Ferienimmobilien als Kapitalanlage: So nutzen Sie Tourismustrends 2025 für Ihre Rendite
Nov, 14 2025
Ferienimmobilien sind keine Luxus-Geschenke mehr - sie sind eine kluge Kapitalanlage
Im Jahr 2025 ist eine Ferienimmobilie nicht mehr nur ein Traum vom eigenen Haus am See oder am Meer. Sie ist ein strategisches Werkzeug, um Geld zu verdienen, Inflation abzusichern und gleichzeitig persönliche Urlaube zu finanzieren. Wer heute in eine Ferienwohnung oder ein Ferienhaus investiert, tut das nicht aus Romantik - sondern aus Kalkül. Die Zinsen sind niedrig, die Nachfrage nach privaten Unterkünften steigt, und die Preise in vielen Regionen wachsen deutlich schneller als die Inflation. Doch nicht jede Immobilie ist eine gute Investition. Der Schlüssel liegt darin, die richtigen Trends zu erkennen und die falschen Fallen zu vermeiden.
Warum 2025 der perfekte Zeitpunkt für Ferienimmobilien ist
Die Zinsen sind auf einem niedrigen Niveau - und das macht den Einstieg attraktiver als seit Jahren. Im Dezember 2024 sank die durchschnittliche Hypothekenzinsbindung auf 2,9 Prozent, nachdem sie im September noch bei 3,8 Prozent lag. Das bedeutet: Wer heute eine Ferienimmobilie kauft, zahlt deutlich weniger für das Geld, das er sich leiht. Gleichzeitig steigen die Mieten. In Regionen wie der Eifel, der Mecklenburgischen Seenplatte oder dem Harz erhöhen sich die Jahresmieten im Schnitt um 3,5 Prozent, während die Inflation bei 2,8 Prozent liegt. Das ist kein Zufall. Urlauber suchen nach mehr Privatsphäre, und 87 Prozent von ihnen bevorzugen heute ein Ferienhaus gegenüber einem Hotelzimmer. Das treibt die Nachfrage - und damit auch die Preise.
Ein Beispiel: Eine 85 Quadratmeter große Ferienwohnung an der Mecklenburgischen Seenplatte, die 2022 für 315.000 Euro gekauft wurde, brachte 2024 durchschnittlich 2.850 Euro monatliche Mieteinnahmen - bei einer Vermietungsdauer von nur 18 Wochen pro Jahr. Das sind fast 34.000 Euro Jahresumsatz. Bei einem Kaufpreis von 315.000 Euro ergibt das eine Bruttorendite von über 10 Prozent. Klar: Das ist die Bruttorendite. Aber selbst nach Abzug von Verwaltungskosten, Instandhaltung und Steuern bleibt eine netto Rendite von 5 bis 6 Prozent - und das ohne Verkauf der Immobilie. Das ist mehr, als die meisten Aktienfonds oder ETFs aktuell abwerfen.
Wo lohnt sich die Investition - und wo nicht?
Nicht jede Region ist gleich. Die großen Namen wie Sylt oder der Starnberger See sind teuer - und ihre Renditen sind niedriger. Eine exklusive Villa auf Sylt kann bis zu 29 Millionen Euro kosten. Die Kapitalisierungsrate (das ist der Jahresgewinn geteilt durch den Kaufpreis) liegt dort bei nur 3,5 bis 4,2 Prozent. Das klingt gut - bis man die Kosten abzieht. Nach Abzug von Wartung, Versicherung, Steuern und Vermietungsplattformen bleibt oft nur noch 2 Prozent übrig. Das ist kein echter Gewinn - das ist ein teurer Urlaub mit Mieteinnahmen.
Die echten Chancen liegen woanders. In der Eifel liegt der Durchschnittspreis für eine Ferienwohnung bei 385.000 Euro. In der Mecklenburgischen Seenplatte sogar bei 300.000 Euro. Hier liegen die Kapitalisierungsraten bei 4,5 bis 5,5 Prozent - und die Preise steigen jährlich um 6 bis 7 Prozent. Die Regionen mit dem größten Wachstum sind nicht die, die schon bekannt sind. Sie sind die, die noch unterschätzt werden: die Eifel, der Harz, der Thüringer Wald. Die Gemeinde Binz auf Rügen hat 2024 mit einem Nachhaltigkeitszertifikat für Ferienimmobilien die Auslastung um 18 Prozent gesteigert. Das zeigt: Wer sich auf Qualität und Nachhaltigkeit konzentriert, gewinnt - auch in weniger bekannten Gegenden.
Was macht eine Ferienimmobilie wirklich wertvoll?
Es geht nicht nur um Lage und Preis. Es geht um Ausstattung. Wer heute eine Immobilie kauft, muss wissen: Die Gäste erwarten moderne Technik. 68 Prozent der neu vermieteten Objekte haben Smart-Home-Systeme - von automatischer Heizungssteuerung bis zur Schlüssellosen Türöffnung per App. Auch die Energieeffizienz ist entscheidend. Seit 2024 gilt in Deutschland die GEG 2024 - und nur Immobilien mit mindestens Energieeffizienzklasse EFH 75 werden noch langfristig vermietet. Wer eine alte Hütte mit Heizöl und Einzelfenstern kauft, wird bald keine Mieter mehr finden.
