Städten wie Lüneburg, Hannover oder Kiel greift sie zunehmend. Was das für Sie als Vermieter bedeutet, erklären wir Schritt für Schritt.

Was die Mietpreisbremse 2025 wirklich regelt

Die Mietpreisbremse besagt einfach: Bei einer Neuvermietung dürfen Sie nicht beliebig viel verlangen. Die höchste erlaubte Miete liegt maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Diese wird meist vom amtlichen Mietspiegel Ihres Gebiets festgelegt. Und das ist kein Vorschlag - das ist Gesetz. Wer das ignoriert, riskiert nicht nur Streit mit dem Mieter, sondern auch Rückzahlungen. Mieter können bis zu fünf Jahre rückwirkend zu viel gezahlte Miete verlangen. Das ist kein theoretisches Risiko. In Hamburg und Berlin wurden in 2024 über 1.200 Fälle von Mietsenkungen aufgrund von Verstößen gegen die Mietpreisbremse erfolgreich durchgesetzt.

Wichtig: Die Regelung gilt nur in Gebieten, die vom jeweiligen Bundesland offiziell als „angespannter Wohnungsmarkt“ ausgewiesen wurden. In Niedersachsen sind das zum Beispiel Lüneburg, Celle, Osnabrück und Teile von Hannover. In anderen Regionen gilt die Bremse nicht - aber Sie müssen prüfen, ob Ihr Objekt in einem solchen Gebiet liegt. Die Liste ändert sich nicht oft, aber sie kann sich ändern. Informieren Sie sich jedes Mal vor einer Neuvermietung bei Ihrer Stadtverwaltung oder dem Landesamt für Statistik.

Ausnahmen - wo Sie trotz Bremse mehr verlangen dürfen

Nicht jede Wohnung unterliegt der Mietpreisbremse. Es gibt klare Ausnahmen, die Sie nutzen können - aber nur, wenn sie legal sind.

Neubauten ab Oktober 2019: Wohnungen, die nach diesem Datum erstmals vermietet wurden, sind komplett ausgenommen. Das ist bewusst so: Die Politik will Investitionen in neuen Wohnraum nicht bremsen. In Lüneburg sind in 2024 über 40 % der neu vermieteten Wohnungen Neubauten - ein klarer Trend.
Umfassend modernisierte Wohnungen: Wenn Sie die Wohnung so stark saniert haben, dass sie sich vom ursprünglichen Zustand fast nicht mehr unterscheidet, können Sie die Mietpreisbremse umgehen. Das bedeutet: Neue Heizung, komplette Sanitär- und Elektroinstallation, neue Fenster, Dämmung der Fassade - alles zusammen. Ein einzelner Austausch der Küche reicht nicht. Die Modernisierung muss so tiefgreifend sein, dass der Wert der Wohnung deutlich steigt. Und: Sie müssen das schriftlich dokumentieren. Ohne Belege - Rechnungen, Fotos, Gutachten - gilt die Ausnahme nicht.
Erstvermietung nach umfassender Sanierung: Wenn Sie eine alte Wohnung komplett sanieren und dann neu vermieten, zählt sie als „neu“ - auch wenn das Gebäude aus den 1950er Jahren stammt.

Ein häufiger Fehler: Vermieter glauben, sie könnten „nur“ die Küche erneuern und dann die Miete um 15 % erhöhen. Das geht nicht. Die Mietpreisbremse greift trotzdem. Nur umfassende Modernisierungen, die den Wohnwert nachweislich erhöhen, sind ausgenommen. Und selbst dann müssen Sie die Mieterhöhung schriftlich begründen - mit Belegen.

Waage mit Sanierungsbelegen und zulässiger Miete von 10,12 €/m² mit 10%-Limit.

Wie Sie die ortsübliche Vergleichsmiete richtig ermitteln

Die größte Fehlerquelle bei der Mietpreisbremse ist die falsche Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete. Viele Vermieter nehmen den Mietspiegel von 2022 und rechnen damit - aber das ist veraltet. Der Mietspiegel muss aktuell sein. In Niedersachsen wurde der letzte offizielle Mietspiegel für Lüneburg im April 2025 veröffentlicht. Er basiert auf Mietverträgen aus den letzten sechs Jahren. Das heißt: Alle Mieten, die seit 2019 vereinbart wurden, fließen ein - auch die, die vor der Mietpreisbremse noch höher waren.

