Brandschutzkonzept im Bauantrag: Was Sie für Wohngebäude wissen müssen

Wenn Sie ein Wohnhaus bauen, umbauen oder sanieren, dann ist ein Brandschutzkonzept oft der entscheidende Punkt, der Ihre Baugenehmigung verzögert - oder ganz verhindert. Viele Bauherren denken, ein einfacher Brandschutznachweis reicht aus. Doch das ist ein häufiger Fehler, der Monate an Verzögerung kostet. In Deutschland gibt es keine einheitliche Regelung: Jedes Bundesland hat seine eigene Landesbauordnung, und die Anforderungen an Brandschutzkonzepte für Wohngebäude unterscheiden sich erheblich. Was genau brauchen Sie? Wann ist ein einfacher Nachweis genug? Und wann brauchen Sie ein komplettes Konzept mit Gutachten, Plänen und Fachgutachten?

Brandschutznachweis oder Brandschutzkonzept - was ist der Unterschied?

Viele Bauherren verwechseln die beiden Begriffe. Ein Brandschutznachweis ist ein standardisierter, kurzer Nachweis, der zeigt, dass Ihre Planung den Vorgaben der Bauordnung entspricht. Er funktioniert wie ein Checkliste: Soll (Vorschrift) vs. Ist (Ihre Planung). Für einfache Wohngebäude bis zu 7 Metern Höhe - also meist Einfamilienhäuser oder kleine Mehrfamilienhäuser mit bis zu 4 Wohneinheiten - reicht das völlig aus. Die Bauaufsicht prüft schnell, ob alle Baustoffe die richtige Feuerwiderstandsklasse haben, ob Türen und Decken den Anforderungen entsprechen, und ob die Abstände zwischen Gebäuden stimmen.

Ein Brandschutzkonzept dagegen ist eine umfassende Dokumentation. Es wird benötigt, wenn Ihre Bauweise nicht standardisiert ist. Das gilt zum Beispiel, wenn:

• Ihr Gebäude über 7 Meter hoch ist (Gebäudeklasse 5 oder höher)
• Sie eine Dachgeschossausbau mit Holzkonstruktion planen
• Die Außenwände aus Holz oder einem nicht standardisierten Dämmstoff bestehen
• Es sich um einen Umbau handelt, bei dem die ursprüngliche Konstruktion verändert wurde
• Die Gebäudeform ungewöhnlich ist - etwa ein L-förmiges Haus mit engen Abständen zu Nachbarn

Das Konzept enthält nicht nur die technischen Angaben, sondern auch Begründungen, warum Ihre Lösung ebenso sicher ist wie die vorgeschriebene. Es kann Stellungnahmen von Brandschutzgutachtern, Berechnungen zur Rauchausbreitung oder sogar Simulationen enthalten. Es ist kein Formular - es ist eine Argumentation.

Wann genau brauchen Sie ein Brandschutzkonzept für Wohngebäude?

Die Regel ist einfach: Wenn die Bauordnung nicht mehr greift, brauchen Sie ein Konzept. In den meisten Bundesländern ist das ab einer Gebäudehöhe von 7 Metern der Fall - also ab etwa drei Vollgeschossen. Doch das ist nur die Grundlage. In Berlin gilt: Ab 25 Metern Höhe (ca. 8-9 Geschosse) wird es besonders streng. Aber auch bei 10 Metern kann ein Konzept nötig sein, wenn Sie Holz als tragendes Material verwenden.

Ein konkreter Fall aus München: Ein Bauherr baute ein sechsgeschossiges Mehrfamilienhaus mit 6 Wohneinheiten. Die Höhe betrug 26 Meter. Er reichte nur einen Brandschutznachweis ein - weil er dachte, das reiche. Die Bauaufsicht lehnte den Antrag ab. Die Folge: 90 Tage Verzögerung, zusätzliche Kosten von über 3.000 Euro für ein Nachtragsgutachten. Der Fehler: Bei dieser Höhe ist ein vollständiges Brandschutzkonzept Pflicht - nicht optional.

