Maklerprovision 2025 beim Immobilienverkauf: So funktionieren die neuen Kostenregeln
Jan, 13 2026
Wenn du deine Immobilie verkaufst, ist die Maklerprovision oft der größte Posten neben der Grunderwerbsteuer und den Notarkosten. Im Jahr 2025 gilt weiterhin das Gesetz, das seit Dezember 2020 die Kostenverteilung zwischen Käufer und Verkäufer neu geregelt hat. Viele glauben, es gäbe eine neue Obergrenze für die Provision - aber das ist ein Irrtum. Es gibt keine neue gesetzliche Obergrenze für den Prozentsatz. Was sich geändert hat, ist, wer wie viel zahlen muss.
Was ist eigentlich die Maklerprovision?
Die Maklerprovision ist die Vergütung, die ein Immobilienmakler für den Verkauf deiner Wohnung oder deines Hauses erhält. Sie wird als Prozentsatz des Kaufpreises berechnet - inklusive 19 % Mehrwertsteuer. Das bedeutet: Wenn du eine Immobilie für 300.000 € verkaufst und die Provision bei 7,14 % liegt, beträgt die Gesamtsumme 21.420 €. Diese Summe wird nicht vom Makler einfach so eingestrichen. Sie wird zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt - und das ist der entscheidende Punkt.
Die 50 %-Regel: Das ist die wahre Neuerung
Seit dem 23. Dezember 2020 gilt: Wenn der Verkäufer den Makler beauftragt hat, darf der Käufer maximal die Hälfte der Provision zahlen. Das steht im Wohnimmobilienvermittlungsgesetz (§ 656d BGB). Das bedeutet: Selbst wenn der Makler im Vertrag vorschlägt, der Käufer zahlt 60 %, ist das komplett nichtig. Der Bundesgerichtshof hat das 2024 in einem Urteil (Az. I ZR 138/24) nochmal deutlich bestätigt. Der Käufer kann dann die überzahlten Beträge zurückverlangen - und zwar auch Jahre später.
Das hat sich der Markt angepasst. Früher trug der Käufer oft die gesamte Provision - selbst wenn er den Makler gar nicht beauftragt hatte. Heute ist das illegal. Die Regelung schützt Käufer vor unerwarteten Kosten und sorgt für mehr Transparenz.
Wie hoch ist die Provision in 2025?
Es gibt keine bundesweite Obergrenze für den Prozentsatz. Aber es gibt regionale Richtwerte, die sich als Standard etabliert haben. In den meisten Bundesländern liegt die Provision zwischen 5,95 % und 7,14 % des Kaufpreises. Hier ein Überblick:
- Bremen, Niedersachsen: 7,14 %
- Hamburg: 6,25 %
- Bayern, Baden-Württemberg: 6,95 %
- Berlin, Nordrhein-Westfalen: 6,38 %
- Teilweise auch 5,95 % in ländlicheren Regionen
Diese Werte sind nicht gesetzlich festgelegt, sondern ortsüblich. Das bedeutet: Ein Makler darf nicht mehr verlangen, als in seiner Region üblich ist. Wer 8 % verlangt, hat keine rechtliche Grundlage - und kann es nicht durchsetzen.
Was gilt für andere Immobilientypen?
Die 50 %-Regel gilt nur für Wohnimmobilien: Einfamilienhäuser, Eigentumswohnungen, Doppelhaushälften. Alles andere ist anders geregelt:
- Mehrfamilienhäuser: Der Verkäufer oder Bauträger trägt meist die volle Provision.
- Neubauten: Der Bauträger bezahlt den Makler - der Käufer zahlt nichts.
- Unbebauter Grundstücke: Auch hier ist der Verkäufer allein verantwortlich.
- Gewerbliche Immobilien: Keine gesetzliche Regelung - hier gilt freie Vereinbarung.
Bei der Vermietung gilt weiterhin das Bestellerprinzip: Wer den Makler beauftragt, zahlt die volle Provision. Hier gibt es aber eine Obergrenze: maximal zwei Nettokaltmieten plus 19 % MwSt. Das ist wichtig, wenn du eine Wohnung vermieten lässt.
Wann ist die Provision fällig?
Die Provision wird nicht erst fällig, wenn der neue Eigentümer eingezogen ist. Sie wird fällig, sobald der Kaufvertrag unterschrieben ist - und zwar von beiden Parteien. Das ist der entscheidende Moment: Ein verbindliches Angebot, das beide unterschrieben haben, löst die Provision aus. Die Zahlung erfolgt meist innerhalb von zwei Wochen nach Vertragsunterzeichnung.
