Haus bewohnbar: Wann ist ein Haus nicht mehr bewohnbar?

Okt, 11 2025

Wenn ein Haus ein Bauwerk ist, das dauerhaftes Wohnen ermöglichen soll, stellen sich irgendwann die Fragen: Ist das Gebäude noch sicher? Können meine Kinder hier gesund aufwachsen? Und vor allem: Ab wann gilt das Haus als nicht mehr bewohnbar?

Kurz‑Übersicht - die wichtigsten Punkte

• Unbewohnbarkeit entsteht meistens durch Gesundheitsgefahren (z.B. Schimmel, giftige Feuchtigkeit) oder strukturelle Risiken (tragende Bauteile beschädigt, fehlender Brandschutz).
• Das österreichische Baurecht definiert klare Grenzwerte - zum Beispiel Haus bewohnbar ist nur, wenn die Luftfeuchtigkeit unter 70% liegt und die Statik den aktuellen Normen entspricht.
• Bei Mängeln müssen Vermieter unverzüglich handeln; Mieter haben das Recht, Mietzins zu mindern oder das Mietverhältnis zu kündigen.
• Eine fachkundige Begutachtung (Bau‑Abnahme, Energie‑Audit) ist die Basis für jedes Sanierungs‑ oder Rechts‑Verfahren.
• Eine praktische Checkliste hilft Eigentümern, potenzielle Risiken früh zu erkennen und zu beheben.

Was macht ein Haus bewohnbar?

Ein bewohnbares Bauwerk muss drei Grundkriterien erfüllen:

1. Gesundheitsschutz: Keine Schadstoffe, die die körperliche Gesundheit gefährden.
2. Statische Sicherheit: Tragende Bauteile müssen die Lasten laut Gesetz aushalten.
3. Brandschutz: Feuer‑ und Rauchschutzanlagen müssen den geltenden Normen entsprechen.

Erfüllt das Haus diese Punkte, ist es rechtlich und praktisch bewohnbar - solange die Werte nicht plötzlich überschritten werden.

Rechtliche Vorgaben in Österreich

Das österreichische Mietrecht schreibt vor, dass Vermieter einen mängelfreien Wohnraum zu überlassen haben. Das bedeutet:

• Bei Gesundheitsgefährdungen (z.B. Schimmelbefall) muss sofort eine Sanierung erfolgen.
• Fehlt die Statik (z.B. beschädigte Fundamenten), kann das Gericht eine Mietzins­minderung oder sogar eine Kündigung des Mietverhältnisses anordnen.
• Ohne ausreichenden Brandschutz kann das Mietobjekt als unbewohnbar eingestuft werden, weil die Gefahr für Bewohner zu hoch ist.

Die einschlägigen Normen finden sich im österreichischen Baugesetz (ÖBauG) und in den Landesbauordnungen. Bei Verstößen können Mieter nicht nur die Miete mindern, sondern im Extremfall Schadenersatz fordern.

Typische Mängel, die zur Unbewohnbarkeit führen

Im Alltag begegnen Hausbesitzern und Mietern immer wieder die gleichen Problemfelder. Im Folgenden werden die fünf häufigsten Ursachen genauer erklärt.

1. Schimmel (Pilzbefall)

Ein Befall mit Schimmel ist nicht nur unschön, sondern kann ernsthafte Atemwegserkrankungen und allergische Reaktionen auslösen. Laut Gesundheitsministerium gilt ein Schimmelbefall ab einer Fläche von 0,5m² im Wohnraum als Gesundheitsgefährdung, die das Haus unbewohnbar macht.

2. Feuchtigkeit und Kondensation

Ständige Feuchtigkeit in Wänden oder Decken führt zu Schimmel, Rost an Metall und zu einer erhöhten Luftfeuchtigkeit. Messwerte über 70% relativer Luftfeuchte über einen längeren Zeitraum signalisieren, dass das Wohnklima nicht mehr gesund ist.

3. Statik‑Versagen

Wenn die Tragfähigkeit der Bauteile nicht mehr den Anforderungen entspricht - zum Beispiel durch Setzungen, Risse im Fundament oder beschädigte Balken - spricht man von einem statischen Mangel. Der Fachmann prüft dabei, ob die Lasten (Dach, Schnee, Personen) noch sicher getragen werden können. Eine kritische Schwächung führt sofort zur Unbewohnbarkeit.

