Immobilienmakler im Ausland: Auswahl, Verträge und Provisionen verstehen
Sep, 5 2026
Stellen Sie sich vor, Sie haben Ihre Traumvilla an der Costa Brava gefunden. Die Sonne scheint, das Meer glitzert, und der Preis klingt fair. Doch dann kommt die Rechnung des Maklers - und sie ist doppelt so hoch wie erwartet oder wird plötzlich von Ihnen statt vom Verkäufer verlangt. Warum? Weil Sie nicht wussten, dass in Spanien oft der Käufer eine Anzahlung leistet, während in Deutschland seit 2020 das Bestellerprinzip greift. Der Kauf einer Auslandsimmobilie ist kein einfaches Copy-Paste des deutschen Prozesses. Jeder Markt hat seine eigenen Spielregeln bei Maklerverträgen, Provisionsstrukturen und rechtlichen Fallstricken.
Warum internationale Makler anders ticken
In Deutschland sind wir verwöhnt durch klare Gesetze. Hier regelt das BGB (Bürgerliches Gesetzbuch), wer wann zahlt. Im Ausland herrscht oft Wildwuchs oder völlig andere Traditionen. Ein Makler in Italien arbeitet anders als einer in Kroatien, und beide denken ganz anders als ihr Kollege in den Niederlanden. Das Problem für Sie als Käufer oder Verkäufer: Es gibt keine einheitlichen europäischen Standards. Was in München normal ist, kann in Mailand unüblich oder sogar illegal sein.
Der wichtigste Unterschied liegt oft darin, wer den Makler beauftragt hat. In vielen Ländern gilt strikt das Bestellerprinzip. Das bedeutet schlicht: Wer den Makler holt, zahlt ihn auch. In anderen Märkten ist es üblich, dass der Verkäufer den Makler bezahlt, aber die Kosten indirekt über den Preis auf den Käufer abgewälzt werden. Oder beide Seiten zahlen. Ohne dieses Wissen laufen Sie Gefahr, doppelte Gebühren zu bezahlen oder unerwartete Nachforderungen zu erhalten.
Die Provision im Detail: Ein Ländervergleich
Lassen Sie uns konkret werden. Zahlen sagen mehr als vage Andeutungen. Die Höhe der Maklercourtage variiert enorm. In Deutschland liegen die Sätze traditionell zwischen 5 % und 7 % des Kaufpreises, wobei seit Dezember 2020 gilt: Wenn der Verkäufer den Makler allein beauftragt, darf maximal die Hälfte davon auf den Käufer umgelegt werden. Aber schauen wir ins Ausland:
| Land | Übliche Provision | Zahlungspflichtig | Besonderheiten |
|---|---|---|---|
| Spanien | 3 % - 5 % | Meist Verkäufer (Käufer zahlt oft Anzahlung) | Käufer leisten häufig bis zu 10 % Anzahlung an den Makler. |
| Italien | 2 % - 6 % | Beide Parteien teilen sich die Kosten | Regionale Unterschiede stark; oft verhandlungsbasis. |
| Österreich | Max. 4 % + USt | Häufig je zur Hälfte | Gesetzlich gedeckelt; sehr formaler Prozess. |
| Schweiz | 1,5 % - 3 % | Auftraggeber (Bestellerprinzip) | Keine gesetzliche Obergrenze, aber Richter können herabsetzen. |
| Niederlande | Max. 2 % | Auftraggeber (meist Verkäufer) | Seit 2023 gilt eine Deckelung für Wohnraumkäufer. |
| Kroatien | Ca. 3 % | Auftraggeber | Mehrere Makler dürfen dieselbe Immobilie anbieten. |
Wie Sie sehen, ist "die Provision" kein fester Begriff. In Irland etwa gibt es keinen gesetzlichen Höchstwert, obwohl das Bestellerprinzip gesetzlich verankert ist. Üblich sind dort 1 % bis 2,5 %. Im Vereinigten Königreich sinken die Sätze tendenziell, oft unter 1,5 %, was für deutsche Augen fast unglaublich günstig wirkt - aber Achtung: Die Dienstleistungsumfänge unterscheiden sich ebenfalls massiv.
