Auslandsimmobilien vermieten: So funktioniert die Besteuerung in Deutschland

Stellen Sie sich vor, Sie besitzen eine traumhafte Ferienwohnung an der Algarve oder ein Apartment in Thailand. Die Mieteinnahmen klingen nach finanzieller Freiheit, doch sobald die Steuererklärung ansteht, wird es kompliziert. Viele Immobilienbesitzer glauben, dass sie die Steuern einfach im Ausland zahlen und die Sache damit erledigt ist. Aber Vorsicht: Das deutsche Finanzamt lässt sich meistens nicht so leicht abspeisen. Wer seine Auslandsimmobilien Besteuerung unterschätzt, riskiert teure Nachzahlungen oder sogar Ärger wegen Steuerhinterziehung.

Das Grundproblem ist simpel: Sie wohnen in Deutschland (Ansässigkeitsstaat), aber Ihr Haus steht in einem anderen Land (Belegenheitsstaat). Beide Staaten wollen ein Stück vom Kuchen. Damit Sie nicht doppelt zahlen, gibt es sogenannte Doppelbesteuerungsabkommen (DBA). Diese Verträge legen fest, wer wie viel Steuern kassieren darf. Aber Achtung, die Regeln unterscheiden sich extrem, je nachdem, ob Ihre Immobilie in der EU, in der Schweiz oder in einem exotischen Drittstaat steht.

Die wichtigsten Steuermethoden im Überblick

Je nach Land wendet Deutschland eine andere Methode an, um die Doppelbesteuerung zu vermeiden. Es gibt im Wesentlichen zwei Wege, wie Ihre Mieteinkünfte behandelt werden.

Freistellungsmethode ist eine Regelung, bei der Deutschland die im Ausland bereits versteuerten Einkünfte von der deutschen Steuer befreit. Das bedeutet, Sie zahlen die Steuer im Land, in dem das Haus steht, und in Deutschland fällt keine weitere Steuer darauf an. Das klingt perfekt, aber es gibt einen Haken: den Progressionsvorbehalt. Hierbei werden die ausländischen Einkünfte zwar nicht direkt besteuert, sie erhöhen aber Ihren persönlichen Steuersatz für Ihr restliches Einkommen in Deutschland. Sie rutschen also eventuell in eine höhere Steuerklasse.

Anrechnungsmethode ist ein Verfahren, bei dem die im Ausland gezahlte Steuer direkt von der in Deutschland anfallenden Steuer abgezogen wird. Das ist vor allem bei Ländern wie der Schweiz, Finnland oder Spanien der Fall. Wenn die deutsche Steuer höher ist als die ausländische, müssen Sie die Differenz an das deutsche Finanzamt nachzahlen. Ist die ausländische Steuer hingegen höher, ist das Ihr Pech - Deutschland erstattet Ihnen diese Differenz nicht zurück.

EU vs. Drittstaaten: Wo liegt der Unterschied?

Die gute Nachricht zuerst: Seit 2009 ist es für Besitzer von Immobilien in den meisten EU-Ländern deutlich einfacher geworden. Für die Mehrheit der EU-Staaten gilt die Freistellungsmethode ohne Progressionsvorbehalt. Das heißt, diese Mieteinkünfte müssen Sie in Ihrer deutschen Steuererklärung oft gar nicht mehr angeben und sie beeinflussen Ihren Steuersatz nicht.

Aber Vorsicht: Spanien ist hier eine prominente Ausnahme. Trotz EU-Zugehörigkeit gilt für spanische Immobilien weiterhin der Progressionsvorbehalt. Wer also eine Ferienwohnung an der Costa del Sol vermietet, muss diese Einkünfte angeben, was zu einer höheren Steuerlast auf das deutsche Gehalt führen kann.

Bei Drittstaaten (Länder außerhalb der EU) wird es noch kniffliger. Hier müssen die Einnahmen grundsätzlich in der deutschen Steuererklärung angegeben werden. Wenn kein Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) besteht, ist die Situation besonders ungünstig: In diesem Fall wird oft nur eine pauschale Anrechnung von 25 % der ausländischen Steuern gewährt. Das führt fast immer zu einer deutlich höheren steuerlichen Belastung als bei Ländern mit einem gültigen Abkommen.

Rechenbeispiel: Wenn die Anrechnungsmethode zuschlägt

Damit das Ganze nicht zu theoretisch bleibt, schauen wir uns ein Beispiel an. Nehmen wir an, Sie vermieten eine Wohnung in der Schweiz und erzielen 40.000 Euro Jahresmiete. In der Schweiz zahlen Sie 12.000 Euro Steuern.

1. Deutsche Berechnung: Das Finanzamt berechnet für diese 40.000 Euro eine deutsche Steuer von 16.000 Euro (angenommener Steuersatz von 40 %).
2. Anrechnung: Die 12.000 Euro aus der Schweiz werden von den 16.000 Euro abgezogen.
3. Ergebnis: Sie müssen 4.000 Euro an das deutsche Finanzamt nachzahlen.

Wäre die Schweizer Steuer hingegen 18.000 Euro gewesen, müssten Sie in Deutschland nichts mehr zahlen. Die Differenz von 2.000 Euro bekommen Sie jedoch nicht erstattet. Das Finanzamt schenkt Ihnen nichts.

Die Falle mit den Verlusten und Sanierungen

Ein Thema, das viele Eigentümer übersehen, sind Verluste. Was passiert, wenn Sie in einer Immobilie in einem Drittstaat massiv investieren und dadurch Verluste machen? Gemäß § 2a EStG ist die gesetzliche Grundlage für die Beschränkung von Verlustverrechnungen bei Auslandsimmobilien vorgesehen. Verluste aus Drittstaaten können in der Regel nur mit positiven Einkünften aus demselben Land verrechnet werden. Sie können diese Verluste also nicht nutzen, um Ihre deutsche Einkommensteuer zu senken.

Auch bei Sanierungskosten gibt es Stolpersteine. Während wir in Deutschland Handwerkerrechnungen oft steuerlich absetzen können, erkennen viele ausländische Staaten dies nicht an. Das führt dazu, dass die Abzugsfähigkeit in der deutschen Steuererklärung oft eingeschränkt ist, was die effektive Steuerlast erhöht.

Meldepflichten und Dokumentation: So vermeiden Sie Stress

Die Zeiten, in denen man Auslandsimmobilien "stillschweigend" vermieten konnte, sind vorbei. Seit Januar 2025 greift die DAC6, eine EU-Richtlinie zum automatischen Informationsaustausch über steuerliche Sachverhalte . Das bedeutet, dass die Finanzämter in den EU-Ländern Informationen direkt austauschen. Das deutsche Finanzamt weiß also oft schon vor Ihrer Steuererklärung, wie viel Miete Sie in Portugal oder Kroatien eingenommen haben.

Um auf der sicheren Seite zu sein, sollten Sie folgende Dokumente lückenlos aufbewahren:

• Alle aktuellen Mietverträge in Kopie.
• Ausländische Steuerbescheide und Belege über die tatsächlich gezahlten Steuern.
• Nachweise über Instandhaltungs- und Sanierungskosten.
• Kontoauszüge über die Mietzahlungseingänge.

Wenn die Anrechnungsmethode greift, müssen die Einkünfte in der Anlage AUS der Steuererklärung eingetragen werden. Da die Komplexität hier enorm ist, verbringen Steuerberater oft mehrere Stunden mehr mit Auslandsimmobilien als mit rein inländischen Fällen. Die Beratungskosten liegen hier typischerweise zwischen 350 und 600 Euro pro Jahr.