Immobilienmakler im Ausland: Auswahl, Verträge und Provisionen verstehen

Stellen Sie sich vor, Sie haben Ihre Traumvilla an der Costa Brava gefunden. Die Sonne scheint, das Meer glitzert, und der Preis klingt fair. Doch dann kommt die Rechnung des Maklers - und sie ist doppelt so hoch wie erwartet oder wird plötzlich von Ihnen statt vom Verkäufer verlangt. Warum? Weil Sie nicht wussten, dass in Spanien oft der Käufer eine Anzahlung leistet, während in Deutschland seit 2020 das Bestellerprinzip greift. Der Kauf einer Auslandsimmobilie ist kein einfaches Copy-Paste des deutschen Prozesses. Jeder Markt hat seine eigenen Spielregeln bei Maklerverträgen, Provisionsstrukturen und rechtlichen Fallstricken.

Warum internationale Makler anders ticken

In Deutschland sind wir verwöhnt durch klare Gesetze. Hier regelt das BGB (Bürgerliches Gesetzbuch), wer wann zahlt. Im Ausland herrscht oft Wildwuchs oder völlig andere Traditionen. Ein Makler in Italien arbeitet anders als einer in Kroatien, und beide denken ganz anders als ihr Kollege in den Niederlanden. Das Problem für Sie als Käufer oder Verkäufer: Es gibt keine einheitlichen europäischen Standards. Was in München normal ist, kann in Mailand unüblich oder sogar illegal sein.

Der wichtigste Unterschied liegt oft darin, wer den Makler beauftragt hat. In vielen Ländern gilt strikt das Bestellerprinzip. Das bedeutet schlicht: Wer den Makler holt, zahlt ihn auch. In anderen Märkten ist es üblich, dass der Verkäufer den Makler bezahlt, aber die Kosten indirekt über den Preis auf den Käufer abgewälzt werden. Oder beide Seiten zahlen. Ohne dieses Wissen laufen Sie Gefahr, doppelte Gebühren zu bezahlen oder unerwartete Nachforderungen zu erhalten.

Die Provision im Detail: Ein Ländervergleich

Lassen Sie uns konkret werden. Zahlen sagen mehr als vage Andeutungen. Die Höhe der Maklercourtage variiert enorm. In Deutschland liegen die Sätze traditionell zwischen 5 % und 7 % des Kaufpreises, wobei seit Dezember 2020 gilt: Wenn der Verkäufer den Makler allein beauftragt, darf maximal die Hälfte davon auf den Käufer umgelegt werden. Aber schauen wir ins Ausland:

Wie Sie sehen, ist "die Provision" kein fester Begriff. In Irland etwa gibt es keinen gesetzlichen Höchstwert, obwohl das Bestellerprinzip gesetzlich verankert ist. Üblich sind dort 1 % bis 2,5 %. Im Vereinigten Königreich sinken die Sätze tendenziell, oft unter 1,5 %, was für deutsche Augen fast unglaublich günstig wirkt - aber Achtung: Die Dienstleistungsumfänge unterscheiden sich ebenfalls massiv.

Verträge: Das Kleingedruckte entscheidet

Ein mündliches "Ja" reicht im Ausland selten aus. In Deutschland brauchen wir zwar formal keinen schriftlichen Maklervertrag für die Wirksamkeit, aber jeder seriöse Fachmann empfiehlt ihn. Im Ausland ist Schriftlichkeit oft Pflicht oder zumindest extrem üblich. Ihr Vertrag muss kristallklar regeln:

• Wer trägt die Provision? Nur der Verkäufer? Beide? Nur der Käufer?
• Wann wird sie fällig? Bei Unterschrift? Beim Notartermin? Erst nach Zahlungseingang?
• Was passiert, wenn der Deal platzt? Zahlt der Makler trotzdem Geld zurück oder behält er eine Aufwandspauschale?
• Gilt das Recht des Landes, in dem die Immobilie liegt, oder ein anderes?

Ein typischer Fehler: Sie unterschreiben einen Vertrag in England, der "Sole Agency" (Alleinauftrag) bedeutet, aber Sie verstehen nicht, dass Sie auch dann zahlen müssen, wenn Sie den Käufer selbst finden. Oder in Spanien: Achten Sie darauf, ob die Provision "exklusive IVA" (Mehrwertsteuer) angegeben ist. Die Steuer macht schnell mehrere Tausend Euro aus.

Das Bestellerprinzip und seine Grenzen

Das Bestellerprinzip ist in Europa weit verbreitet, aber nicht überall gleich streng ausgelegt. In Deutschland (§ 656d BGB) schützt es den Käufer effektiv: Hat der Verkäufer den Makler geholt, zahlt der Käufer maximal die Hälfte. In der Schweiz oder den Niederlanden ist das Prinzip klarer: Wer bestellt, zahlt. Punkt.

Doch Vorsicht bei Doppelvertretung. In manchen Ländern, etwa in Teilen Osteuropas oder in Frankreich, ist es üblich, dass ein Makler beide Seiten vertritt. Das klingt effizient, birgt aber Konfliktpotenzial. Der Makler sitzt dann quasi auf zwei Stühlen. Fragen Sie immer: "Vertreten Sie nur mich oder auch die Gegenseite?" Und lassen Sie sich das schriftlich geben.

Besonderheiten bei Mietobjekten

Nicht nur beim Kauf lauern Fallen. Auch bei Mieten gelten eigene Regeln. In Spanien erhält der Makler bei Langzeitmieten oft eine Provision in Höhe einer Monatsnettokaltmiete, die meist der Vermieter zahlt. Bei Ferienvermietungen zahlt jedoch der Mieter direkt bei Buchung. In Deutschland gilt für Wohnraummietverhältnisse seit 2015 ebenfalls das Bestellerprinzip: Nur wer den Makler beauftragt hat, zahlt ihn. In anderen Ländern fehlt dieser Schutz oft komplett.

Praktische Tipps für Ihre Suche

Wie wählen Sie den richtigen Partner aus? Vertrauen Sie nicht blind auf das erste Angebot. Prüfen Sie die Zulassung. In einigen Ländern benötigen Makler eine Lizenz oder Registrierung. Fragen Sie nach Referenzen. Sprechen Sie mit anderen Expats. Und am wichtigsten: Holen Sie sich eine zweite Meinung, bevor Sie unterschreiben.

Behalten Sie auch die Nebenkosten im Auge. Die Provision ist nur ein Teil der Transaktionskosten. Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Grundbucheintragung und eventuelle Anwaltsgebühren variieren stark. In Italien sind die Notarkosten beispielsweise deutlich höher als in Deutschland. Rechnen Sie immer die "Total Cost of Ownership" für den Kaufprozess durch.

Wenn ein Verkauf scheitert, weil der Käufer abspringt, haben Sie in den meisten Fällen keinen Provisionsanspruch gegenüber dem Makler - es sei denn, der Vertrag sagt etwas anderes. In der Schweiz kann der Makler allerdings Aufwendungsersatz geltend machen, auch wenn kein Vertrag zustande kam. Solche Details entscheiden über tausende Euro.