Gebäudeenergiegesetz (GEG) 2025: Alle Anforderungen und Termine für Ihr Haus
Nov, 1 2025
Was ändert sich mit dem GEG 2025 für Hausbesitzer?
Ab dem 1. Januar 2025 gilt in Deutschland ein neues Gebäudeenergiegesetz - das GEG 2025. Es ist nicht nur eine kleine Anpassung, sondern eine grundlegende Umstellung, wie wir Heizungen installieren, Dämmen und bauen. Wenn Sie ein Haus besitzen, planen, zu bauen oder zu kaufen, dann müssen Sie jetzt wissen, was auf Sie zukommt. Es geht nicht mehr nur um Energiekosten, sondern um Pflichten, Fristen und Strafen. Und ja: Es betrifft Sie, egal ob Sie ein neues Haus bauen, eine alte Wohnung sanieren oder einfach nur verkaufen.
Neubauten: Ab 2025 nur noch Effizienzhaus-40
Früher reichte ein Effizienzhaus-55 für Neubauten. Jetzt nicht mehr. Ab 2025 muss jedes neue Haus den Standard Effizienzhaus-40 erfüllen. Das bedeutet: Der gesamte Energiebedarf - für Heizung, Warmwasser und Kühlung - darf nur noch 40 Prozent des Referenzgebäudes ausmachen. Das ist deutlich strenger als vorher.
Was heißt das konkret? Sie brauchen eine sehr gute Dämmung: Dach, Wände und Fenster müssen fast perfekt isoliert sein. Die zulässigen Wärmedurchgangskoeffizienten (U-Werte) sind klar geregelt:
- Dach: max. 0,14 W/m²K
- Außenwände: max. 0,18 W/m²K
- Fenster: max. 0,95 W/m²K
Und dann kommt der entscheidende Punkt: Die Heizung. Ab 2025 muss jede neue Heizung mindestens 65 Prozent ihrer Energie aus erneuerbaren Quellen beziehen. Das heißt: Öl- oder Gasheizungen allein sind verboten. Sie brauchen eine Wärmepumpe, eine Holzpelletheizung, eine Solarthermie-Anlage oder eine Kombination daraus. Wer jetzt baut, muss sich darauf einstellen - die Kosten steigen. Ein Einfamilienhaus mit GEG-40-Standard kostet im Durchschnitt 15.000 bis 20.000 Euro mehr als ein Haus mit altem Standard.
Bestandsgebäude: Sanierungspflichten bei Verkauf und Renovierung
Sie haben kein neues Haus, sondern eines, das schon 20, 30 oder 40 Jahre steht? Auch für Sie gelten neue Regeln - und zwar sofort.
Wenn Sie Ihr Haus verkaufen, dann muss der neue Besitzer innerhalb von zwei Jahren bestimmte Sanierungsmaßnahmen umsetzen. Das gilt für alle Gebäude, die vor 2009 gebaut wurden. Der Käufer muss dann entweder die Heizung auf erneuerbare Energien umstellen oder die Dämmung von Dach und Außenwänden auf den aktuellen Standard bringen. Das ist keine Empfehlung, das ist eine Pflicht. Wer das nicht macht, kann später von der Behörde zur Nachbesserung verpflichtet werden - und das kostet Geld.
Und was, wenn Sie selbst sanieren? Wenn Sie das Dach erneuern, müssen Sie es auch dämmen - und zwar so, dass der U-Wert von 0,14 W/m²K nicht überschritten wird. Dasselbe gilt, wenn Sie die Fassade neu verkleiden oder mehr als ein Drittel der Fenster austauschen. Dann müssen die neuen Fenster den U-Wert von 0,95 W/m²K einhalten. Keine Ausnahmen. Keine Tricks. Kein „wir machen das später“.
Heizungstausch: Was ist ab 2025 noch erlaubt?
Das Verbot von neuen Öl- und Gasheizungen gilt seit dem 1. Januar 2024. Aber viele Hausbesitzer denken, das sei erst ab 2025 relevant. Falsch. Seit 2024 dürfen Sie keine neue Ölheizung oder reine Gasheizung mehr einbauen - egal ob in Neubau oder Bestand.
Was ist stattdessen erlaubt?