Verträge: Das Kleingedruckte entscheidet
Ein mündliches "Ja" reicht im Ausland selten aus. In Deutschland brauchen wir zwar formal keinen schriftlichen Maklervertrag für die Wirksamkeit, aber jeder seriöse Fachmann empfiehlt ihn. Im Ausland ist Schriftlichkeit oft Pflicht oder zumindest extrem üblich. Ihr Vertrag muss kristallklar regeln:
- Wer trägt die Provision? Nur der Verkäufer? Beide? Nur der Käufer?
- Wann wird sie fällig? Bei Unterschrift? Beim Notartermin? Erst nach Zahlungseingang?
- Was passiert, wenn der Deal platzt? Zahlt der Makler trotzdem Geld zurück oder behält er eine Aufwandspauschale?
- Gilt das Recht des Landes, in dem die Immobilie liegt, oder ein anderes?
Ein typischer Fehler: Sie unterschreiben einen Vertrag in England, der "Sole Agency" (Alleinauftrag) bedeutet, aber Sie verstehen nicht, dass Sie auch dann zahlen müssen, wenn Sie den Käufer selbst finden. Oder in Spanien: Achten Sie darauf, ob die Provision "exklusive IVA" (Mehrwertsteuer) angegeben ist. Die Steuer macht schnell mehrere Tausend Euro aus.
Das Bestellerprinzip und seine Grenzen
Das Bestellerprinzip ist in Europa weit verbreitet, aber nicht überall gleich streng ausgelegt. In Deutschland (§ 656d BGB) schützt es den Käufer effektiv: Hat der Verkäufer den Makler geholt, zahlt der Käufer maximal die Hälfte. In der Schweiz oder den Niederlanden ist das Prinzip klarer: Wer bestellt, zahlt. Punkt.
Doch Vorsicht bei Doppelvertretung. In manchen Ländern, etwa in Teilen Osteuropas oder in Frankreich, ist es üblich, dass ein Makler beide Seiten vertritt. Das klingt effizient, birgt aber Konfliktpotenzial. Der Makler sitzt dann quasi auf zwei Stühlen. Fragen Sie immer: "Vertreten Sie nur mich oder auch die Gegenseite?" Und lassen Sie sich das schriftlich geben.
Besonderheiten bei Mietobjekten
Nicht nur beim Kauf lauern Fallen. Auch bei Mieten gelten eigene Regeln. In Spanien erhält der Makler bei Langzeitmieten oft eine Provision in Höhe einer Monatsnettokaltmiete, die meist der Vermieter zahlt. Bei Ferienvermietungen zahlt jedoch der Mieter direkt bei Buchung. In Deutschland gilt für Wohnraummietverhältnisse seit 2015 ebenfalls das Bestellerprinzip: Nur wer den Makler beauftragt hat, zahlt ihn. In anderen Ländern fehlt dieser Schutz oft komplett.
Praktische Tipps für Ihre Suche
Wie wählen Sie den richtigen Partner aus? Vertrauen Sie nicht blind auf das erste Angebot. Prüfen Sie die Zulassung. In einigen Ländern benötigen Makler eine Lizenz oder Registrierung. Fragen Sie nach Referenzen. Sprechen Sie mit anderen Expats. Und am wichtigsten: Holen Sie sich eine zweite Meinung, bevor Sie unterschreiben.
Behalten Sie auch die Nebenkosten im Auge. Die Provision ist nur ein Teil der Transaktionskosten. Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Grundbucheintragung und eventuelle Anwaltsgebühren variieren stark. In Italien sind die Notarkosten beispielsweise deutlich höher als in Deutschland. Rechnen Sie immer die "Total Cost of Ownership" für den Kaufprozess durch.
Wenn ein Verkauf scheitert, weil der Käufer abspringt, haben Sie in den meisten Fällen keinen Provisionsanspruch gegenüber dem Makler - es sei denn, der Vertrag sagt etwas anderes. In der Schweiz kann der Makler allerdings Aufwendungsersatz geltend machen, auch wenn kein Vertrag zustande kam. Solche Details entscheiden über tausende Euro.
Gilt das deutsche Bestellerprinzip automatisch im Ausland?
Nein. Das deutsche Bestellerprinzip (§ 656d BGB) gilt nur für Objekte in Deutschland. Im Ausland richtet sich die Zahlungspflicht nach dem lokalen Recht und dem individuellen Maklervertrag. In Ländern wie Österreich oder der Schweiz gelten ähnliche, aber nicht identische Regelungen.
