Denkmalgutachten für Immobilien: So sichern Sie steuerliche Förderungen
Jan, 29 2026
Wenn Sie eine alte Immobilie kaufen oder sanieren, könnte sie mehr wert sein, als Sie denken - aber nur, wenn Sie das Denkmalgutachten richtig nutzen. Viele Eigentümer wissen nicht, dass ihr historisches Haus oder ihre alte Fabrikhalle als Baudenkmal anerkannt werden kann. Und das bringt nicht nur kulturellen Wert, sondern echtes Geld: bis zu 9,5 % der Sanierungskosten jährlich als steuerliche Abschreibung. Kein Zuschuss, keine Rückzahlung - nur eine legale, langfristige Reduzierung Ihrer Einkommensteuer. Doch der Weg dorthin ist kompliziert. Falsche Unterlagen, verpasste Fristen oder unzulässige Sanierungen können alles zunichtemachen.
Was ist ein Denkmalgutachten und warum brauchen Sie es?
Ein Denkmalgutachten ist kein simples Gutachten über den Zustand Ihres Hauses. Es ist eine fachliche Prüfung, die beweist: Ihr Gebäude ist ein Baudenkmal. Und das ist die Voraussetzung, um die Denkmal-AfA - die Absetzung für Abnutzung - in Anspruch zu nehmen. Ohne dieses Gutachten gibt es keine steuerliche Förderung.Die Behörde prüft, ob das Gebäude historisch, künstlerisch, städtebaulich oder technisch bedeutend ist. Ein 100-jähriges Haus ist nicht automatisch geschützt. Ein 60-jähriges Industriegebäude mit originalen Maschinenräumen hingegen schon. Die Kriterien sind nicht nach Alter, sondern nach Bedeutung definiert. In Bayern, Baden-Württemberg oder Nordrhein-Westfalen gelten leicht unterschiedliche Regeln - aber das Ziel ist überall dasselbe: historische Substanz bewahren.
Das Gutachten erstellt ein zertifizierter Sachverständiger - kein Architekt, kein Baugutachter, sondern jemand mit spezifischer Ausbildung im Denkmalschutz. Er dokumentiert: Welche Fassaden sind original? Welche Fenster, Türen, Treppen, Decken, Bodenbeläge sind historisch wertvoll? Welche Sanierungsmaßnahmen sind zulässig? Die Antwort darauf bestimmt, ob Sie später die Abschreibung bekommen.
Wie funktioniert die Denkmal-AfA?
Die Denkmal-AfA ist die wichtigste finanzielle Förderung für Eigentümer von Baudenkmälern. Sie erlaubt es Ihnen, bis zu 90 % der Sanierungskosten über zwölf Jahre steuerlich abzuschreiben. Das ist kein Zuschuss, sondern eine Abschreibung - wie bei einem neuen Auto oder einer Maschine. Sie reduzieren damit Ihr zu versteuerndes Einkommen.Beispiel: Sie investieren 300.000 Euro in die Sanierung Ihres denkmalgeschützten Hauses. Sie können 90 % davon, also 270.000 Euro, über 12 Jahre abschreiben. Das sind 22.500 Euro pro Jahr. Bei einem Steuersatz von 42 % sparen Sie 9.450 Euro pro Jahr an Einkommensteuer. Über zwölf Jahre: über 113.000 Euro. Das ist mehr als die Hälfte der Sanierungskosten.
Die Abschreibungsrate variiert je nach Bundesland. In Bayern sind es 9,5 % pro Jahr, in anderen Bundesländern oft 8,8 %. Wichtig: Die Abschreibung beginnt erst, wenn die Sanierung abgeschlossen ist - nicht, wenn Sie den Vertrag unterschreiben. Und sie läuft genau zwölf Jahre. Danach ist Schluss. Keine Verlängerung.
Wie bekommen Sie den Denkmalstatus?
Der erste Schritt: Prüfen, ob Ihr Gebäude schon in der Denkmalliste steht. Das geht bei Ihrer Unteren Denkmalschutzbehörde - meist im Rathaus oder Landratsamt. Suchen Sie online nach „Denkmalliste [Ihre Stadt]“. Wenn es dort steht, haben Sie Glück. Dann brauchen Sie nur noch eine Bescheinigung der Behörde, dass Ihr Gebäude als Baudenkmal anerkannt ist.Wenn es nicht drinsteht, müssen Sie einen Antrag auf Eintragung stellen. Dafür brauchen Sie das Denkmalgutachten. Es muss nachweisen, dass das Gebäude mindestens eine der vier Kriterien erfüllt: historische, künstlerische, städtebauliche oder technische Bedeutung. Ein Beispiel: Ein Wohnhaus aus den 1920er Jahren mit originalen Stuckdecken, Holztreppen und Fenstern aus der Gründerzeit - das erfüllt künstlerische und städtebauliche Kriterien. Ein modernisierter Betonklotz aus den 1970ern, der nur noch eine Fassade aus den 1900ern hat - das ist fraglich.
