AfA-Tabellen für gewerbliche Immobilien: Nutzungsdauern und praktische Beispiele 2025

Was ist die AfA-Tabelle für gewerbliche Immobilien?

Die AfA-Tabelle (Absetzung für Abnutzung) sagt dir, wie viel du von deinem gewerblich genutzten Gebäude jedes Jahr steuerlich absetzen darfst. Es geht nicht um den Kaufpreis, sondern um den Wert des Gebäudes - also ohne Grund und Boden. Diese Tabelle ist kein Vorschlag, sondern eine verbindliche Vorgabe des Bundesfinanzministeriums. Wer sie nicht beachtet, riskiert eine Steuerprüfung und Nachzahlungen.

Seit 2023 gilt für die meisten Neubauten eine Nutzungsdauer von 33 Jahren. Das bedeutet: Du kannst 3 % des Gebäudewerts pro Jahr absetzen. Das ist ein deutlicher Sprung gegenüber der alten Regel von 50 Jahren (2 %). Die Änderung kam mit dem Wachstumschancengesetz und soll den Bau von Gewerbeimmobilien ankurbeln. Für ältere Gebäude gibt es aber noch andere Regeln - und die sind oft komplizierter.

Wann gilt 3 %, wann 2 % Abschreibung?

Die Nutzungsdauer hängt vom Baujahr und Bauantrag ab. Hier die klare Übersicht:

• Bauantrag nach dem 31. März 1985: 33 Jahre Nutzungsdauer → 3 % lineare Abschreibung pro Jahr
• Bauantrag vor dem 1. April 1985: 50 Jahre Nutzungsdauer → 2 % lineare Abschreibung pro Jahr
• Gebäude fertiggestellt vor 1925: 40 Jahre Nutzungsdauer → 2,5 % Abschreibung pro Jahr

Diese Unterscheidung ist entscheidend. Viele Investoren denken, dass „neu“ = 3 % bedeutet. Aber es geht nicht um das Baujahr des Gebäudes, sondern um den Bauantrag. Ein Gebäude, das 2020 gebaut wurde, aber auf einen Antrag aus dem Jahr 1980 zurückgeht, fällt unter die 2 %-Regel. Das ist ein häufiger Fehler - und teuer.

Was ist mit der degressiven Abschreibung von 5 %?

Die 5 %-degressive Abschreibung ist die größte Steuereinsparung, die du als Investor bekommen kannst - aber nur unter strengen Bedingungen.

Du darfst sie nur anwenden, wenn:

• Der Baubeginn zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 liegt
• Es ein Neubau ist (keine Sanierung oder Umbau)
• Du sie für maximal 6 Jahre nutzt

Wie funktioniert das? Angenommen, dein Gebäude kostet 600.000 € (ohne Grund). Im ersten Jahr schreibst du 5 % ab: 30.000 €. Im zweiten Jahr sind es 5 % von 570.000 € (600.000 - 30.000) = 28.500 €. Im dritten Jahr: 5 % von 541.500 € = 27.075 €. So weiter, bis nach sechs Jahren die Abschreibung auf 3 % linear umgestellt wird.

Warum macht das Sinn? Weil du in den ersten Jahren viel mehr absetzen kannst - und damit weniger Steuern zahlst. Das ist besonders nützlich, wenn du Kapital brauchst, um andere Investitionen zu tätigen. Aber: Nach sechs Jahren fällt die Abschreibung stark ab. Und die Buchhaltung wird kompliziert. Viele Investoren verzichten deshalb darauf - obwohl sie berechtigt wären.

Wie berechnest du den Gebäudewert richtig?

Der größte Fehler bei der AfA-Berechnung? Der Kaufpreis wird einfach als Gebäudewert genommen. Das ist falsch. Nur der Teil, der auf das Gebäude entfällt, ist absetzbar. Der Grund und Boden ist es nicht.

Beispiel: Du kaufst ein Gewerbeobjekt für 1.000.000 €. Ein Gutachter ermittelt: 400.000 € entfallen auf das Grundstück, 600.000 € auf das Gebäude. Nur die 600.000 € sind absetzbar. Bei 3 % Abschreibung: 18.000 € pro Jahr. Bei 2 %: 12.000 € pro Jahr.

Wenn der Kaufpreis über 1 Million € liegt, musst du einen Sachverständigen hinzuziehen. Das Finanzamt verlangt eine schriftliche Bewertung. Bei älteren Gebäuden ist das besonders wichtig - weil der Anteil von Grund und Boden oft höher ist, als man denkt. Ein Gebäude aus den 1950ern mit einem alten, wertvollen Grundstück? Der Gebäudewert kann leicht unter 30 % des Kaufpreises liegen.

Was ist mit Zeitanteilen und unterjähriger Fertigstellung?

Wenn dein Gebäude erst im September fertig wird, darfst du nicht das volle Jahr Abschreibung nehmen. Du rechnest nur die Monate ab, in denen das Gebäude betriebsbereit war.

Beispiel: Du hast ein Gebäude mit 400.000 € Gebäudewert (3 % = 12.000 € pro Jahr). Es wurde am 15. September 2025 fertiggestellt. Das sind 3,5 Monate im Jahr. Du rechnest: 12.000 € ÷ 12 = 1.000 € pro Monat. 3,5 Monate × 1.000 € = 3.500 € Abschreibung im ersten Jahr.

