Baugenehmigung für Sanierung: Wann ist sie am Wohnhaus wirklich nötig?

Wenn du dein Wohnhaus sanieren willst, fragst du dich wahrscheinlich: Brauche ich jetzt eine Baugenehmigung? Viele Hausbesitzer denken, dass jede Veränderung am Haus genehmigt werden muss - das ist falsch. Aber auch wer glaubt, dass er alles machen kann, was er will, läuft Gefahr, teure Strafen oder sogar den Abriss seiner eigenen Maßnahme zu bekommen. Die Wahrheit liegt irgendwo dazwischen - und sie hängt von genau drei Dingen ab: Was du veränderst, wie du es veränderst und wo du wohnst.

Was genau macht eine Baugenehmigung nötig?

Nicht jede Sanierung braucht eine Baugenehmigung. Aber wenn du etwas an der Struktur, dem Aussehen oder der Nutzung deines Hauses veränderst, wird es plötzlich kompliziert. Die Regel ist einfach: Genehmigungspflichtig ist alles, was die Statik, das Erscheinungsbild oder die Nutzung des Gebäudes verändert.

Stell dir vor, du willst eine neue Tür einbauen. Wenn du sie einfach in eine nicht-tragende Wand setzt, ist das meistens erlaubt. Aber wenn du die Tür in eine tragende Wand schneidest - also eine Wand, die das Dach oder die Decke trägt - dann brauchst du eine Genehmigung. Dasselbe gilt für Fenster. Wenn du kleine Fenster durch eine große Glasfront ersetzt, veränderst du nicht nur das Aussehen, sondern auch die Lastverteilung des Gebäudes. Das ist genehmigungspflichtig. Die Statik ist kein Spiel. Ein falsch geschnittener Träger kann das ganze Haus instabil machen. Deshalb verlangen die Bauämter immer statische Berechnungen, wenn du in tragende Wände eingreifst.

Was mit dem Äußeren passiert, ist oft genauso wichtig. In vielen Städten und Dörfern gibt es festgelegte Gestaltungsvorgaben - besonders in historischen Vierteln. Aber auch in normalen Wohngebieten gilt: Wenn du die Fassade komplett neu verkleidest, die Dachform änderst oder einen Wintergarten anbaust, brauchst du eine Genehmigung. Selbst wenn du nur die Farbe der Fassade wechselst - wenn es sich um einen denkmalgeschützten Bau handelt, ist das genehmigungspflichtig. Und selbst wenn es keiner ist: In einigen Bundesländern ist ein neuer Anstrich mit speziellen Farben oder Materialien, die das Aussehen stark verändern, ebenfalls genehmigungspflichtig.

Was du ohne Genehmigung machen darfst

Die gute Nachricht: Viele Sanierungsarbeiten sind komplett genehmigungsfrei. Du musst nichts beim Bauamt anmelden, wenn du:

• defekte Dachziegel ersetzt
• alte Fenster durch neue, gleichgroße Fenster mit gleicher Form austauschst
• den Boden in deinem Bad oder Wohnzimmer erneuerst
• die Heizung austauschst - egal ob auf eine moderne Gasheizung oder eine Wärmepumpe
• die Elektrik modernisierst - neue Steckdosen, Lampen, Sicherungen
• die Innentüren wechselst
• die Wände neu streichst oder tapezierst

Das sind alles Instandhaltungs- oder Instandsetzungsarbeiten. Sie halten das Haus in Stand - sie verändern es nicht. Hier gilt die Faustregel: Wenn du nichts an der Struktur, dem Grundriss oder der Außenwirkung veränderst, brauchst du keine Genehmigung. Das spart Zeit, Geld und Nerven. Ein Hausbesitzer aus Nordrhein-Westfalen hat im April 2025 seine Heizung gegen eine Vaillant ecoTEC pure 35 ausgetauscht - ohne Antrag. Das hat ihm drei Wochen Zeit und rund 400 Euro Gebühren gespart.