In Baden-Württemberg und Bayern gilt: Selbst bei Gebäuden bis 7 Metern Höhe kann ein Konzept nötig sein, wenn Dämmstoffe mit erhöhter Brandlast verwendet werden - etwa Polyurethan-Dämmplatten, die in der Vergangenheit oft als „nicht brennbar“ deklariert wurden, aber bei hohen Temperaturen stark rauchen. Die Bauaufsicht verlangt dann eine detaillierte Analyse, wie sich der Rauch in den Treppenhäusern ausbreiten würde.

Was muss im Brandschutzkonzept stehen?

Ein gültiges Brandschutzkonzept für Wohngebäude enthält mindestens diese Elemente:

• Brandverhalten der Baustoffe: Welche Feuerwiderstandsklassen haben Wände, Decken, Türen? Die Angabe muss sich auf die aktuelle Bauregelliste A beziehen.
• Brand- und Rauchabschnitte: Wo werden die Gebäude in Abschnitte unterteilt, um die Ausbreitung von Feuer und Rauch zu stoppen? Das gilt besonders für Treppenhäuser und Flure.
• Feuerschutzabschlüsse: Welche Türen sind feuerhemmend (F30, F60)? Wo befinden sie sich? Welche sind automatisch schließend?
• Rauchschutztüren: In Mehrfamilienhäusern müssen Treppenhäuser rauchdicht sein - das ist oft der entscheidende Punkt bei der Prüfung.
• Abstände zu Nachbargebäuden: Wie weit ist Ihr Haus vom Nachbarn entfernt? Ist das ausreichend für die Brandlast Ihres Gebäudes?
• Ersatzmaßnahmen: Wenn Sie z. B. keine Feuerwiderstandsklasse F90 erreichen können, müssen Sie erklären, wie Sie das Ziel trotzdem erreichen - etwa durch zusätzliche Sprinkleranlagen oder Rauchabzugsanlagen.
• Stellungnahmen von Gutachtern: Bei komplexen Fällen muss ein zertifizierter Brandschutzgutachter die Pläne prüfen und unterschreiben.

Ein gutes Konzept ist nicht lang - es ist präzise. Es antwortet auf jede Frage, die die Bauaufsicht haben könnte. Die meisten Ablehnungen passieren, weil Dokumente unvollständig sind - nicht weil die Planung schlecht ist.

Wer darf ein Brandschutzkonzept erstellen?

Für einfache Wohngebäude bis 7 Meter Höhe kann ein Architekt den Brandschutznachweis erstellen - das ist Standard. Aber ab Gebäudeklasse 5 (über 7 Meter) oder bei komplexen Konstruktionen brauchen Sie einen zertifizierten Brandschutzgutachter. Das ist kein Architekt, sondern ein Fachmann mit spezieller Ausbildung und Prüfung nach DIN EN 13381 oder der Musterprüfsatzung des DIBt.

In Berlin, Bayern und Baden-Württemberg ist das Pflicht. In einigen Bundesländern ist es nicht explizit vorgeschrieben - aber die Bauaufsicht verlangt es trotzdem, wenn die Planung komplex ist. Wer das Konzept selbst schreibt, ohne diese Zertifizierung, riskiert eine Ablehnung - und damit Verzögerungen, die teurer sind als das Gutachten.

Ein Gutachter kostet zwischen 1.500 und 5.000 Euro - je nach Gebäudegröße und Komplexität. Ein einfacher Brandschutznachweis liegt bei 400 bis 800 Euro. Der Unterschied ist groß - aber die Kosten eines Fehlers sind größer. Eine Genehmigungsverzögerung von 60 Tagen kostet bei einem Mietobjekt oft mehr als 5.000 Euro an ausbleibenden Mieteinnahmen.

Was passiert, wenn Sie das Konzept falsch einreichen?

Die Bauaufsicht prüft nicht nur die technischen Angaben - sie prüft auch die Vollständigkeit. Ein unvollständiges Konzept wird nicht zurückgewiesen, sondern „nicht genehmigungsfähig“ erklärt. Das bedeutet: Sie müssen alles neu einreichen - mit neuen Unterlagen, neuen Plänen, neuen Gutachten. Die Wartezeit beträgt dann erneut 4-8 Wochen.