- Wärmepumpen (Luft-, Boden- oder Wasserquelle)
- Holzpellet- oder Hackschnitzelheizungen
- Solarthermie-Anlagen (zusammen mit einer anderen Heizung)
- Wasserstoff- oder Biogas-Heizungen (wenn sie mindestens 65 % erneuerbar sind)
- Hybridheizungen: z. B. Wärmepumpe + Solarthermie
Einziges Ausnahmefall: Wenn Ihre bestehende Heizung noch mehr als 30 Jahre alt ist, dürfen Sie sie bis 2029 einfach durch eine neue Öl- oder Gasheizung ersetzen. Das ist eine Übergangsregelung für sehr alte Anlagen. Aber ab 2030 gilt auch für diese: Nur noch erneuerbare Energien.
Und was ist mit Ferienhäusern? Wenn Sie Ihr Wochenendhaus nur weniger als vier Monate im Jahr nutzen, oder wenn es weniger als 25 Prozent des Energiebedarfs eines normalen Hauses verbraucht, dann gilt das GEG nicht. Das ist eine echte Ausnahme - aber nur für diese Fälle.
Förderung: So sparen Sie bis zu 35 Prozent
Ja, die Kosten steigen. Aber Sie bekommen Geld zurück. Das Bundesprogramm BEG (Bundesförderung für effiziente Gebäude) zahlt Zuschüsse für Sanierungen und Heizungsaustausch. Und die sind gut:
- 25 Prozent Zuschuss für Dämmung, Fenster, Lüftungsanlagen
- 35 Prozent Zuschuss für den Austausch gegen eine Wärmepumpe oder andere erneuerbare Heizung
- 10 Prozent Bonus, wenn Sie die Maßnahme mit einem individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP) kombinieren
Beispiel: Sie tauschen Ihre alte Gasheizung gegen eine Luft-Wasser-Wärmepumpe aus. Die Anlage kostet 20.000 Euro. Sie bekommen 35 Prozent Förderung - also 7.000 Euro. Das ist ein echter Unterschied. Und: Die Förderung wird direkt vom BAFA ausgezahlt. Sie müssen nur den Antrag vor Beginn der Arbeiten stellen. Später ist es zu spät.
Wichtig: Die Förderung ist nicht unbegrenzt. Wenn Sie zu spät sind, ist das Geld weg. Die Anträge werden nach Eingangsdatum bearbeitet - nicht nach Reihenfolge der Planung. Also: Frühzeitig beraten, Antrag stellen, dann loslegen.
Was Sie jetzt tun müssen - Schritt für Schritt
Wenn Sie ein Haus besitzen, ist jetzt der richtige Zeitpunkt, um zu handeln. Hier ist, was Sie konkret tun sollten:
- Prüfen Sie Ihren Energieausweis. Ist er älter als 10 Jahre? Dann brauchen Sie einen neuen - der muss nach GEG 2025 ausgestellt sein.
- Bestimmen Sie den Baujahr Ihres Hauses. Ist es vor 2009 gebaut? Dann gelten die Sanierungspflichten beim Verkauf.
- Prüfen Sie Ihre Heizung. Ist sie älter als 15 Jahre? Dann lohnt sich ein Austausch jetzt - mit Förderung. Ist sie jünger als 15 Jahre? Dann planen Sie den Austausch bis 2030.
- Beraten Sie sich mit einem Energieberater. Suchen Sie jemanden mit der Zertifizierung „Fachkraft für GEG-Nachweise“. Die Beratung kostet 800 bis 1.500 Euro - aber sie spart Ihnen später Tausende.
- Stellen Sie den Förderantrag. Bevor Sie irgendeine Maßnahme beginnen, beantragen Sie die Förderung. Der Antrag muss online über das BAFA-Portal gestellt werden.
Wenn Sie verkaufen wollen: Machen Sie die Sanierung vorher. Ein Haus mit Wärmepumpe und guter Dämmung verkauft sich schneller und teurer. Die Nachfrage nach energieeffizienten Häusern ist gestiegen - und die Käufer fragen nach dem GEG-Nachweis.
Was Experten sagen - und was Hausbesitzer wirklich erleben
Prof. Dr. Thomas Auer von der TU Darmstadt sagt: „Der GEG-40-Standard ist machbar, aber nicht ausreichend.“ Er meint: Die Klimaziele lassen sich mit diesen Vorgaben nicht erreichen. Die Deutsche Energie-Agentur (dena) kritisiert, dass zu wenig Menschen saniert werden - nur ein Prozent pro Jahr. Das ist zu wenig.