Die Behörde prüft dann das Gutachten. Wenn sie zustimmt, wird Ihr Gebäude in die Liste aufgenommen. Das dauert oft 4 bis 8 Monate. In Nordrhein-Westfalen gibt es seit Juli 2024 eine Obergrenze: Genehmigungsverfahren dürfen nicht länger als sechs Monate dauern. Das ist neu. In anderen Bundesländern ist es immer noch eine Geduldsprobe.
Kosten: Was kostet ein Denkmalgutachten?
Ein Denkmalgutachten kostet zwischen 800 und 2.500 Euro - je nach Größe, Komplexität und Region. Ein kleines Einfamilienhaus mit wenig Details kostet weniger. Ein ehemaliges Fabrikgebäude mit 2000 Quadratmetern, originalen Maschinen, Dachstuhl und Fassadendekorationen kostet mehr. Die meisten Gutachter rechnen mit 1,5 % bis 3 % der Sanierungssumme - aber das ist nur ein grober Richtwert.Wichtig: Die Kosten für das Gutachten selbst sind nicht absetzbar. Nur die Sanierungskosten, die später entstehen, können abgeschrieben werden. Aber das Gutachten ist die Voraussetzung. Ohne es gibt es keine Abschreibung - und damit auch keine Rendite. Es ist ein Investitions- und kein Ausgabenposten.
Denkmal-AfA vs. KfW-Förderung: Was ist besser?
Viele Eigentümer vergleichen die Denkmal-AfA mit der KfW-Förderung für energetische Sanierungen. Beide sind attraktiv - aber für ganz andere Fälle.Die KfW gibt Zuschüsse bis zu 120.000 Euro pro Objekt - aber nur für Maßnahmen, die den Energieverbrauch senken. Dämmung, neue Fenster, Wärmepumpe. Bei einem Denkmal ist das oft unmöglich. Sie dürfen keine Außenwanddämmung anbringen, wenn die Fassade original ist. Sie dürfen keine Kunststofffenster einbauen, wenn die originalen Holzfenster erhalten werden sollen. KfW-Förderung? Nicht möglich.
Die Denkmal-AfA dagegen ist unabhängig von Energiestandards. Sie zahlt für die Wiederherstellung der historischen Substanz - für das Einsetzen von originalen Ziegeln, das Nachbauen von Stuckelementen, das Sanieren von Holzbalkendecken. Sie zahlt für das, was KfW nicht zahlt. Und sie zahlt mehr: Bis zu 400.000 Euro Sanierungskosten können abgeschrieben werden - das ist fast dreimal so viel wie die KfW-Zuschüsse.
Der Nachteil: Sie müssen das Gebäude 12 Jahre halten. KfW verlangt nur 10 Jahre. Und die Genehmigungszeit ist viel länger. Aber wenn Sie ein historisches Gebäude in einer guten Lage haben - und Sie planen, es langfristig zu halten - ist die Denkmal-AfA die klügere Wahl.
Was kann schiefgehen? Häufige Fehler und Fallstricke
Viele Eigentümer verlieren die Förderung, weil sie etwas falsch machen. Hier die häufigsten Fehler:- Falsche Fenster: Sie tauschen alte Holzfenster gegen moderne Kunststofffenster mit Holzoptik. Die Behörde lehnt das ab - auch wenn sie „ähnlich“ aussehen. Originalgetreu bedeutet: Material, Form, Farbe, Verglasung. Ein Ersatzfenster muss aus Eiche sein, mit 12 mm Glas, mit originalen Beschlägen. Keine Ausnahmen.
- Keine Dokumentation: Sie machen Fotos, aber keine Quittungen. Oder Sie zahlen bar. Die Finanzbehörde verlangt: Rechnungen, Bauzeichnungen, Fotos vorher/nachher, Gutachten, Genehmigungsbescheide. Alles muss nachweisbar sein. Ein fehlender Rechnungsschein kann die gesamte Abschreibung gefährden.
- Zu spät mit dem Antrag: Sie beginnen die Sanierung, bevor die Genehmigung da ist. Dann wird alles zurückgewiesen. Die Abschreibung beginnt erst nach Genehmigung und nach Abschluss der Arbeiten.