Warum die Bundesländer so unterschiedlich sind

Das ist der größte Ärger: In Deutschland gibt es keine einheitliche Bauregeln. Jedes der 16 Bundesländer hat seine eigene Bauordnung. Das bedeutet: Was in Bayern erlaubt ist, ist in Berlin verboten - und umgekehrt.

Ein Beispiel: Carports. In Bayern darfst du bis zu 50 Quadratmeter Carport ohne Genehmigung bauen. In Berlin brauchst du ab 30 Quadratmetern eine Genehmigung. In Hamburg ist es wieder anders. Das verwirrt Hausbesitzer. Eine Umfrage des Instituts für Demoskopie Allensbach aus Januar 2026 zeigt: 68 % der Hausbesitzer können nicht klar sagen, ob ihre geplante Sanierung genehmigungspflichtig ist. Besonders häufig kommen Beschwerden wegen dieser Unterschiede beim Bundesverband der Verbraucherzentralen an - 42 % aller Bau-Beschwerden im letzten Quartal 2025 betrafen genau das: unklare oder unterschiedliche Regeln zwischen den Bundesländern.

Deshalb ist es so wichtig, nicht einfach auf YouTube oder Facebook zu schauen, was andere machen. Du musst immer deine lokale Bauordnung prüfen. In Nordrhein-Westfalen gilt die Landesbauordnung NRW (BauO NW), in Bayern die Bayerische Bauordnung (BayBO), in Berlin die Berliner Bauordnung (BBO). Die Namen klingen ähnlich - aber die Regeln sind anders. Ein Antrag, der in Lüneburg akzeptiert wird, könnte in Köln abgelehnt werden - nur weil die Abstandsregeln anders sind.

Was passiert, wenn du keine Genehmigung holst?

Einige Hausbesitzer denken: „Ich mache es einfach, und wenn keiner was merkt, ist alles gut.“ Das ist ein gefährlicher Irrtum.

Wenn du ohne Genehmigung baust, kannst du mit drei Dingen rechnen:

• Ordnungswidrigkeitsverfahren: Du bekommst eine Geldstrafe - bis zu 50.000 Euro, je nach Schwere. In 2025 sind 14.320 Fälle von fehlenden Baugenehmigungen gemeldet worden - das ist ein Anstieg von 12,7 % gegenüber 2024.
• Anzeige durch Nachbarn: Ein Nachbar, der sich gestört fühlt, kann anonym beim Bauamt melden. Du bekommst dann eine Baustillstandsanordnung. Du musst sofort aufhören. Und oft: Du musst das Bauwerk wieder entfernen. Ein Hausbesitzer aus dem Ruhrgebiet hat 2025 einen Wintergarten ohne Genehmigung gebaut - und musste ihn nach sechs Monaten komplett abreißen. Die Kosten: 18.500 Euro.
• Verkaufsschwierigkeiten: Wenn du dein Haus später verkaufen willst, musst du alle baulichen Veränderungen nachweisen. Ohne Genehmigung wird dein Haus schwerer verkauft - oder du musst einen Sanierungs- und Nachweisnachtrag bezahlen, der oft teurer ist als die ursprüngliche Genehmigung.

Und: Selbst wenn dein Antrag abgelehnt wird - du musst die Gebühren trotzdem zahlen. Die Bauordnung NRW §89 Abs. 3 sagt das klar: Die Gebühren sind fällig, sobald der Antrag eingereicht ist. Ob er genehmigt wird, spielt keine Rolle.

Was du brauchst, wenn du eine Genehmigung brauchst

Wenn du feststellst, dass deine Sanierung genehmigungspflichtig ist, musst du einen Bauantrag stellen. Dafür brauchst du mindestens diese Unterlagen:

• Lageplan im Maßstab 1:500
• Grundrisspläne aller Geschosse im Maßstab 1:100
• Schnittzeichnungen der veränderten Bereiche
• Statische Berechnungen vom Ingenieur
• Brandschutznachweis
• Energiebedarfsausweis (GEG-Pflicht!)