Wichtig: Ein bloßer Mietvertrag oder eine Reservierung reicht nicht. Es muss ein rechtswirksamer Kaufvertrag vorliegen. Das hat der BGH klargestellt - viele Makler versuchen, früher zu kassieren. Das ist nicht erlaubt.
Kann man die Provision verhandeln?
Ja - aber nur innerhalb der ortsüblichen Grenzen. Du kannst nicht einfach 10 % verlangen, weil du „bessere Dienstleistungen“ anbietest. Aber du kannst versuchen, etwas unter dem regionalen Durchschnitt zu verhandeln - besonders wenn:
- Deine Immobilie in einer begehrten Lage liegt und schnell verkauft wird.
- Der Makler mehrere Interessenten hat und der Verkauf fast sicher ist.
- Die Immobilie länger als 6 Monate auf dem Markt ist - dann ist der Makler motiviert, die Provision zu senken, um den Verkauf zu beschleunigen.
Käufer können verhandeln, wenn die Immobilie schwer zu verkaufen ist. Dann ist der Makler oft bereit, weniger zu verlangen, um den Deal zu machen. Aber: In den meisten Fällen bleibt es bei den üblichen Sätzen. Die meisten Makler arbeiten mit Standardtarifen - und die Kunden akzeptieren sie, weil sie wissen: Die Regelung ist fair.
Was passiert, wenn du zu viel gezahlt hast?
Wenn du als Käufer mehr als 50 % gezahlt hast - zum Beispiel weil der Makler dir einen Vertrag vorgelegt hat, in dem 60 % stehen - dann hast du Anspruch auf Rückerstattung. Das ist kein kleiner Betrag. Bei einem Kaufpreis von 280.000 € und 7,14 % Provision wären das 14.280 € Gesamtprovision. Wenn du 60 % gezahlt hast, also 8.568 €, aber nur 50 % erlaubt sind (7.140 €), dann kannst du 1.428 € zurückverlangen.
Du musst nicht warten, bis der Verkauf abgeschlossen ist. Schon wenn du die Zahlung getätigt hast, kannst du die Überzahlung reklamieren. Ein Anwalt ist nicht nötig - oft reicht ein formeller Brief an den Makler mit Hinweis auf das Wohnimmobilienvermittlungsgesetz.
Wie sieht’s mit Doppelprovision aus?
Manchmal vertritt derselbe Makler beide Parteien - das nennt man Doppelprovision. Auch hier gilt: Die Provision muss zu gleichen Teilen aufgeteilt werden. Der Makler darf nicht sagen: „Ich vertrage den Verkäufer, also zahlt der mehr.“ Das ist verboten. § 656c BGB schreibt klar vor: Bei Doppelvertretung ist eine 50:50-Verteilung Pflicht.
Wenn der Makler versucht, dir als Käufer eine höhere Quote aufzudrängen, ist das rechtswidrig - und du hast Anspruch auf Rückerstattung.
Was du als Verkäufer beachten solltest
Als Verkäufer bist du derjenige, der den Makler beauftragt. Das gibt dir Macht - aber auch Verantwortung. Du musst sicherstellen, dass der Makler die Regelung kennt. Frag ihn direkt: „Wie verteilen wir die Provision?“ Und verlange schriftlich, dass der Vertrag die 50 %-Grenze einhält.
Wenn du einen Alleinauftrag gibst, musst du mindestens die Hälfte der Provision tragen - das ist gesetzlich vorgeschrieben. Du kannst aber auch mehr zahlen, wenn du willst. Viele Verkäufer tun das, um den Verkauf schneller voranzutreiben - sie tragen die gesamte Provision, damit der Käufer keine zusätzlichen Kosten hat. Das macht die Immobilie attraktiver.
Was du als Käufer wissen musst
Als Käufer darfst du nicht einfach unterschreiben, wenn der Makler dir einen Vertrag mit 60 % oder 70 % Provision vorlegt. Prüfe immer die Aufteilung. Frag nach: „Wie viel zahle ich, wie viel zahlt der Verkäufer?“ Und wenn es mehr als 50 % ist, sag: „Das ist rechtswidrig.“
Einige Makler versuchen, das Gesetz zu umgehen - zum Beispiel indem sie sagen: „Wir vermitteln nur den Verkäufer, aber Sie zahlen die Provision als Dienstleistung für die Beratung.“ Das ist ein Trick. Wenn der Makler bei der Suche, Besichtigung und Vertragsvorbereitung mitwirkt, ist er ein Vermittler - und die 50 %-Regel gilt.