- Überbewertung: Viele Eigentümer glauben, ein Denkmal sei automatisch 25 % wertvoller. Falsch. Studien zeigen: 42 % der Denkmalimmobilien werden überbewertet, weil Eigentümer die steuerlichen Vorteile als Kaufpreisbonus sehen. Der tatsächliche Verkehrswert steigt nur in attraktiven Lagen - und langfristig. In ländlichen Gegenden kann der Schutz sogar den Verkauf erschweren.
Ein Nutzer auf Immobilienscout24 berichtet: „Nach 14 Monaten Genehmigungsverzögerung waren die Fristen für die AfA fast abgelaufen. Ich hatte die Sanierung schon begonnen - und musste alles stoppen.“ Solche Fälle sind keine Einzelfälle.
Wer hilft Ihnen dabei?
Sie brauchen ein Team:- Ein zertifizierter Denkmalgutachter - nicht jeder Architekt ist dafür geeignet. Suchen Sie nach Mitgliedern des Deutschen Nationalkomitees für Denkmalschutz oder der Deutschen Gesellschaft für Denkmalpflege.
- Ein Steuerberater mit Denkmalschutz-Erfahrung - viele kennen nur die Standardregeln. Sie brauchen jemanden, der weiß, wie man die Abschreibung richtig ansetzt, welche Unterlagen die Finanzbehörde verlangt und wie man auf Anfragen reagiert.
- Spezialisierte Handwerker - Holzfenster, Stuck, alte Ziegel, Kupferdächer: Das ist kein Standardhandwerk. Die Preise liegen bis zu 50 % höher als bei normalen Sanierungen. Aber es gibt keine Alternative. Wer das nicht kann, macht es falsch.
Die Denkmalpflegeverbände bieten oft kostenlose Beratungsgespräche an. Nutzen Sie sie. Die Behörden sind nicht böse - sie sind überlastet. Wenn Sie gut vorbereitet kommen, mit allen Unterlagen, mit klaren Plänen, mit einem gut geschriebenen Gutachten - dann ist die Genehmigung schneller und weniger stressig.
Was ändert sich ab 2026?
Die Bundesregierung plant ab 2026 eine neue Förderung: Die Kombination aus Denkmal-AfA und KfW-Mitteln. Das bedeutet: Sie können nicht nur die historische Substanz sanieren - sondern auch energieeffiziente Maßnahmen, die mit dem Denkmalschutz vereinbar sind. Zum Beispiel: Innendämmung mit speziellen, luftdurchlässigen Materialien. Oder eine Wärmepumpe mit leiser Außeneinheit, die nicht sichtbar ist.Dazu kommt ein bundesweites Digitalisierungsprogramm für alle Denkmallisten. Bis 2026 sollen alle 16 Bundesländer ihre Listen online verfügbar machen. Das macht die Recherche einfacher - aber auch transparenter. Wer sein Gebäude als Denkmal anmeldet, wird nicht mehr nur von der Behörde, sondern auch von Investoren und Käufern gefunden.
Ein weiterer Trend: Die Inflation hat die Sanierungskosten 2024 um 8,7 % steigen lassen. Die Abschreibungsbeträge wurden aber nicht angepasst. Das schmälert die Rendite - besonders bei kleineren Objekten. Wer nur 100.000 Euro investiert, bekommt weniger Vorteil als vor zehn Jahren. Aber bei größeren Projekten über 300.000 Euro bleibt die Denkmal-AfA die lukrativste Option.
Loht es sich für Sie?
Fragen Sie sich:- Steht mein Gebäude in einer attraktiven Innenstadtlage? (Berlin, München, Hamburg, Köln, Regensburg - ja.)
- Habe ich mindestens 200.000 Euro Sanierungskosten geplant? (Unter 150.000 Euro lohnt es oft nicht.)
- Bin ich bereit, 12 Jahre zu halten? (Kein kurzfristiger Verkauf.)
- Kann ich Originalmaterialien bezahlen? (Stuck, Holzfenster, Ziegel - kein Ersatz.)
- Habe ich Geduld für 6-9 Monate Genehmigungszeit?
Wenn Sie mit „Ja“ auf mindestens vier Fragen antworten: Dann lohnt sich das Denkmalgutachten. Es ist kein schnelles Geld. Es ist eine langfristige Investition - in Ihr Gebäude, in die Kultur und in Ihre Steuerlast. Wer es richtig macht, spart Hunderttausende. Wer es falsch macht, verliert alles - und bleibt mit einem teuren, unverkaufbaren Haus sitzen.
Ein Denkmalgutachten ist kein Papier. Es ist ein Schlüssel - und der richtige Schlüssel öffnet eine Tür, die viele nicht einmal kennen.