4. Brandschutz‑Mängel

Fehlende oder veraltete Rauchmelder, unzureichende Fluchtwege oder beschädigte Feuerlöschanlagen gefährden die Bewohner bei einem Brand. Die österreichische Brandschutz‑Verordnung legt fest, dass jedes Wohngebäude mindestens einen funktionierenden Rauchmelder pro Etage haben muss. Fehlt das, darf das Haus nicht bewohnt werden.

5. Energieeffizienz und Wärmeverlust

Ein Haus mit sehr schlechtem Wärmeschutz (U‑Wert > 2,5W/m²K) kann zu extremen Innenraumtemperaturen führen, die unter 10°C liegen. Solche Temperaturen gelten als nicht zum gesunden Wohnen geeignet, besonders für Kinder und ältere Menschen.

Wie wird die Unbewohnbarkeit festgestellt?

Die Feststellung erfolgt in der Regel durch einen Fachgutachter, einen Architekten oder das zuständige Bauamt. Der Ablauf sieht typischerweise so aus:

1. Erste Sichtprüfung - sichtbare Mängel (Risse, Schimmel) werden dokumentiert.
2. Messungen vor Ort - Feuchtigkeitsmessgerät, Luftqualität, Temperatur.
3. Statische Berechnung - mit Hilfe von Statik‑Software wird die Tragfähigkeit geprüft.
4. Brandschutz‑Audit - Kontrolle von Rauchmeldern, Fluchtwegen und Feuerlöschgeräten.
5. Erstellung eines Gutachtens - das Dokument enthält klare Aussagen, ob das Haus bewohnbar ist oder nicht.

Ein offizielles Gutachten ist oft die Grundlage für Mietminderungen, Rechtsstreitigkeiten oder Förderungen für Sanierungsmaßnahmen.

Was tun, wenn das Haus als unbewohnbar gilt?

Je nach Situation gibt es verschiedene Handlungsoptionen:

• Sanierung - Bei Schimmel, Feuchtigkeit oder mangelndem Brandschutz wird meist eine umfassende Sanierung nötig. Förderungen von der WBF können dabei helfen.
• Mietzins‑Minderung - Mieter können die Miete um 20% bis 100% mindern, abhängig vom Ausmaß des Mangels.
• Kündigung - Bei gravierenden Gefahren (z.B. Einsturzgefahr) haben Mieter das Recht, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen.
• Rechtsweg - Wenn Vermieter nicht reagieren, kann ein gerichtliches Verfahren eingeleitet werden, um Sanierungs‑ und Schadensersatzansprüche durchzusetzen.

Wichtig ist, dass alle Schritte schriftlich dokumentiert werden - Fotos, Messprotokolle, Arztbescheinigungen.

Praxis‑Checkliste für Eigentümer und Mieter

Mit dieser Tabelle lässt sich auf einen Blick sehen, wo Ihr Haus noch sicher ist und wo Handlungsbedarf besteht. Wenn Sie ein Ergebnis über dem Grenzwert finden, handeln Sie sofort - je schneller die Ursache behoben wird, desto geringer die Kosten.

Entscheidungshilfen - Wann sollten Sie ausziehen?

Manchmal reicht eine kleinere Reparatur nicht aus. Für Mieter gilt:

• Bei akuter Gesundheitsgefahr (z.B. starker Schimmel, giftige Feuchte) sofort ausziehen - die Gefahr kann sonst schnell steigen.
• Wenn die Statik stark beschädigt ist (Risse, Durchhänge), das Haus ist technisch unsicher - ein kurzer Auszug bis zur Sanierung ist ratsam.
• Fehlender Brandschutz ist ein absolutes No‑Go - hier sollten Sie den Vermieter schriftlich zur Mängelbeseitigung auffordern und, wenn nichts passiert, das Mietverhältnis beenden.

Ein kurzer Blick auf die Checkliste hilft, die Entscheidung zu treffen, ohne sofort einen Anwalt zu rufen.