Aber was sagen die Leute, die es erleben? Auf HausGarten.Net schreibt jemand: „Ich musste für neue Fenster 12.000 Euro mehr bezahlen als geplant. Die U-Wert-Anforderungen sind teuer.“ Ein anderer Nutzer auf ImmobilienScout24 sagt: „Nach dem Verkauf musste ich die Heizung austauschen - aber mit 35 Prozent Förderung war es machbar.“
Die Umfrage der Verbraucherzentrale zeigt: 68 Prozent der Hausbesitzer finden die Regeln „sehr oder eher schwierig umzusetzen“. Aber 29 Prozent sehen die langfristigen Vorteile: niedrigere Energiekosten, höhere Immobilienwerte, mehr Unabhängigkeit von Gas- und Ölpreisen.
Was kommt danach? Der Weg bis 2045
Das GEG 2025 ist nicht das Ende. Es ist der Anfang eines langen Prozesses. Bis 2045 soll Deutschland klimaneutral sein - und das Haus spielt dabei eine zentrale Rolle. Ab 2030 wird der Effizienzhaus-Standard noch strenger. Ab 2040 könnte es verpflichtend sein, dass alle Gebäude mit erneuerbaren Energien betrieben werden - ohne fossile Rückuppfung.
Die EU hat noch strengere Ziele, aber Deutschland ist mit dem Ziel 2045 schneller als viele andere Länder. Die Frage ist nicht, ob sich etwas ändert. Die Frage ist, ob Sie mit dem Wandel gehen - oder hinterherlaufen.
Frequently Asked Questions
Muss ich meine alte Heizung ersetzen, wenn ich sie noch gut finde?
Nein, Sie müssen Ihre Heizung nicht ersetzen, solange sie funktioniert. Das Verbot betrifft nur den Einbau neuer Öl- oder Gasheizungen. Wenn Ihre Heizung kaputt geht, müssen Sie aber eine erneuerbare Heizung einbauen - außer Sie haben eine Heizung, die älter als 30 Jahre ist. Dann dürfen Sie bis 2029 noch eine neue Öl- oder Gasheizung einbauen.
Was passiert, wenn ich die Sanierungspflicht nach dem Hausverkauf nicht erfülle?
Der neue Eigentümer ist verpflichtet, innerhalb von zwei Jahren die erforderlichen Maßnahmen umzusetzen. Wenn er das nicht tut, kann die zuständige Baubehörde ihn zur Nachbesserung auffordern. Das kann mit Bußgeldern verbunden sein. Sie als Verkäufer sind nicht mehr verantwortlich - aber der Käufer kann Sie auf Schadensersatz verklagen, wenn Sie ihn nicht über die Pflichten aufgeklärt haben.
Kann ich die Förderung auch für eine Hybridheizung bekommen?
Ja, wenn die erneuerbare Komponente mindestens 65 Prozent der Wärme liefert. Beispielsweise eine Wärmepumpe, die mit einer Solarthermie-Anlage kombiniert ist. Eine Gasheizung, die nur mit Solarthermie ergänzt wird, zählt nicht - denn Gas ist kein erneuerbarer Energieträger. Die Förderung gilt nur für Systeme, die zu 65 % oder mehr aus erneuerbaren Quellen stammen.
Benötige ich einen Energieberater für die Sanierung?
Sie brauchen keinen Energieberater, um zu sanieren - aber Sie brauchen ihn, um Fördermittel zu bekommen. Der BAFA verlangt einen individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP), den nur zertifizierte Energieberater ausstellen können. Außerdem brauchen Sie einen GEG-Nachweis für den Bauantrag oder die Sanierung. Diese Dokumente können nur Fachkräfte mit spezieller Zertifizierung ausstellen. Ohne sie bekommen Sie keine Förderung.
Gilt das GEG auch für Mietwohnungen?
Ja, das GEG gilt für alle Gebäude - egal ob Eigentumswohnung, Einfamilienhaus oder Mietshaus. Der Vermieter ist verantwortlich für die Sanierungspflichten, nicht der Mieter. Wenn Sie als Mieter ein Haus mit alter Heizung mieten, ist das kein Problem - solange die Heizung funktioniert. Aber wenn der Vermieter die Heizung austauscht, muss er eine erneuerbare Lösung einbauen. Und wenn er das Haus verkauft, muss der neue Eigentümer die Sanierung innerhalb von zwei Jahren umsetzen.
Was kommt als Nächstes?
Wenn Sie jetzt mit der Planung beginnen, haben Sie einen Vorteil: Die Fördergelder sind noch verfügbar, die Fachbetriebe sind nicht überlastet, und die Preise für Wärmepumpen und Dämmmaterialien sind noch stabil. Warten Sie nicht, bis die Heizung kaputt geht. Nutzen Sie die Zeit jetzt - für eine bessere Zukunft, niedrigere Kosten und mehr Wert für Ihr Haus.