Gewerbepark und Logistikimmobilien: Renditetreiber 2025

Warum kaufen Investoren in einem volatilen Marktumfeld weiterhin Logistikflächen, während Bürogebäude unter Druck stehen? Die Antwort liegt nicht nur in der Nachfrage, sondern in der strukturellen Resilienz dieser Asset-Klassen. Im Jahr 2025 haben sich Gewerbeparks und Logistikimmobilien als die verlässlichsten Renditetreiber im deutschen Investmentmarkt etabliert. Während andere Segmente mit Leerstandsrisiken kämpfen, zeigen diese Sektoren eine robuste Dynamik, getrieben durch E-Commerce, Nearshoring und die Notwendigkeit flexibler Nutzungskonzepte.

Die Zahlen sprechen eine klare Sprache. Der deutsche Logistikimmobilien-Investmentmarkt erreichte im Geschäftsjahr 2025 ein Transaktionsvolumen von insgesamt 6,58 Milliarden Euro. Schon in den ersten neun Monaten des Jahres wurden 4,2 Milliarden Euro umgesetzt. Das ist kein Zufall, sondern das Ergebnis einer gezielten Kapitalallokation. Gleichzeitig stieg der Flächenumsatz am bundesweiten Lager- und Logistikflächenmarkt auf knapp 6,1 Millionen Quadratmeter - ein Plus von fast 14 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Wenn Sie also überlegen, wo Ihr Kapital 2025 am besten arbeitet, lohnt sich ein genauer Blick auf die Mechanismen hinter diesen Zahlen.

Warum Logistikimmobilien stabil bleiben

Stabilität ist das neue Risiko-Management. In Zeiten hoher Zinsen und geopolitischer Unsicherheit suchen Investoren nach Assets mit vorhersehbaren Cashflows. Logistikimmobilien bieten genau das. Die Spitzenrenditen für moderne Logistikflächen an A-Standorten blieben 2025 bemerkenswert stabil bei 4,40 Prozent. Leipzig rentierte mit 4,60 Prozent leicht höher, was attraktive Einstiegspunkte in B-Standorten schafft.

Diese Stabilität ist kein statischer Zustand, sondern das Ergebnis harter Marktbereinigung. Nach dem CBRE-Bericht lag die Spitzenrendite für Logistikimmobilien konstant bei 4,4 Prozent. In Frankfurt erzielte ein moderner Logistikflächenmarkt Ankaufsrenditen von rund 4,93 Prozent - etwa 50 Basispunkte über dem Vorjahresniveau. Zum Ende des vierten Quartals 2024 lagen die Werte noch bei stabilen 4,50 Prozent. Diese leichte Entspannung zeigt: Der Markt hat seinen Boden gefunden. Investoren akzeptieren keine Abstriche mehr bei der Qualität, aber sie sind bereit, faire Preise für Prime-Qualität zu zahlen.

Ein Blick auf die Mietentwicklung verdeutlicht die Nachfrage. Der Mittelwert der Top-Mieten in den fünf wichtigsten Märkten lag bei 8,66 Euro pro Quadratmeter pro Monat, knapp 2 Prozent über dem Vorjahr. Besonders Frankfurt fiel mit einem Anstieg von 11 Prozent auf 8,80 Euro/m² auf. Auch Köln überschritt mit 8,20 Euro/m² die 8-Euro-Marke. Solche Mietsteigerungen in Kombination mit stabilen Renditen machen Logistikassets zu einem seltenen Schnäppchen in einem teuren Markt.

Gewerbeparks: Die unterschätzte Multi-Tenant-Lösung

Während reine Logistiklager oft im Fokus stehen, entwickeln sich Gewerbeparks zu einer eigenständigen, hochattraktiven Anlageklasse. Ein Gewerbepark ist definiert als ein speziell ausgewiesenes, in sich geschlossenes Areal, das für die Ansiedlung von Unternehmen und wirtschaftlichen Aktivitäten bestimmt ist. Was sie so interessant macht, ist ihre Struktur.

Im Gegensatz zu monofunktionalen Gebäuden setzen Gewerbeparks auf eine Multi-Tenant-Struktur. Sie mischen Büros, Lagerflächen und Service-Bereiche auf einem Gelände. Diese Nutzungsvielfalt bietet Investoren zwei entscheidende Vorteile: Risikostreuung und Flexibilität. Wenn ein Mieter auszieht, kann die Fläche schneller umgenutzt oder an einen anderen Mieter im Park vermietet werden. Die Drittverwendungsfähigkeit ist hier deutlich höher als bei spezialisierten Produktionshallen.

Finanziell spiegelt sich dies in soliden Renditen wider. Der Basis-IRR-Wert (Internal Rate of Return) für Gewerbeparks lag 2025 bei 5,22 Prozent, mit Core-Werten zwischen 3,97 und 5,99 Prozent. Das ist attraktiv, besonders wenn man bedenkt, dass diese Objekte oft geringeres Management-Aufwand verursachen als einzelne kleine Gewerbeeinheiten. In Regionen mit logistischer Gateway-Funktion wie Hamburg und Frankfurt sind die Mieten zwar etwas niedriger als in reinen Logistik-Hubs, steigen jedoch kontinuierlich, da die Nachfrage nach gemischten Nutzungen wächst.