Die Kosten für den Antrag liegen zwischen 0,5 % und 2 % der gesamten Sanierungskosten. Bei einer Sanierung von 50.000 Euro bedeutet das 250 bis 1.000 Euro Gebühren. Die Bearbeitungszeit beträgt in der Regel einen Monat - aber sie kann bis zu drei Monate dauern. Seit Januar 2026 müssen in 12 Bundesländern alle Anträge digital über das Portal „Bau GB“ eingereicht werden. Das soll die Wartezeit um 15 Werktage verkürzen.

Ein Tipp: Bevor du den Antrag stellst, hole eine vorabige schriftliche Prüfung beim Bauamt ein. Die Deutsche Rechtsberatung für Bauherren empfiehlt, das mindestens vier Wochen vor Baubeginn zu tun. So vermeidest du teure Fehler. Die Bauherrenschutzbund e.V. sagt: Die häufigsten Fehler sind die Unterschätzung der statischen Auswirkungen (63 % der Fälle), die Nichtbeachtung von Abstandsflächen (28 %) und das Vergessen der Denkmalschutzbehörde (9 %).

Die neue Digitalisierung und was sich 2026 ändert

2026 ist ein Wendepunkt. Seit dem 1. Januar müssen 12 Bundesländer alle Bauanträge digital einreichen. Das ist der erste Schritt zu einer Vereinheitlichung. Im Januar 2026 hat das Kabinett das „Bauordnungsvereinheitlichungsgesetz“ verabschiedet - die erste Lesung im Bundestag ist für den 25. Januar 2026 geplant. Das Ziel: Weniger Unterschiede zwischen den Bundesländern. Bis 2030 soll die Bearbeitungszeit um 30 % sinken und die Verwaltungskosten um 25 %. Experten wie Professor Dr. Lehmann von der Universität Stuttgart halten das für notwendig - und realistisch.

Auch die Energiegesetze verändern die Regeln. Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) wird immer strenger. Die Deutsche Umwelthilfe warnt: Bis 2030 könnten weitere 15-20 % der bisher genehmigungsfreien Sanierungen genehmigungspflichtig werden - besonders wenn du die Dämmung verbesserst, Fenster austauschst oder die Heizung umstellst. Das ist kein Fehler - es ist Klimaschutz. Aber es macht die Planung komplexer.

Und es gibt Hilfe: Seit Januar 2026 bietet der Deutsche Handwerkskammertag (DHKT) einen kostenlosen Online-Check „Baugenehmigung ja oder nein?“ an. 78 % der Nutzer finden ihn hilfreich. Außerdem gibt es seit Januar 2026 eine bundesweite Hotline: 0800-BAU-RECHT (0800-228-73248). Von 8 bis 20 Uhr kannst du mit einem Fachmann sprechen - kostenlos und unverbindlich.

Was du jetzt tun solltest

Wenn du planst, dein Haus zu sanieren, dann geh nicht einfach los. Mach das hier:

1. Notiere dir genau, was du verändern willst - Fenster, Wand, Dach, Heizung, Anbau?
2. Prüfe: Ist es nur Instandhaltung? Dann brauchst du keine Genehmigung.
3. Wenn du etwas veränderst: Gehe auf die Website deines Kommunalverwaltungsportals - suche nach „Bauordnung [dein Bundesland]“.
4. Wenn du unsicher bist: Nutze den DHKT-Online-Check oder ruf die Hotline an.
5. Wenn du eine Genehmigung brauchst: Hole die Unterlagen zusammen - und reiche den Antrag mindestens vier Wochen vor Baubeginn ein.

Ein paar Euro und ein paar Tage Zeit sparen dir später Tausende - und vielleicht dein Haus.