Was passiert, wenn ich das Denkmalgutachten nicht vor der Sanierung einhole?
Wenn Sie mit der Sanierung beginnen, bevor das Denkmalgutachten vorliegt und die Behörde den Schutzstatus nicht bestätigt hat, können Sie die Denkmal-AfA nicht beantragen. Selbst wenn das Gebäude später als Denkmal anerkannt wird, gilt die Abschreibung nur für Kosten, die nach der Genehmigung entstanden sind. Alle Arbeiten vorher zählen nicht. Das bedeutet: Sie haben Geld ausgegeben - und verlieren die Förderung.
Kann ich die Denkmal-AfA auch auf eine Wohnung in einem Denkmalhaus anwenden?
Ja, aber nur, wenn Sie das gesamte Gebäude als Baudenkmal anerkannt haben und Sie Eigentümer der gesamten Immobilie sind. Wenn Sie nur eine Wohnung besitzen, aber das Haus gemeinsam mit anderen Eigentümern besitzen, können Sie die AfA nur auf Ihren Anteil an den Sanierungskosten anwenden. Wichtig: Die Sanierung muss das gesamte Gebäude betreffen - nicht nur Ihre Wohnung. Die Behörde prüft das Objekt als Ganzes.
Wie lange ist ein Denkmalgutachten gültig?
Das Gutachten selbst hat keine Frist - es dokumentiert den Zustand zum Zeitpunkt der Erstellung. Aber die denkmalschutzrechtliche Genehmigung für Sanierungsmaßnahmen ist in den meisten Bundesländern vier Jahre gültig. Wenn Sie nicht innerhalb dieser Zeit mit der Sanierung beginnen, müssen Sie einen neuen Antrag stellen. Das bedeutet: Ein neues Gutachten ist nicht nötig, aber die Behörde kann neue Anforderungen stellen, besonders wenn sich die Denkmalschutzrichtlinien geändert haben.
Kann ich die Denkmal-AfA auch nutzen, wenn ich das Gebäude vermiete?
Ja, das ist sogar die häufigste Nutzung. Die Denkmal-AfA gilt für gewerbliche und private Vermieter gleichermaßen. Sie können die Abschreibung auf Ihre Mieteinnahmen anwenden, um Ihre Steuerlast zu senken. Viele Investoren kaufen Denkmalimmobilien genau deshalb - als langfristige, steuerlich attraktive Anlage. Wichtig: Sie müssen das Gebäude mindestens zwölf Jahre vermieten, sonst muss die Abschreibung nachträglich versteuert werden.
Warum sind die Kosten für Handwerker bei Denkmalimmobilien so hoch?
Weil es nur wenige Handwerker gibt, die mit originalen Materialien und Methoden arbeiten können. Ein Ziegel, der aus dem 19. Jahrhundert stammt, wird heute nicht mehr massenhaft produziert. Ein Stuckateur, der historische Verzierungen nachbauen kann, braucht jahrelange Ausbildung. Diese Fachleute sind rar - und die Nachfrage hoch. Deshalb kosten ihre Leistungen bis zu 50 % mehr als Standardhandwerk. Es ist kein Betrug - es ist Spezialwissen.
Stephan Reinhard
Januar 30, 2026 AT 06:16Das ganze Gelaber über 9,5 % Abschreibung ist doch nur Marketingkram. Wer glaubt, dass die Finanzbehörde das so einfach durchwinkt, der hat noch nie einen Steuerprüfer gesehen. Ich hab’ das 2020 versucht – nach 11 Monaten und drei Gutachterwechseln kam die Antwort: „Kein denkmalgeschützter Zustand nachweisbar“. Die Kosten für das Gutachten? 2.300 Euro. Verschwunden. Und die Sanierung? Hab’ ich trotzdem gemacht. Jetzt sitz’ ich mit einem teuren Haus da, das keiner will, weil es zu viel Aufwand ist.
Niamh Trihy
Januar 31, 2026 AT 02:43While the technical details presented here are comprehensive, I must express concern regarding the lack of reference to the European Charter for the Protection of Architectural Heritage, particularly Article 7 on financial incentives. The fiscal advantages outlined, while substantial, appear to be framed entirely within a national context, potentially overlooking cross-border compliance obligations under Directive 2014/24/EU. Furthermore, the assertion that historic preservation is independent of energy efficiency standards may be legally precarious in light of the EU Green Deal’s binding renovation targets.
cornelius murimi
Februar 1, 2026 AT 01:529,5 % Abschreibung? Ach ja, klar. Und der Staat gibt dir die Steuern zurück, weil er dich liebt? Lass mich raten – du glaubst auch, die KfW-Förderung ist freiwillig. Nein, Bruder. Das ist ein Trick. Die Behörden lassen dich erstmal 8 Monate warten, dann sagen sie: „Oh, die Fenster sind nicht original, sondern nur originalgetreu – das reicht nicht.“ Und plötzlich ist dein Haus ein Denkmal, aber deine Sanierung ein Verbrechen. Die Handwerker, die das machen, sind alle mit der Stadt im Bunde. Die kriegen Provision. Und du? Du zahlst 50 % mehr und bekommst am Ende eine Rechnung, die du nicht abschreiben kannst. Das ist kein Denkmalschutz. Das ist ein staatlich organisierter Betrug.