Wenn Sie keine Ahnung haben, wo Sie den aktuellen Mietspiegel finden: Gehen Sie direkt zur Stadtverwaltung. Die meisten Städte bieten ihn als PDF oder interaktive Tabelle online an. In Lüneburg ist er unter www.lueneburg.de/mietspiegel verfügbar. Sie können auch die Mieterbund-App nutzen - sie zeigt Ihnen die aktuelle Vergleichsmiete für Ihre Straße und Hausnummer.

Ein Beispiel: In Lüneburg beträgt die ortsübliche Vergleichsmiete für eine 70 m² Wohnung im 3. OG mit Balkon und Zentralheizung 9,20 €/m². Das bedeutet: Die höchste erlaubte Miete ist 9,20 € × 1,10 = 10,12 €/m². Also 708,40 € für die Wohnung. Wenn Sie 750 € verlangen, überschreiten Sie die Grenze - und das ist rechtswidrig. Der Mieter kann sofort eine Mietsenkung verlangen - und sogar die zu viel gezahlte Miete seit dem ersten Monat zurückfordern.

Was passiert, wenn Sie die Regel missachten?

Einige Vermieter denken: „Ich verlange einfach mehr - wer klagt schon?“ Das ist ein gefährlicher Irrtum. Die Folgen sind nicht nur finanziell, sondern auch rechtlich schwerwiegend.

Rechtswidrige Miete: Die Miete ist ab dem ersten Tag ungültig. Der Mieter zahlt nur die zulässige Höhe - und das rückwirkend.
Rückforderung: Der Mieter kann bis zu fünf Jahre rückwirkend zu viel gezahlte Miete verlangen. Bei einer Überschreitung von 100 €/Monat über drei Jahre sind das 3.600 €, die Sie zurückzahlen müssen.
Strafen: In manchen Bundesländern drohen Bußgelder von bis zu 50.000 € bei vorsätzlicher Missachtung.
Reputationsrisiko: Mieter, die sich benachteiligt fühlen, schalten oft Anwälte ein - und die veröffentlichen solche Fälle in Online-Foren. Ein schlechter Ruf als Vermieter kostet Sie Zeit und Mieter.

Ein Fall aus Lüneburg: Ein Vermieter vermietete eine 80 m² Wohnung im Jahr 2024 für 950 €. Die ortsübliche Miete lag bei 8,80 €/m² - also max. 968 € erlaubt. Er verlangte 950 € - das war legal. Aber er hatte die Wohnung vorher für 850 € vermietet und die Mieterhöhung nicht schriftlich begründet. Der neue Mieter fand das unangemessen und klagte. Das Gericht entschied: Die Miete war zwar nicht zu hoch, aber die Begründung fehlte. Der Vermieter musste den Mieter mit 300 € Entschädigung abspeisen. Eine teure Lektion.

Modernisierte Wohnung mit neuen Fenstern und Heizung, Vermieter reicht Schlüssel an Mieter.

Wie Sie Ihre Vermietungsstrategie anpassen

Die Mietpreisbremse zwingt Sie, anders zu denken. Sie können nicht mehr einfach auf den Mietanstieg setzen. Sie müssen strategisch handeln.

Investieren Sie in Modernisierung - aber richtig: Nutzen Sie die Ausnahme. Sanieren Sie Wohnungen, die bald frei werden. Aber machen Sie es richtig: Heizung, Fenster, Dämmung, Sanitär - alles auf einen Schlag. Dann können Sie die Miete frei festlegen. Die Investition amortisiert sich oft in 4-6 Jahren.
Setzen Sie auf Neubau oder Neubau-ähnliche Sanierung: Wenn Sie Grundstücke haben oder ein altes Haus kaufen, überlegen Sie: Kann ich es komplett abreißen und neu bauen? Dann entfällt die Mietpreisbremse komplett. In Lüneburg sind in 2025 drei neue Wohnanlagen mit insgesamt 48 Wohnungen entstanden - alle ohne Mietpreisbremse.
Dokumentieren Sie alles: Rechnungen, Fotos, Gutachten, Mietspiegel-Auszüge. Speichern Sie alles digital und physisch. Im Streitfall sind das Ihre Beweise.
Prüfen Sie den Mietspiegel vor jeder Neuvermietung: Nicht nur einmal - jedes Mal. Der Mietspiegel kann sich ändern, und die ortsübliche Miete steigt oder sinkt.
Konsultieren Sie einen Fachanwalt: Wenn Sie unsicher sind, zahlen Sie 200 € für eine Rechtsauskunft - nicht 3.000 € Rückzahlung.