Architektur zählt auch. An der Nordsee sind Reetdachhäuser gefragt. In den Alpen funktionieren nur Holzfassaden mit großen Fenstern und Dachterrassen. Die Gäste wollen Authentizität - nicht Standardbau. Ein Objekt, das in die Landschaft passt, wird besser bewertet, länger vermietet und bringt höhere Preise. Das ist kein Luxus - das ist Überlebensstrategie.
Die großen Fallen - und wie man sie vermeidet
Die meisten, die in Ferienimmobilien investieren, scheitern nicht am Preis. Sie scheitern an der Planung.
- Unterschätzen der Nebenkosten: 76 Prozent der Anleger unterschätzen die Instandhaltungsrücklage um mindestens 15 Prozent. Eine Dachsanierung kostet 15.000 Euro. Eine neue Heizung 20.000 Euro. Wer das nicht einkalkuliert, gerät schnell in finanzielle Schwierigkeiten.
- Falsche Vermietungsplattform: Airbnb bringt 28 Prozent mehr Auslastung als Booking.com - aber auch 19 Prozent mehr Stornierungen. Wer nicht bereit ist, flexibel zu reagieren, verliert Geld.
- Keine professionelle Verwaltung: 63 Prozent der erfolgreichen Anleger nutzen externe Dienstleister. Sie berechnen 15 bis 20 Prozent der Miete - aber sparen 80 Prozent der Zeit und Stress. Wer glaubt, er könne das selbst machen, weil er „nur“ einmal im Monat hinfährt, irrt sich. Die Kontrolle, Reinigung, Buchung, Rechnungsstellung - das ist Vollzeitjob.
- Steuerliche Fehler: Wenn Sie die Immobilie mehr als zehn Prozent der Zeit selbst nutzen, müssen Sie die Kosten aufteilen. 68 Prozent der Anleger verletzen diese Regel - und werden später vom Finanzamt zur Kasse gebeten.
Und dann ist da noch das größte Risiko: Regulierung. In 63 Prozent der Tourismusorte in Bayern gibt es jetzt Zweithausverbote. In Garmisch-Partenkirchen oder Oberstdorf darf man als Privatperson keine neue Ferienwohnung mehr bauen. Wer heute in eine Region investiert, muss prüfen: Ist hier noch Platz für neue Objekte? Oder ist der Markt schon gesättigt? Die Gemeinde, die heute ein Nachhaltigkeitszertifikat einführt, ist die, die morgen die meisten Gäste hat. Die, die verbieten, wird langfristig leer bleiben.
Wie man erfolgreich investiert - Schritt für Schritt
Es gibt keinen Zaubertrick. Aber es gibt einen klaren Weg.
- Standortanalyse: Drei Monate Zeit nehmen. Besuchen Sie das Objekt im Sommer und im Winter. Fragen Sie lokale Vermieter, wie hoch die Auslastung wirklich ist. Prüfen Sie die Tourismusstrategie der Gemeinde. Gibt es ein Zertifikat? Wird in Infrastruktur investiert?
- Objektprüfung: Technik und Energie. Bauen Sie einen Experten ein. Prüfen Sie die Heizung, die Fenster, die Dämmung. Die Energieeffizienzklasse muss EFH 75 oder besser sein. Sonst wird die Immobilie in fünf Jahren wertlos.
- Finanzierung: Nicht alles leihen. Mindestens 30 Prozent Eigenkapital sind nötig. Die Zinsen sind niedrig - aber nicht unendlich. Wer 100 Prozent leiht, ist bei einer Mietausfallphase am Ende.
- Verwaltung: Extern, nicht intern. Nutzen Sie einen Profi. Novasol, Interhome oder ein lokaler Dienstleister. Sie kennen die Gesetze, die Plattformen, die Reinigungspartner. Sie sparen Ihnen Zeit - und verhindern teure Fehler.
- Steuer: Dokumentieren, dokumentieren, dokumentieren. Alle Ausgaben aufschreiben - von der neuen Toilette bis zur Fahrt zum Objekt. Die Abschreibung beträgt 2,0 Prozent pro Jahr bei Neubauten, 2,5 Prozent bei Altbauten. Vermietungsverluste können mit anderen Einkünften verrechnet werden. Modernisierungskosten sind voll absetzbar. Wer das nicht macht, gibt Geld weg.
Die Zukunft: Was kommt nach 2025?
Die Regierung greift ein. Seit März 2025 gilt eine Mietpreisbremse in 120 Tourismuskommunen: Mieten dürfen in drei Jahren nur um maximal 15 Prozent steigen. Das klingt nach einer Einschränkung - aber es ist auch eine Stabilität. Wer jetzt investiert, weiß: Die Preise werden nicht mehr explodieren. Aber sie werden stabil bleiben - und das ist besser als eine Blase.