Produktionsimmobilien als Rendite-Booster

Für risikobereitere Investoren bieten Produktionsimmobilien eine interessante Alternative. Sie locken mit überdurchschnittlichen Renditen, die klassische Investments übertreffen. Der Basis-IRR-Wert für Produktionsimmobilien lag 2025 bei 6,14 Prozent, mit Core-Werten zwischen 4,83 und 7,51 Prozent. Dieser Spread gegenüber Logistikflächen ist erheblich.

Aber Vorsicht: Höhere Rendite bedeutet oft höheres Risiko. Produktionsimmobilien sind häufig stark auf spezifische Mieterbedürfnisse zugeschnitten. Eine hohe Drittverwendungsfähigkeit ist daher das wichtigste Auswahlkriterium. Wenn Sie eine Produktionshalle kaufen, prüfen Sie genau, ob sie ohne massive Umbauten auch von anderen Branchen genutzt werden könnte. Die Selektivität der Investoren bleibt hoch; Abweichungen von Prime-Qualität werden zunehmend stärker eingepreist.

Marktdynamik und regionale Unterschiede

Der Markt hat sich 2025 gewandelt. Der Anteil von Core-Transaktionen stieg um 23 Prozentpunkte auf 49 Prozent, während der Portfolioanteil um 27 Prozentpunkte auf 32 Prozent sank. Das bedeutet: Große Portfolios werden seltener gehandelt, Einzeltransaktionen im kleinen und mittleren Segment nehmen zu. Investoren sind selektiver geworden. Sie schauen weniger auf große Paketdeals und mehr auf die Qualität einzelner Assets.

Regional gibt es deutliche Unterschiede. In Berlin lag die Spitzenrendite für Logistikimmobilien bei 4,50 Prozent, in Düsseldorf ebenfalls bei 4,50 Prozent, während Frankfurt mit 4,90 Prozent höhere Renditen bot. Für Lagerflächen spezifisch wird ein Basis-IRR-Wert von 4,59 Prozent angegeben. Experten von Cushman & Wakefield prognostizierten für 2025 eine Erholung der Spitzenrenditen für Büro und Logistik, wobei die Minimalisierung der Renditedeckelung erwartet wurde.

Trotz eines Transaktionsvolumens, das 14 Prozent unter dem Vorjahresniveau lag, blieb der Markt in Bewegung. Alle A-Standorte verzeichneten im dritten Quartal 2025 eine Dekompression der Netto-Spitzenrenditen um 15 Basispunkte. Das klingt technisch, bedeutet aber praktisch: Die Kaufpreise sinken leicht oder stagnieren, während die Mieten steigen. Das verbessert die Renditeperspektive für Käufer, die jetzt einsteigen.

Entscheidungskriterien für Investoren 2025

Wie wählen Sie das richtige Objekt aus? Es geht nicht nur um die Renditezahl. Entscheidend sind vier Faktoren:

• Lage und Mikrolage: Die Anbindung an Autobahnen, Häfen oder Bahnknotenpunkte ist kritisch. In Frankfurt oder Hamburg zählt jede Minute Lieferzeit.
• Drittverwendungsfähigkeit: Kann das Gebäude schnell an einen neuen Mieter angepasst werden? Dies reduziert Leerstandszeiten und Kosten.
• Energieeffizienz: Moderne ESG-Kriterien beeinflussen die Vermietbarkeit und die Finanzierungskosten. Ältere Bestandsobjekte müssen saniert werden, um wettbewerbsfähig zu bleiben.
• Vertragslaufzeiten: Lange Mietverträge mit Indexierungsklauseln schützen vor Inflationsrisiken. Prüfen Sie die Bonität der Mieter sorgfältig.

Investoren zeigten 2025 das höchste Interesse in etablierten Nutzermärkten des deutschen Industrie- und Logistiksegments von Hamburg über das Ruhrgebiet bis in den Raum Stuttgart. Diese Regionen profitieren von ihrer industriellen Basis und der bestehenden Infrastruktur. Wer dort kauft, kauft in eine bewährte Nachfragestruktur.

Ausblick: Was kommt nach 2025?

Die Abweichung vom zehnjährigen Durchschnitt betrug 2025 noch 13 Prozent. Das zeigt, dass wir uns noch nicht im absoluten Normalzustand befinden, aber die Richtung stimmt. Der Logistikmarkt behielt sich in einem schwachen konjunkturellen Umfeld eine positive Entwicklung im Jahresverlauf. Gewerbeparks punkten mit ihrer Nutzungsvielfalt und bieten durch Multi-Tenant-Strukturen eine breite Renditeperspektive.

Für 2026 und darüber hinaus erwarten Analysten eine Fortsetzung des Aufwärtstrends mit minimal sinkenden Spitzenrenditen. Die Kombination aus stabilen Renditen bei Logistikimmobilien und wachsendem Flächenumsatz positioniert diese Segmente als verlässliche Renditetreiber. Wichtig ist, qualitätsorientiert und regional fokussiert zu agieren. Blindes Kaufen nach Rendite ist vorbei; heute zählt Substanz.