Stefan Rothaug
Februar 2, 2026 AT 17:25Es ist erstaunlich, wie tiefgreifend diese Thematik ist – und wie wenig sie in der öffentlichen Debatte wahrgenommen wird. Das Denkmalgutachten ist nicht bloß ein formales Papier, es ist ein Akt der kulturellen Erinnerung, ein Bekenntnis dazu, dass Geschichte nicht einfach abgerissen werden darf, nur weil sie unbequem ist. Wer hier nur die steuerliche Rendite sieht, verkennt den eigentlichen Wert. Es geht nicht um 113.000 Euro, sondern um die Bewahrung von Handwerk, von Formen, von einer Ästhetik, die nicht mehr hergestellt werden kann. Und ja, es ist mühsam. Es ist teuer. Es dauert. Aber was ist schon wertvoller als die Spuren der Vergangenheit, die wir für die Zukunft bewahren? Ich habe vor fünf Jahren ein ehemaliges Postamt saniert. Die Fenster wurden von einem 78-jährigen Schreiner aus der Nachbarschaft nachgebaut. Er hat sie mit Holzleim und Pferdehaaren versiegelt – genau wie 1897. Das war kein Projekt. Das war eine Ehrensache.
Heidi Floyd
Februar 3, 2026 AT 19:58Ich hab’ letztes Jahr ein altes Haus in Leipzig gekauft – total runtergekommen, aber mit originalen Türen und Treppen. Hab’ das Gutachten gemacht, war ne Woche später drin. Die Sanierung läuft jetzt, und ja, die Handwerker sind teuer, aber die sind auch geil! 😊 Die alte Stuckdecke hab’ ich wiederhergestellt – und jetzt kommt immer jemand vorbei und sagt: „Wow, das ist ja wie früher!“ Ich hab’ keine Ahnung von Steuern, aber ich weiß: Das ist mehr als Geld. Das ist Heimat. Und wenn du dich dafür einsetzt, dann lohnt sich das. Echt.
conor mckernan
Februar 3, 2026 AT 21:47Hey, wenn du denkst, das ist kompliziert – du bist nicht allein. Ich hab’ vor zwei Jahren ein altes Schulhaus in Irland gerettet. Die Regeln waren total anders, aber der Geist war der gleiche. Mach dir keine Sorgen, wenn’s langsam läuft. Die Behörden sind überlastet, nicht böse. Hol dir Hilfe. Sprich mit Leuten, die es schon gemacht haben. Und vergiss nicht: Es geht nicht darum, perfekt zu sein. Es geht darum, zu versuchen. Jeder Schritt zählt. Du machst das gut.
Erik E. Schürmann
Februar 3, 2026 AT 22:09Die Bundesregierung plant ab 2026 eine Kombination aus Denkmal-AfA und KfW-Mitteln? Falsch. Das ist eine Falle. Die EU hat bereits 2023 einen Geheimbeschluss gefasst, der vorsieht, dass alle historischen Gebäude bis 2030 mit Wärmepumpen ausgestattet werden müssen – unabhängig vom Denkmalschutz. Die angebliche „vereinbare“ Innendämmung ist ein Trick, um den Denkmalschutz abzuschaffen. Die Digitalisierung der Listen? Die dient dazu, Immobilieninvestoren die Objekte zu verkaufen – nicht sie zu schützen. Wer das nicht sieht, ist blind. Und die 9,5 %? Die werden ab 2025 auf 4,2 % reduziert. Die Finanzämter haben die Daten schon. Sie warten nur auf den richtigen Moment.
Stephan Viaene
Februar 3, 2026 AT 23:55Interessant. Aber wie sieht’s mit den Kosten für die Handwerker aus? Ich hab’ mal ein altes Haus in Brüssel saniert – die Ziegel waren 80 Euro das Stück. Und die Stuckarbeiten? 1200 Euro pro Quadratmeter. Hat sich gelohnt? Ja. Aber nur, weil ich’s liebte. Nicht wegen der Steuern.