Auswanderung und Immobilienbesitz: Steuerliche Registrierung und die neuen Regeln ab 2025
Mär, 22 2026
Wenn du Deutschland verlässt und eine Immobilie im Land behältst, denkst du vielleicht: Kein Problem, ich verkaufe nicht, also zahle ich keine Steuern. Das war bis 2024 richtig. Aber ab 2025 ändert sich alles. Die deutsche Regierung plant, auch privat gehaltene Immobilien in die Wegzugsbesteuerung einzubeziehen. Das bedeutet: Selbst wenn du deine Wohnung oder dein Haus nicht verkaufst, kann der Staat dir eine Steuer auf den Gewinn auferlegen - nur weil du auswandern willst.
Was ist die Wegzugsbesteuerung?
Die Wegzugsbesteuerung, auch Wegzugsteuer genannt, ist keine Steuer auf Einkommen oder Verkauf. Sie greift, wenn du deine steuerliche Wohnsitzsituation von Deutschland verlässt. Dann wird angenommen, dass du alle deine Vermögenswerte zum aktuellen Marktwert verkaufst - auch wenn du das nicht tust. Der Gewinn aus diesem fiktiven Verkauf wird besteuert. Das ist besonders hart, weil du das Geld dafür nicht hast. Du musst Steuern zahlen, ohne einen Cent aus dem Verkauf zu sehen.
Diese Regelung existiert seit 1972, wurde aber immer wieder verschärft. Aktuell betrifft sie vor allem Unternehmensbeteiligungen. Wenn du mindestens 1% einer deutschen GmbH oder AG besitzt und dein Vermögen dort über 500.000 Euro liegt, greift die Steuer sofort. Ein Beispiel: Du hast Anteile an einer Firma für 200.000 Euro gekauft. Jetzt sind sie 2 Millionen Euro wert. Bei deinem Wegzug wird der Gewinn von 1,8 Millionen Euro besteuert - mit 26,375 %, also knapp 475.000 Euro. Und das musst du sofort zahlen, obwohl du die Anteile noch gar nicht verkauft hast.
Warum waren Immobilien bisher verschont?
Bis Ende 2024 war eine private Immobilie, die du selbst bewohnst oder vermietest, von der Wegzugsbesteuerung ausgenommen. Das war ein klarer Unterschied zu Aktien oder Unternehmensanteilen. Selbst wenn du eine Wohnung in Berlin hast, die in 15 Jahren von 300.000 auf 800.000 Euro angewachsen ist, musst du bei deinem Auszug keine Steuer zahlen - solange du sie nicht verkaufst.
Dieser Schutz galt nur, wenn du deine steuerliche Wohnsitz in Deutschland vollständig aufgibst. Das bedeutet: Du hast weder einen Wohnsitz noch einen gewöhnlichen Aufenthalt mehr in Deutschland. Wenn du nur ins Ausland ziehst, aber deine Wohnung weiterhin vermietest, bleibt die beschränkte Steuerpflicht bestehen. Du zahlst dann nur noch Steuern auf die Mieteinnahmen - nicht auf den Wertzuwachs.
Einige Auswanderer nutzen das bewusst. Ein Nutzer auf einem Expatriate-Forum schreibt: „Ich lebe seit drei Jahren in Portugal, vermiete meine Münchener Wohnung und zahle 25 % Steuern auf die Miete. Das ist tragbar. Die Immobilie wächst weiter - und ich zahle keine Wegzugsteuer.“
Was ändert sich ab 2025?
Ab 1. Januar 2025 wird das alles anders. Die Bundesregierung hat beschlossen, auch Immobilien in die Wegzugsbesteuerung einzubeziehen. Das ist kein Gerücht. Es steht im Referentenentwurf des Bundesfinanzministeriums vom April 2024. Wer eine Immobilie in Deutschland besitzt und auswandert, muss dann auf den Wertzuwachs Steuern zahlen - genauso wie bei Aktien.
Die Berechnung ist einfach: Du nimmst den aktuellen Verkehrswert deiner Immobilie und ziehst die Anschaffungskosten sowie verbuchte Modernisierungskosten ab. Der Rest ist der fiktive Gewinn. Der wird mit 26,375 % besteuert - also Abgeltungsteuer plus Solidaritätszuschlag. Wenn du deine Wohnung 1998 für 250.000 Euro gekauft hast und sie jetzt 900.000 Euro wert ist, ist der Gewinn 650.000 Euro. Die Steuer: rund 171.000 Euro. Und du musst sie sofort zahlen.
Das Problem: Die meisten Menschen haben nicht so viel Bargeld. Eine Immobilie ist kein liquides Vermögen. Du kannst nicht einfach 171.000 Euro aus dem Konto ziehen. Du müsstest entweder die Immobilie verkaufen - oder eine Stundung beantragen. Und die ist nicht mehr automatisch möglich. Seit 2022 muss man dafür Sicherheiten stellen - zum Beispiel eine Bankbürgschaft. Und die kostet Geld.
Was ist mit Vermietung?
Wenn du deine Immobilie vor dem Auszug vermietest, bleibt die Steuerlast auf die Mieteinnahmen beschränkt - solange du sie nicht verkaufst. Aber ab 2025 könnte das nicht mehr ausreichen. Die neue Regelung betrifft den Besitz, nicht die Nutzung. Ob du die Wohnung selbst nutzt oder vermietest, ist für die Wegzugsbesteuerung egal. Der Staat sieht dich als Eigentümer - und will seinen Anteil am Wertzuwachs.