Die Mietpreisbremse ist kein Feind - sie ist eine Grenze. Wer sie versteht, kann damit arbeiten. Wer sie ignoriert, zahlt den Preis.

Was kommt nach 2029?

Die Verlängerung bis 2029 gibt Ihnen Planungssicherheit - aber niemand weiß, was danach passiert. Die Bundesregierung hat bereits angekündigt, dass sie parallel mehr Wohnraum schaffen will: durch Förderung von Bauland, schnelleren Genehmigungen und mehr Sozialwohnungen. Wenn das funktioniert, könnte die Mietpreisbremse in einigen Regionen abgeschafft werden. In anderen, wo die Nachfrage weiter steigt, könnte sie sogar verschärft werden - etwa auf 5 % statt 10 %.

Das heißt: Machen Sie Ihre Strategie nicht nur auf die aktuelle Regelung aus. Bauen Sie langfristig. Investieren Sie in Qualität. Machen Sie Ihre Wohnungen attraktiv - nicht nur durch Preis, sondern durch Komfort, Energieeffizienz und Service. Denn wer nur auf Mietsteigerung setzt, verliert langfristig. Wer auf Wert setzt, gewinnt.

Gilt die Mietpreisbremse auch für meine Wohnung in Lüneburg?

Ja, wenn Ihre Wohnung in einem ausgewiesenen Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt liegt. In Lüneburg gilt die Mietpreisbremse seit 2021 für alle Stadtteile. Prüfen Sie den aktuellen Mietspiegel der Stadt oder fragen Sie beim Amt für Wohnen nach. Auch wenn Sie in einem Dorf am Stadtrand wohnen - wenn die Stadt Lüneburg als gesamtes Gebiet ausgewiesen ist, gilt die Regelung.

Kann ich die Miete erhöhen, wenn ich die Wohnung modernisiere?

Ja - aber nur, wenn die Modernisierung umfassend ist. Das bedeutet: mindestens zwei der folgenden Maßnahmen: Neue Heizung, neue Fenster, Sanitärkomplettmodernisierung, Dämmung der Fassade oder des Daches. Sie müssen die Kosten dokumentieren und dem Mieter schriftlich mitteilen. Nur dann dürfen Sie die Miete über die Mietpreisbremse hinaus erhöhen - bis zu 11 % der Investitionskosten jährlich, aber nur, wenn die Wohnung danach als „neu“ gilt.

Was ist, wenn kein Mietspiegel vorliegt?

Wenn kein aktueller Mietspiegel existiert, müssen Sie selbst die ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln. Dafür brauchen Sie mindestens drei vergleichbare Wohnungen in Ihrer Straße oder Nachbarschaft, die in den letzten sechs Jahren vermietet wurden. Sammeln Sie Mietverträge, Wohnungsanzeigen oder fragen Sie andere Vermieter. Die Miete muss real, nicht geschätzt, sein. Ohne Belege können Sie sich nicht auf die Mietpreisbremse berufen - und riskieren Klagen.

Beeinflusst die Mietpreisbremse auch bestehende Mietverträge?

Nein, die Mietpreisbremse gilt nur für Neuvermietungen. Für bestehende Mietverträge gilt die Kappungsgrenze: In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt dürfen Sie die Miete innerhalb von drei Jahren nur um maximal 15 % erhöhen - nicht 20 %. Das ist eine andere Regel, aber sie ist auch wichtig. Wenn Sie eine Mieterhöhung planen, prüfen Sie beide Regeln.

Warum sind Neubauten von der Mietpreisbremse ausgenommen?

Weil die Politik Investitionen in neuen Wohnraum fördern will. Wenn Neubauten auch begrenzt wären, würden viele Bauherren aufgeben - besonders in Städten mit hohen Grundstückspreisen. Die Ausnahme soll den Wohnungsbau ankurbeln. Seit 2019 ist die Zahl der Neubauwohnungen in Ballungsräumen um 18 % gestiegen - ein klarer Erfolg der Regelung.