Gleichzeitig fördert der Staat nachhaltige Sanierungen. Seit Februar 2025 gibt es Zuschüsse bis zu 12.000 Euro für energetische Modernisierungen. Wer jetzt eine alte Hütte kauft und sanieren lässt, erhält Geld vom Staat - und steigert gleichzeitig die Mieteinnahmen. Das ist die Zukunft: nicht mehr nur Luxus, sondern Verantwortung.
Die Risiken bleiben: Klimawandel. Die Nordseeküste könnte bis 2050 jährlich 280 Euro pro Quadratmeter an Schäden durch Sturmfluten erleiden. Wer in Küstennähe investiert, muss mit Versicherungskosten von 1.500 Euro pro Jahr rechnen. Aber auch hier: Wer sich auf Risikomanagement einstellt, gewinnt. Die Immobilie mit Sturmflutsicherung, Hochlage und moderner Bauweise wird gefragt - und bezahlt.
Die langfristige Aussicht ist klar: 91 Prozent der Finanzexperten sehen Ferienimmobilien als wichtigen Teil eines diversifizierten Portfolios. Sie sind kein Spekulationsobjekt. Sie sind ein Werkzeug - für Rendite, für Inflationsschutz, für persönliche Freiheit. Wer das versteht, investiert nicht aus Emotion. Sondern aus Strategie.
Frequently Asked Questions
Kann ich eine Ferienimmobilie auch als Hauptwohnsitz nutzen?
Ja, aber mit Einschränkungen. Wenn Sie die Immobilie mehr als zehn Prozent der Zeit selbst nutzen, müssen Sie die Kosten für Steuern aufteilen. Das bedeutet: Nur 90 Prozent der Abschreibungen, Instandhaltungskosten und Zinsen können als Werbungskosten abgesetzt werden. Wer das nicht beachtet, riskiert Nachzahlungen vom Finanzamt. Die Regel gilt für alle privaten Eigentümer - unabhängig davon, ob sie die Immobilie als Ferienhaus oder als Zweitwohnsitz nutzen.
Wie hoch ist die durchschnittliche Auslastung einer Ferienimmobilie in Deutschland?
Die durchschnittliche Auslastung liegt bei 17 bis 18 Wochen pro Jahr - das entspricht etwa 4 bis 5 Monaten. In Hochsaison (Juni bis August) erreichen Regionen wie die Ostsee oder die Alpen Auslastungen von bis zu 85 Prozent. Im Winter sinkt sie auf unter 30 Prozent. Wer nur auf Sommermieten setzt, verliert Geld. Erfolgreiche Anleger verteilen die Vermietung über das ganze Jahr - mit Kurzurlaubern im Frühjahr, Wellnessgästen im Herbst und Skifahrern im Winter.
Sind Ferienimmobilien besser als Aktien oder ETFs?
Nicht unbedingt besser - aber anders. Aktien-ETFs bringen aktuell eine Rendite von etwa 4,1 Prozent, aber ohne physischen Wert und ohne persönliche Nutzung. Ferienimmobilien liefern eine geringere reine Kapitalrendite, aber höhere Wertsteigerungspotenziale - besonders in Regionen wie der Eifel oder dem Harz, wo Preise um 7 Prozent jährlich steigen. Außerdem schützen sie vor Inflation: Mieten steigen schneller als die allgemeine Preisentwicklung. Wer eine Immobilie besitzt, hat etwas Greifbares - und kann sie selbst nutzen. Das ist ein Vorteil, den Aktien nicht bieten.
Was kostet die professionelle Verwaltung einer Ferienimmobilie?
Professionelle Verwaltungsunternehmen wie Novasol oder Interhome berechnen zwischen 15 und 20 Prozent der Mieteinnahmen. Das klingt viel - aber es spart Ihnen Zeit, Stress und teure Fehler. Sie übernehmen Buchungen, Reinigung, Zahlungseingänge, Steuerdokumentation und Mieterkommunikation. Wer das selbst macht, investiert 10 bis 20 Stunden pro Woche - und das bei einer Immobilie. Bei drei Objekten wird das unmöglich. Die Verwaltungskosten sind kein Aufwand - sie sind eine Investition in Ihre Zeit und Ihre Rendite.
Wie lange sollte ich eine Ferienimmobilie halten?
Mindestens zehn Jahre. Ferienimmobilien sind keine kurzfristige Anlage. Die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler) liegen bei 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises. Um diese Kosten zu amortisieren, brauchen Sie mindestens fünf bis sieben Jahre. Erst ab dem zehnten Jahr beginnen die Wertsteigerungen und die steuerlichen Vorteile richtig zu wirken. Wer nach drei oder fünf Jahren verkauft, verliert meistens Geld - selbst wenn der Preis gestiegen ist. Langfristiges Halten ist die einzige Strategie, die funktioniert.
Peter Friedl
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