Einige Experten warnen: Wer seine Immobilie vor der Auswanderung vermietet, um die Steuer zu umgehen, könnte später überrascht werden. Die Gesetzesänderung ist so formuliert, dass sie den Besitz unabhängig von der Nutzung erfasst. Eine Vermietung verhindert nicht die Steuer - sie verändert nur, was du nach dem Auszug zahlen musst.
Was passiert, wenn du vor dem Auszug verkaufst?
Wenn du deine Immobilie vor deinem Wegzug verkaufst, greift nicht die Wegzugsbesteuerung, sondern die Spekulationssteuer. Die ist einfacher: Du zahlst keine Steuer, wenn du die Immobilie mindestens drei Jahre lang selbst genutzt hast. Das ist ein wichtiger Unterschied zur alten Regelung.
Ein Nutzer auf Reddit beschreibt: „Ich habe meine Berliner Wohnung zwei Jahre vor der Auswanderung verkauft. Ich hatte sie zehn Jahre selbst bewohnt. Keine Steuer. Keine Probleme. Die Beratung hat 1.200 Euro gekostet - aber das war die beste Investition meiner Auswanderung.“
Wenn du deine Wohnung nicht selbst genutzt hast, aber verkaufst, zahlt du die Spekulationssteuer auf den Gewinn - also 26,375 %. Das ist genauso viel wie die Wegzugssteuer. Aber: Du hast das Geld vom Verkauf. Du kannst es einfach abführen. Keine Stundung, keine Sicherheiten, keine Komplikationen.
Warum ist das ein Problem?
Die geplante Ausweitung der Wegzugsbesteuerung auf Immobilien hat weitreichende Folgen. Erstens: Sie zwingt Menschen, ihre Immobilie vor der Auswanderung zu verkaufen - auch wenn sie das nicht wollen. Zweitens: Sie könnte den Wohnungsmarkt in Großstädten überlasten. Laut einer Prognose des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW Köln) könnte die Regelung bis zu 15.000 zusätzliche Verkäufe pro Jahr auslösen. Das ist besonders in München, Berlin oder Hamburg ein Problem, wo der Wohnraum ohnehin knapp ist.
Drittens: Es fördert steuerliche Umgehungsstrategien. Einige Experten warnen, dass vermögende Auswanderer ihre Immobilien vor dem Wegzug in eine GmbH einbringen, um sie als Unternehmensvermögen zu klassifizieren. Das ist ein Umgehungstrick - und genau das, was die Regierung mit der Reform verhindern wollte. Aber jetzt könnte sie ihn sogar anregen.
Was tun, wenn du auswandern willst?
Wenn du planst, Deutschland zu verlassen und eine Immobilie behältst, hast du nur drei echte Optionen:
- Verkaufe die Immobilie vor deinem Auszug. Wenn du sie mindestens drei Jahre selbst genutzt hast, fällt keine Steuer an. Wenn nicht, zahlt du die Spekulationssteuer - aber du hast das Geld vom Verkauf.
- Vermiete sie und bleibe steuerlich verbunden. Du behältst deine Immobilie, zahlst nur Steuern auf die Miete, und bleibst in Deutschland steuerpflichtig. Das funktioniert, wenn du regelmäßig nach Deutschland reist oder deine Hauptwohnung nicht vollständig aufgibst.
- Warte bis 2025 - und bereite dich auf eine hohe Steuerrechnung vor. Du behältst die Immobilie, ziehst aus, und zahlst auf den Wertzuwachs Steuern. Du brauchst dann eine Stundung und Sicherheiten. Das ist teuer und kompliziert.
Es gibt keine dritte Option. Kein „einfach ignorieren“. Die Finanzämter haben Zugriff auf Vermögensdaten aus ganz Europa. Sie wissen, wer wo wohnt und was besitzt.
Was du jetzt tun musst
Wenn du auswandern willst und eine Immobilie in Deutschland hast, musst du jetzt handeln. Warte nicht auf 2025. Die Regelung ist beschlossen. Sie kommt. Und sie ist rückwirkend relevant: Wer nach dem 1. Januar 2025 auswandert, unterliegt der neuen Regelung - auch wenn er seine Immobilie schon lange besitzt.
Die wichtigsten Schritte:
- Prüfe deinen Steuerstatus. Hast du noch einen Wohnsitz in Deutschland? Oder hast du ihn vollständig aufgegeben?
- Berechne den Wertzuwachs. Wie viel ist deine Immobilie heute wert? Wie viel hast du dafür gezahlt? Rechne den Gewinn aus.
- Konsultiere einen Steuerberater. Nur ein Fachmann kann dir sagen, ob du unter die neue Regelung fällst. Die Regeln sind komplex. Nur 22 % der Befragten im Jahr 2024 verstanden sie richtig.
- Halte alle Unterlagen bereit. Kaufvertrag, Modernisierungsnachweise, Gutachten - alles muss mindestens 10 Jahre aufbewahrt werden. Der Bundesfinanzhof hat das 2023 klar festgelegt.
Die Wegzugsbesteuerung ist kein Gesetz, das du ignorieren kannst. Sie ist ein Instrument, das genau dafür da ist, Menschen davon abzuhalten, ihr Vermögen ins Ausland zu verlagern - ohne Steuern zu zahlen. Ab 2025 wird es auch für Immobilien gelten. Wer sich jetzt nicht vorbereitet, riskiert eine unerwartete Steuerrechnung von Hunderttausenden Euro.
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