Diese Regel gilt für alle Abschreibungsarten - linear und degressiv. Viele steuerliche Prüfungen beginnen genau hier: „Warum haben Sie 12.000 € abgesetzt, obwohl das Gebäude erst im Oktober fertig war?“

Was passiert mit Sanierungen und Modernisierungen?

Wenn du dein Gebäude sanierst, ist nicht alles sofort absetzbar. Es gibt zwei Möglichkeiten:

• Erhaltungsaufwand: Reparaturen, die den Zustand erhalten - z. B. neue Fenster, Dachdeckung, Heizungsaustausch. Diese kannst du sofort als Betriebsausgaben absetzen.
• Verbesserungsaufwand: Maßnahmen, die den Wert steigern - z. B. zusätzliche Stockwerke, Neubau einer Halle, Umbau zu Büroflächen. Diese werden dem Gebäudewert hinzugerechnet und über die restliche Nutzungsdauer abgeschrieben.

Der Unterschied ist subtil - und entscheidend. Ein neues Dach ist oft eine Erhaltung. Ein neues Dach mit Solaranlage und Isolierung, das den Energieverbrauch halbiert? Dann ist es eine Verbesserung. Das Finanzamt prüft das genau. Ein BFH-Urteil vom November 2023 hat klargestellt: Wer hier falsch bucht, zahlt Nachsteuern plus Zinsen.

Warum sind die AfA-Tabellen so umstritten?

Die neue 3 %-Regelung wird von vielen Investoren gefeiert - aber nicht von allen.

Die Deutsche Steuerberater Vereinigung sagt: „3 % sind wettbewerbsfähig in Europa.“ Prof. Schuster von der Uni München nennt sie einen „wichtigen Schritt für die Bauwirtschaft“. Die BaFin warnt aber: „Viele historische Gebäude haben eine tatsächliche Restnutzungsdauer von nur 15-20 Jahren - nicht 50.“ Ein Gebäude aus den 1930ern, das seit 20 Jahren nicht saniert wurde? Die AfA-Tabelle sagt 50 Jahre. Die Realität sagt: Es braucht eine Sanierung, die mehr kostet als der Restwert.

Und dann ist da noch der Trend: Homeoffice, Digitalisierung, Klimaziele. Moderne Logistikzentren werden schneller obsolet. Die Bundesregierung prüft deshalb, die Nutzungsdauer für moderne Logistikimmobilien von 33 auf 25 Jahre zu verkürzen - also auf 4 % Abschreibung. Das wäre eine logische Konsequenz.

Was tun, wenn du unsicher bist?

Wenn du kein Steuerexperte bist - und die meisten Investoren sind das nicht - dann nutze die offiziellen Hilfsmittel.

• Der AfA-Rechner des BMF: Seit Januar 2024 online verfügbar. Du gibst Baujahr, Kaufpreis, Grundstücksanteil und Fertigstellungsdatum ein - und er rechnet alles automatisch. Erkennt sogar, ob du die degressive Abschreibung nutzen darfst.
• Die IHK München: Hat eine Checkliste mit 7 Schritten veröffentlicht. Die erste Frage: „Hast du den Bauantrag aus dem Stadtarchiv besorgt?“
• Ein Gutachter: Bei Immobilien über 1 Mio. € Pflicht. Aber auch bei älteren Gebäuden lohnt es sich. Ein Gutachten kostet 1.500-3.000 € - und spart dir oft 10.000 € an Nachzahlungen.

Ein Investor aus Berlin berichtet: „Ich hatte zwei Jahre Streit mit dem Finanzamt, weil ich 3 % abgeschrieben hatte. Dann fand ich den Bauantrag aus 1982 im Archiv - und war sofort im Recht.“

Was kommt als Nächstes?

Die AfA-Tabellen sind nicht statisch. Sie passen sich an - und zwar schnell.

Ab 2027 könnte es eine neue Regel geben: Zertifizierte Green Buildings (z. B. mit DGNB-Platin-Zertifikat) erhalten eine kürzere Nutzungsdauer - also höhere Abschreibung. Das soll den Umstieg auf nachhaltige Gebäude beschleunigen.

Und dann ist da noch die digitale Infrastruktur: Rechenzentren, Glasfasernetze, Serverräume. Diese werden in den nächsten Jahren in die AfA-Tabelle aufgenommen - mit eigenen Nutzungsdauern. Bis 2025 soll das geschehen.

Was bedeutet das für dich? Wenn du eine Immobilie kaufst, die später zu einem Rechenzentrum umgebaut werden könnte - dann achte jetzt schon auf die baulichen Voraussetzungen. Denn die Abschreibung wird später entscheidend sein.

Was ist die wichtigste Regel?

Es geht nicht darum, die höchstmögliche Abschreibung zu machen. Es geht darum, die richtige zu machen - und sie dokumentieren.

Die meisten Prüfungen beginnen nicht mit der Abschreibungssatz. Sondern mit der Frage: „Woher haben Sie den Gebäudewert?“ Wenn du keinen Gutachter hinzugezogen hast, wenn du den Bauantrag nicht vorlegen kannst, wenn du die Zeitanteile nicht berechnet hast - dann ist es egal, ob du 2 % oder 3 % abgesetzt hast. Du bist in der Prüfung.

Die AfA-Tabelle ist kein Hindernis. Sie ist dein Werkzeug. Nutze sie richtig - und du sparst Geld, ohne Risiko.