Wer zahlt die Maklerprovision in Spanien?
In Spanien ist es üblich, dass der Verkäufer die Hauptprovision (ca. 3-5 %) zahlt. Allerdings leisten Käufer oft eine Anzahlung von bis zu 10 % des Kaufpreises an den Makler oder andere Parteien, die später verrechnet wird. Klären Sie dies unbedingt vorab schriftlich.
Kann ich die Maklerprovision verhandeln?
Ja, in fast allen Ländern ist die Höhe der Provision Verhandlungssache, sofern sie nicht gesetzlich gedeckelt ist (wie in Österreich oder den Niederlanden). Selbst in Deutschland sind die Sätze frei vereinbar, solange die gesetzlichen Vorgaben zur Kostenteilung eingehalten werden.
Was passiert, wenn der Makler beide Seiten vertritt?
Bei einer Doppelvertretung muss der Makler neutral agieren. In vielen Ländern ist dies erlaubt, erfordert aber Transparenz. Sie sollten sicherstellen, dass der Makler Ihre Interessen nicht zugunsten eines schnelleren Abschlusses vernachlässigt. Lassen Sie sich die Rolle im Vertrag definieren.
Fällt die Provision an, wenn ich die Immobilie privat weiterverkaufe?
Das hängt vom Vertrag ab. Viele Maklerverträge enthalten eine "Nachweisfrist" oder "Follow-up-Klausel". Wenn Sie innerhalb dieser Frist (oft 6-12 Monate) an einen Käufer verkaufen, den der Makler ursprünglich vorgestellt hat, kann eine Provision fällig werden, auch wenn der Makler beim finalen Abschluss nicht mehr involviert ist.
Hans-Joachim Hufschmidt
September 6, 2026 AT 10:24Typisch! In Deutschland haben wir endlich das Bestellerprinzip und die meisten denken jetzt sie wüssten alles über Immobilien. Aber im Ausland? Da ist der Wildwuchs total und man wird abgezockt wenn man nicht aufpasst. Die Deutschen sind zu naiv für solche Märkte.
nada kumar
September 6, 2026 AT 14:57Korrekt, aber unvollständig!!
Man muss zwingend beachten: § 656d BGB gilt NUR national!!!
In Österreich greift das Maklergesetz (MG), hier sind die Sätze gedeckelt (max. 4% + USt.), jedoch ist die Haftung des Maklers bei Falschauskünften strenger geregelt als in DE.
Achtung vor der "Nachweisfrist"!!! Diese kann in AT bis zu 6 Monate betragen, was bei einem gescheiterten Deal extrem teuer werden kann, wenn man privat weiterverkauft.
Bitte immer schriftlich fixieren!!!
Paul Stasse
September 7, 2026 AT 18:32Das Bestellerprinzip ist nur ein Trick um die Maklerlobby zu beruhigen!!!
In Wirklichkeit zahlen wir alle mehr weil die Preise künstlich hoch gehalten werden.
Die EU will doch nur dass wir uns gegenseitig ausnehmen.
Wer hat diesen Artikel geschrieben? Sicher wieder einer von denen die davon profitieren.
Fabian Garcia
September 8, 2026 AT 15:18Es ist eine philosophische Frage ob ein Vertrag wirklich bindend ist wenn die kulturelle Semantik fehlt.
Der Mensch neigt dazu eigene Maßstäbe auf fremde Systeme zu projizieren.
Wir sollten eher die ontologische Natur des Vertrauens betrachten.
Denn ohne Vertrauen ist jede Provision nur eine Illusion von Sicherheit.
Ich meine damit nicht dass Recht unwichtig ist sondern dass es Grenzen hat.
Der Geist der Vertragsfreiheit endet dort wo die kognitive Dissonanz beginnt.
Man muss verstehen dass Recht ein soziales Konstrukt ist.
Und dieses Konstrukt variiert je nach historischem Kontext.
Daher ist Vorsicht geboten.
Nicht wegen der Zahlen.
Sondern wegen der Bedeutung.