Die Zukunft: Wird sich was ändern?
Im Jahr 2025 bleibt alles beim Alten. Es gibt keine neuen Gesetze, keine neuen Obergrenzen. Die Regelung von 2020 hat sich bewährt. Der Markt hat sich angepasst. Die regionalen Unterschiede werden langsam kleiner - immer mehr Makler orientieren sich an den 7,14 %, besonders in Großstädten.
Was sich ändern könnte: Die Transparenz. In Zukunft werden Immobilienportale wie ImmobilienScout24 oder Immowelt die Provision direkt im Angebot angeben - inklusive Aufteilung. Das macht es einfacher, Vergleiche zu ziehen. Und das ist gut so.
Fazit: Du bist nicht machtlos
Die Maklerprovision ist kein unumstößliches Schicksal. Sie ist ein Teil des Kaufprozesses - und du hast Rechte. Als Verkäufer kannst du die Provision als Verkaufsargument nutzen. Als Käufer kannst du dich vor überraschenden Kosten schützen. Die gesetzliche Regelung von 2020 ist dein Werkzeug. Nutze es.
Wenn du unsicher bist: Frag einen Anwalt für Immobilienrecht. Oder wende dich an die IHK. Sie beraten kostenlos. Und vergiss nicht: Jeder Cent, den du zu viel zahlst, ist Geld, das du zurückverlangen kannst - und zwar bis zu drei Jahre nach der Zahlung.
Ist die Maklerprovision in 2025 höher als vorher?
Nein, die Prozentsätze sind nicht höher geworden. Die Werte von 5,95 % bis 7,14 % gelten seit 2020 und sind in 2025 weiterhin die üblichen Sätze. Es gibt keine gesetzliche Erhöhung. Der Unterschied liegt nur in der Verteilung: Der Käufer zahlt jetzt maximal die Hälfte - früher oft mehr.
Darf der Makler die Provision auch vom Käufer verlangen, wenn er vom Verkäufer beauftragt wurde?
Ja - aber nur bis zu 50 %. Der Makler darf den Käufer nicht zwingen, mehr zu zahlen. Wenn er das tut, ist die Vereinbarung nichtig. Der Käufer kann die Überzahlung zurückverlangen - auch Jahre später. Der Makler muss den Vertrag so gestalten, dass die 50 %-Grenze eingehalten wird.
Was passiert, wenn der Käufer die Provision nicht zahlen will?
Dann zahlt der Verkäufer die volle Provision. Das ist erlaubt - und oft sogar sinnvoll. Viele Verkäufer tun das, um die Immobilie attraktiver zu machen. Der Käufer ist nicht verpflichtet, etwas zu zahlen, wenn er nicht will. Die 50 %-Regel ist eine Obergrenze, keine Pflicht.
Gilt die Regelung auch für den Kauf von Gewerbeimmobilien?
Nein. Die 50 %-Regel gilt nur für Wohnimmobilien. Bei Gewerbeimmobilien, wie Bürogebäuden, Lagerhallen oder Geschäften, gilt das Bestellerprinzip: Wer den Makler beauftragt, zahlt die volle Provision. Hier gibt es keine gesetzliche Obergrenze - alles ist verhandelbar.
Kann ich als Verkäufer die Provision senken, um den Verkauf zu beschleunigen?
Ja, absolut. Viele Verkäufer tragen die volle Provision, um den Käufer zu entlasten - besonders in unsicheren Märkten. Das macht die Immobilie attraktiver, weil der Käufer keine zusätzlichen Kosten hat. Du kannst auch mit dem Makler verhandeln, wenn deine Immobilie lange steht - oft ist er bereit, auf einen niedrigeren Satz zu gehen.
Was ist, wenn der Makler nur den Verkäufer vertritt, aber der Käufer ihn trotzdem bezahlt?
Das ist legal - solange der Käufer nicht mehr als 50 % zahlt. Der Makler ist nur vom Verkäufer beauftragt, aber der Käufer kann freiwillig seinen Anteil übernehmen. Wichtig: Der Käufer muss nicht zahlen. Und er darf nicht unter Druck gesetzt werden. Die Zahlung muss freiwillig sein - und die Aufteilung muss schriftlich im Vertrag stehen.