Bauvorhaben im Überschwemmungsgebiet: So funktioniert die Genehmigungsfähigkeit nach deutschem Wasserrecht

Wer in einem Überschwemmungsgebiet bauen möchte, muss sich auf einen harten Kampf mit der Bürokratie einstellen. Das Bauen in diesen Zonen ist in Deutschland grundsätzlich verboten. Das steht klar im Wasserhaushaltsgesetz (WHG), genauer in § 78 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2. Diese Regelung gibt es seit 2010 und wurde mit der EU-Hochwasserrisikorichtlinie eingeführt. Das Ziel ist einfach: Menschenleben schützen und natürliche Rückhalteflächen für Hochwasser erhalten. Kein Wunder, dass nach den Katastrophen im Ahrtal 2021 die Behörden noch strenger geworden sind.

Doch es gibt Ausnahmen. Und diese Ausnahmen sind extrem eng gefasst. Wer trotzdem bauen will, muss nachweisen, dass sein Vorhaben das Hochwasserrisiko nicht erhöht - und das ist fast unmöglich. Die Untere Wasserbehörde ist die erste Anlaufstelle, aber nicht überall ist sie die gleiche. In Nordrhein-Westfalen etwa ist die Bezirksregierung Köln zuständig, in Niedersachsen die Landkreisverwaltung. Und die Anträge müssen schriftlich oder per E-Mail eingereicht werden - in zweifacher Ausfertigung. Kein Online-Formular, kein schneller Click. Das ist kein Prozess für Amateure.

Was muss ein Bauvorhaben erfüllen, um genehmigt zu werden?

Es gibt keine „einfache“ Genehmigung. Nur wenn fünf strenge Kriterien gleichzeitig erfüllt sind, besteht eine Chance. Erstens: Der Bau darf den Rückhalteraum des Gebiets nicht oder nur unwesentlich beeinträchtigen. Und „unwesentlich“ bedeutet hier: maximal 1 cm Anstieg des Wasserstandes beim Bemessungshochwasser. Zweitens: Der Abfluss darf sich nicht nachteilig verändern. Das muss mit hydrologischen Modellen nach DWA-M 111 (2019) nachgewiesen werden. Drittens: Die Bauwerke selbst müssen hochwasserangepasst sein - also ohne Schäden bei Hochwasser standhalten. Viertens: Es darf keine Gefahr für Leib und Leben entstehen. Fünftens: Nachbargrundstücke dürfen nicht unzumutbar beeinträchtigt werden.

Und das ist erst der Anfang. Denn jeder verlorene Rückhalteraum muss ausgeglichen werden. Und zwar nicht nur quantitativ, sondern auch funktional. Das bedeutet: Einfach ein anderes Stück Land abzugeben, das nicht mal in der Nähe liegt, reicht nicht. Es muss dieselbe Funktion haben - also genauso Wasser speichern, langsam abfließen lassen, Sedimente binden. Das Bundesverwaltungsgericht hat das 2020 klar entschieden. Viele Planer denken, sie hätten es geschafft, wenn sie 1000 Quadratmeter „ersetzten“. Doch die Behörden prüfen, ob es sich um einen natürlichen Auenbereich handelt oder nur um eine betonierte Fläche. Das macht den Unterschied.

Wie sieht der Praxisalltag aus?

Ein Planungsbüro aus Nordrhein-Westfalen hat 2022 alle Anträge ausgewertet: Von 100 Versuchen wurden nur 23 genehmigt. Das sind 23 Prozent Erfolgsquote. Die Hauptgründe für Ablehnung? Fehlender Ausgleich des Rückhalteraums (58 %) und zu starke Beeinflussung des Abflusses (32 %). Ein Bauherr aus dem Ruhrgebiet berichtete im Forum „Bauexperten.de“, dass sein Verfahren 18 Monate gedauert hat. Kosten: 18.500 Euro für Gutachten allein. Und das war noch ein „einfacher“ Fall.