Verstehen Sie?
kirsti wettre brønner
September 8, 2026 AT 15:54Oh ja, das stimmt total! Wir haben auch in Norwegen ähnliche Probleme mit den unterschiedlichen Regeln. Es ist echt wichtig sich vorher gut zu informieren und nicht zu schnell zu unterschreiben. Ich finde es super dass hier mal klar gemacht wird wie unterschiedlich das überall ist. Bleibt positiv und fragt lieber zweimal nach!
Kai Dittmer
September 8, 2026 AT 18:21Mega Thema! Hab letztes Jahr in Portugal gekauft und fast wäre ich reingefallen mit der IVA-Angabe. Der Typ hat gesagt "5%", meinte aber netto. Das waren dann plötzlich fast 6%. Lernt daraus und prüft alles doppelt!
Bertrand Deweer
September 9, 2026 AT 09:01Langweilig.
Wieder derselbe Aufguss.
Alle wissen doch dass man im Ausland vorsichtig sein muss.
Ihr tutet es hier noch einmal ins Mikrofon.
Gähn.
Hildegard Blöchliger
September 10, 2026 AT 17:13Endlich mal jemand der das sagt!!!
Ich hab letzte Woche einen Vertrag in Italien gesehen... GRAUENHAFT!!!
Keine klare Regelung wer zahlt!!!
Und die Notarkosten??!
Völlig übertrieben!!!
Man fühlt sich so ausgeliefert!!!
Warum gibt es keine EU-Standardisierung??!
Einfach schrecklich!!!
Dirk Wasmund
September 11, 2026 AT 07:23Sehr geehrte Damen und Herren,
ich erlaube mir, darauf hinzuweisen, dass die Darstellung der Schweizer Rechtslage etwas verkürzt ist. Zwar gibt es keine gesetzliche Obergrenze, jedoch ist die richterliche Kontrolle bei grober Unbilligkeit (§ 6 Abs. 2 OR analog) durchaus relevant. Zudem sollte man die steuerliche Absetzbarkeit der Nebenkosten im jeweiligen Kanton prüfen, da diese stark variieren kann. Eine pauschale Empfehlung ist daher stets mit Vorsicht zu genießen.
Wolfgang Kalivoda
September 12, 2026 AT 05:54Ja ja, toll erklärt. Und was macht ihr wenn der Makler pleite geht oder einfach verschwindet? Dann habt ihr eure Anzahlung verloren und könnt euch die Provision sonst wohin stecken. Theorie ist schön, Praxis ist scheiße.
Jerry Schulz
September 13, 2026 AT 02:50Also ich habe das Gefühl dass viele Leute hier immer noch denken dass ein mündlicher Vertrag im Ausland genauso sicher ist wie in Deutschland aber das ist Quatsch denn in vielen südeuropäischen Ländern wird Wert auf formale Schriftlichkeit gelegt und wenn man das nicht beachtet kann es passieren dass man zwar einen Käufer gefunden hat aber der Makler trotzdem seine Provision verlangt weil er behauptet er hätte den Kontakt hergestellt und man kann das dann kaum beweisen weil man ja nichts schriftliches hat und das ist halt das Problem wenn man nicht genau hinschaut und denkt man kennt das System schon weil man ja in Deutschland lebt wo alles viel geordneter ist aber im Ausland herrscht oft Chaos und man muss sich darauf einstellen dass die Dinge anders laufen und man darf sich nicht beschweren wenn man dann draufzahlt weil man ja selbst Schuld ist wenn man nicht liest was da steht
Dumitru alina
September 14, 2026 AT 12:28Hallo zusammen 👋
Vielen Dank für die Infos. Ich bin neu in dem Thema und suche gerade eine Wohnung in Brüssel. Ist es dort üblich dass beide Seiten zahlen?
Wäre nett wenn jemand kurz antworten könnte 🙏
Alexander Eltmann
September 14, 2026 AT 20:40Lieber Dumitru,
in Belgien ist es tatsächlich oft so, dass der Verkäufer den Makler beauftragt, aber die Provision manchmal geteilt wird oder indirekt im Preis steckt. Es lohnt sich immer, das explizit im Angebot zu klären. Keine Sorge, du findest schon den richtigen Weg!
Pat Costello
September 15, 2026 AT 17:29Irland hat kein Bestellerprinzip im deutschen Sinne. Hier zahlt wer den Makler engagiert. Punkt. Wer hier deutsche Gesetze erwartet liegt falsch.