Häufige Fehler:

• Verwendung veralteter Feuerwiderstandsklassen (z. B. „F 30“ statt „F 30-A“)
• Keine Angabe der Rauchschutztüren in Treppenhäusern
• Unterschätzung der Abstände zu Nachbargebäuden - besonders bei Holzbauweise
• Keine Stellungnahme eines Gutachters, obwohl nötig
• Ignorieren regionaler Vorschriften - z. B. Berlin verlangt zusätzliche Anforderungen für Außenwandbekleidungen

Ein Bauherr aus Regensburg baute ein Einfamilienhaus mit Holzrahmenkonstruktion und Dämmung aus Mineralwolle. Er dachte, das sei Standard. Die Bauaufsicht lehnte ab, weil die Holzkonstruktion nicht ausreichend mit Brandschutzplatten abgedeckt war - obwohl die Dämmung nicht brennbar war. Der Fehler: Holz ist brennbar - und das Konzept musste zeigen, wie die Konstruktion das Feuer trotzdem aufhält. Ein einfacher Nachweis reichte nicht.

Was gilt für Bestandsbauten und Sanierungen?

Wenn Sie ein bestehendes Wohnhaus sanieren, gelten andere Regeln. Sie müssen kein neues Brandschutzkonzept erstellen - es sei denn, die Sanierung ist so umfassend, dass das Gebäude praktisch neu entsteht. Das gilt bei:

• Erhöhung der Gebäudehöhe
• Änderung der Nutzung (z. B. aus Einzelfamilienhaus wird Mehrfamilienhaus)
• Einbau neuer Treppenhäuser oder Aufzüge
• Ersetzen von Außenwänden mit nichtbrennbaren Materialien

In Thüringen und Baden-Württemberg gilt: Nur wenn eine konkrete Gefahr für Leben oder Gesundheit besteht, darf die Bauaufsicht neue Brandschutzanforderungen stellen. Das bedeutet: Sie müssen nicht alles auf den neuesten Stand bringen - nur wenn es gefährlich wird. Aber: Wenn Sie die Fassade komplett erneuern, und dabei die Dämmung wechseln, dann ist das oft eine Neubewertung wert. Die Bauaufsicht kann verlangen, dass die neue Dämmung nicht nur wärmedämmend, sondern auch feuerhemmend ist.

Die Zukunft: Digitalisierung und Harmonisierung

In den letzten Jahren wurden die Landesbauordnungen deutlich verschärft - besonders bei Holzbau und Dämmstoffen. Die Musterbauordnung (MBO) dient als Grundlage, aber jedes Land passt sie an. In Berlin wird aktuell diskutiert, ob die Regelung „nichtbrennbare Außenwände reichen“ für Hochhäuser noch ausreicht. In Bayern wird die Nutzung von Holz im Mehrgeschossbau strenger kontrolliert.

Der Trend geht klar in Richtung Digitalisierung. Im Jahr 2025 werden immer mehr Bauämter digitale Bauanträge verlangen - mit eingebetteten Brandschutzplänen im PDF-Format, die mit BIM-Software erstellt wurden. Ein Papierplan reicht nicht mehr. Die Bauaufsicht prüft nicht nur den Inhalt - sie prüft auch die Struktur der Datei.

Langfristig wird es eine stärkere Harmonisierung geben. Aber bis dahin: Prüfen Sie immer die Vorschriften Ihres Bundeslandes - und fragen Sie frühzeitig bei der Bauaufsicht nach, was genau benötigt wird. Ein Anruf vor der Planung spart Zeit, Geld und Nerven.

Checkliste: So vermeiden Sie Fehler beim Brandschutzkonzept

• Bestimmen Sie die Gebäudeklasse Ihres Wohngebäudes (Höhe, Nutzung, Anzahl der Geschosse)
• Prüfen Sie die Landesbauordnung Ihres Bundeslandes - nicht die von Nachbarland
• Wählen Sie die richtige Dokumentation: Brandschutznachweis (bis 7 m) oder Brandschutzkonzept (ab 7 m oder Sonderbau)
• Verwenden Sie nur aktuelle Feuerwiderstandsklassen (Bauregelliste A, Teil 1)
• Setzen Sie Rauchschutztüren in Treppenhäusern - das ist der häufigste Prüfpunkt
• Beauftragen Sie einen zertifizierten Brandschutzgutachter, wenn die Höhe über 7 m liegt
• Reichen Sie digitale Pläne ein - Papier ist nicht mehr ausreichend
• Halten Sie sich an die Abstände zu Nachbargebäuden - auch bei kleinen Grundstücken