Was kostet ein solches Verfahren? Mindestens 8.000 Euro, oft bis zu 25.000 Euro. Dafür braucht man mindestens drei Gutachten: ein hydrologisches, ein Hochwasserrisikoanalyse-Gutachten und ein Ausgleichskonzept. Die Stadt Celle listet 20 Unterlagen auf, die man einreichen muss - vom Lageplan im Maßstab 1:1000 bis zur detaillierten Berechnung des Wasserstandes. Und das alles muss vor Baubeginn vorliegen. Kein „Bauen und danach nachbessern“. Die Genehmigung ist meist unbefristet, aber sie ist kein Recht. Die Behörde kann ablehnen - und muss das auch nicht begründen. Sie hat ein Ermessen. Und das wird immer restriktiver.

Was ändert sich durch den Klimawandel?

Die Zeiten, in denen man mit historischen Hochwasserdaten arbeiten konnte, sind vorbei. Seit Januar 2023 müssen in Nordrhein-Westfalen die Bemessungshochwasser um 10 % höher angesetzt werden. Die Bezirksregierung Köln hat ihre Leitfäden im August 2023 aktualisiert - Klimaszenarien sind jetzt Pflicht. Die DWA arbeitet an einem neuen Merkblatt, das das standardisieren soll. Und die Bundesregierung plant mit der WHG-Novelle 2024, die Anforderungen nochmal zu verschärfen. Es geht nicht mehr nur um das, was war. Es geht um das, was kommen wird: Extremere Niederschläge, kürzere Rückstauzeiten, höhere Wasserstände.

Die Versicherungswirtschaft reagiert schon jetzt: Immobilien in Überschwemmungsgebieten haben durchschnittlich 220 % höhere Prämien als anderswo. Wer hier baut, zahlt nicht nur mehr für die Genehmigung, sondern auch für die Versicherung - und möglicherweise später für die Sanierung. Die EU lobt Deutschland für seine restriktive Praxis, warnt aber: „Noch nicht genug.“

Was ist mit bestehenden Gebäuden?

Die Novelle 2024 verlängert die Frist für die Nachrüstung bestehender Gebäude von 2023 auf 2030. Das ist eine Entlastung für Eigentümer. Aber es ändert nichts an der grundsätzlichen Haltung: Bauen in Überschwemmungsgebieten ist die Ausnahme - und die Ausnahme wird immer seltener. Wer ein Haus in einem solchen Gebiet besitzt, sollte sich jetzt informieren. Was ist mit der Fundamentierung? Mit der Elektroanlage? Mit dem Keller? Wer hier nicht nachrüstet, riskiert nicht nur Schäden, sondern auch die Versicherung.

Warum ist das so kompliziert?

Weil es nicht um Bauwillen geht. Es geht um Leben. Jeder Quadratmeter, der als Rückhalteraum verloren geht, erhöht das Risiko für Menschen, die weiter下游 wohnen. Ein Haus in einem Überschwemmungsgebiet mag für den Einzelnen sinnvoll erscheinen. Aber das Hochwasser kennt keine Grenzen. Es fließt weiter. Und wenn ein Gebiet nicht mehr speichern kann, dann kommt das Wasser woanders an - und mit voller Wucht.

Die Behörden haben in den letzten Jahren klare Leitfäden veröffentlicht - etwa vom Land Baden-Württemberg. Sie enthalten Musteranträge, Berechnungsformeln, Checklisten. Doch es gibt keine bundeseinheitliche Regelung. Das führt zu unterschiedlichen Praktiken. Ein Antrag, der in Sachsen genehmigt wird, wird in Bayern abgelehnt. Das ist nicht fair, aber es ist real.

Was bleibt übrig?

Die Realität ist klar: Wer heute in einem Überschwemmungsgebiet bauen will, muss bereit sein, Zeit, Geld und Geduld zu opfern. Und trotzdem ist die Erfolgsquote gering. Die Politik will mehr Sicherheit. Die Bauwirtschaft will mehr Planungssicherheit. Aber die Natur hat keine Kompromisse. Sie speichert oder sie fließt. Und wenn wir bauen, dann nur, wenn wir uns darauf einstellen, dass wir das Wasser nicht besiegen, sondern mit ihm leben.

Die Zukunft liegt nicht im Bauen in Überschwemmungsgebieten. Die Zukunft liegt im Schutz dieser Gebiete. Und in der klugen Vorsorge - wo man baut, wo man es darf. Und nicht, wo man es will.