100 qm Kernsanierung: Was kostet eine komplette Sanierung im Haus?

Schon mal mit dem Gedanken gespielt, ein Haus zu kaufen – und dann beim ersten Gespräch über Kernsanierung die Kaffeemaschine angestarrt? Plötzlich kommen Fragen über Fragen: Was kostet das Ganze? Wo lässt sich sparen, wo sollte man nicht knausern? Die Preise driften 2025 durch die Decke, Baugeld kostet mehr und Baumaterialien sind, milde gesagt, ein Risikospiel. Wer jetzt eine Kernsanierung für 100 qm anpackt, braucht einen kühlen Kopf, ein detailverliebtes Auge und exakt einen Plan. Exakt, nicht ungefähr. Sonst passiert es schnell, dass das Budget am Ende nur noch in der Theorie existiert.

Was bedeutet überhaupt Kernsanierung bei 100 qm?

Das Wort „Kernsanierung“ klingt erstmal dramatisch, ist aber nüchtern betrachtet ziemlich exakt: Man entfernt so ziemlich alles aus dem Gebäude, was nicht tragend ist. Abwasserrohre, Stromleitungen, Heizkörper, Fenster, Türen, Bodenbeläge, alte Bäder, Küchenzeilen – alles kommt raus. Die tragenden Wände bleiben, der Rest wird im Idealfall oder Notfall bis auf die Grundmauern entfernt und neu aufgebaut. Und: Wer hofft, die Kernsanierung passiert wie ein Biss in ein Croissant – schnell und schmerzlos – den muss ich enttäuschen. Das dauert. Der Aufwand steckt oft auch in Kleinigkeiten: Wellasbest-Dachplatten, Bleirohre, schlechte Stromeinbauten – plötzlich werden Dinge teuer, von denen du vorher nie gehört hast.

Du fragst dich sicher, was da alles dazugehört? Hier ein kurzer Überblick, was bei einer Kernsanierung von 100 Quadratmetern oft gemacht wird:

• Elektroinstallation komplett erneuern, Schlitze stemmen, Leitungen verlegen
• Sanitär und Abwasser komplett tauschen – Rohre, Wasserleitungen, Bäder
• Dämmung für Außenwände, Dach und Bodenplatte
• Fenster und Haustüren erneuern, ggf. Rollläden einbauen
• Wände abschlagen, neu verputzen oder Trockenbauwände setzen
• Böden neu aufbauen: Estrich, Trittschalldämmung, neue Beläge
• Heizung modernisieren oder komplett erneuern (Wärmepumpe, Gas, Pellet etc.)
• Dachsanierung – je nach Zustand
• Fassade instandsetzen oder erneuern
• Schallschutz- und Brandschutzmaßnahmen nachrüsten (oft Pflicht!)

Das alles macht aus einem alten Haus kein neues, aber du kommst ziemlich nah ran. Nach der Kernsanierung entspricht die Immobilie meist energetisch und technisch dem Niveau eines Neubaus von heute – zumindest, wenn alles richtig gemacht wurde.

Preise und echte Zahlen: Was kostet 100 qm Kernsanierung wirklich?

Ehrliche Antwort? Kein Handwerker sagt dir pauschal einen Betrag, ohne den Altbau von oben bis unten gesehen zu haben. Trotzdem gibt es Erfahrungswerte, und die werden von Jahr zu Jahr leider saftiger. Aktuell (Juli 2025) kalkulieren Experten grob 1.200 bis 2.000 Euro pro Quadratmeter – und das bezieht sich auf solide Qualität, nicht auf Luxus.

Für 100 qm summiert sich das, je nach Zustand und Ausstattung, schnell auf 120.000 bis 200.000 Euro. Wer Pech hat, landet höher – zum Beispiel, wenn Asbest gefunden wird oder tragende Teile marode sind. Und die Preise können schwanken: Die Region (Land vs. Stadt), Handwerkerdichte, Baustoffpreise – alles spielt eine Rolle. In Graz und Umgebung liegt der Preis oft im höheren Bereich, einfach weil Bauprojekte hier gefragt bleiben.

Wer den Stil von 1975 loswerden will und 2025-Standard einziehen lassen will, sollte nicht von utopisch niedrigen Pauschalangeboten träumen. Die meisten Billiganbieter kalkulieren zurückhaltend und verrechnen später jede Extrastunde im Nachtrag. Die Faustregel: Für jede Kernsanierung lieber 15% Puffer einkalkulieren – das bewahrt vor schlaflosen Nächten.

Wo entstehen die größten Kostenfallen bei der Kernsanierung?

Was auf den ersten Blick billig klingt, zeigt im Detail oft seine Tücken. Beispiel: Die Fenster sollen raus und durch moderne, 3-fach-verglaste Modelle ersetzt werden. Klingt einfach – aber dann müssen Außenlaibungen überarbeitet, die Fassade lokal erneuert oder sogar Teile des Daches angepasst werden. Kostenexplosion, wenn es blöd läuft!

Oder: Der Elektriker entdeckt im Altbau uralte Aluminiumleitungen. Diese dürfen nicht mehr genutzt werden – also reißen die Handwerker gleich den kompletten Putz ab, um neue Leitungen zu legen. Meist folgen: neue Sicherungskästen, Blitzschutz, FI-Schalter. Da kommen schnell 5.000 bis 10.000 Euro dazu, die vorher niemand auf dem Schirm hatte.

• Rückbaumaßnahmen: Die Entsorgung von Altlasten (Asbest, Teerpappe oder Bleileitungen) ist streng geregelt. Je nachdem, was im Haus steckt, kann allein die Entsorgung mit 10.000 Euro und mehr zu Buche schlagen.
• Dämmung: Seit Ende 2023 gelten neue Mindeststandards. Wer zu schwach dämmt, bekommt kein Geld von der Förderbank oder riskiert künftige Nachrüstkosten.
• Statik: Beim Ausbau bricht jemand eine Wand zu viel weg oder entdeckt marode Balken? Dann wird ein Statiker (teuer) nötig und kostet zwischen 2.000 und 5.000 Euro extra.
• Planungskosten: Architekt oder Bauleiter für die Bauüberwachung? Meist werden 5 bis 15% der Bausumme veranschlagt. Das lohnt sich – Fehler bei der Planung verzeihen Bauwerke selten.
• Baugenehmigung & Energieberatung: Nicht vergessen: Je nach Bundesland ist selbst für den Tausch von Fenstern oder das Dämmprojekt eine Baugenehmigung und ein Energiebedarfsausweis nötig.

Besonders heikel sind Mauerdurchbrüche, neue Öffnungen oder die Verlagerung von Bädern. Hier kalkulieren Handwerker gerne extra Sicherheitszuschläge – Baubestand im Altbau ist selten planbar. Mein Tipp: Lass vor Kriegsbeginn (also Baubeginn) alles checken, was sich checken lässt. Klarheit im Bestand spart später bares Geld.

Praktische Spartipps und Fördermöglichkeiten für die 100 qm Kernsanierung

Geld sparen trotz Preisexplosion? Möglich, aber du musst trickreich vorgehen. Wer viel selbst macht, kann die Personalkosten auf ein Minimum reduzieren – Vorsicht aber: Elektrik, Gas und Wasser gehören in Profihände! Bei Themen wie Malern, Böden legen, Rückbau oder Gartenarbeiten kannst du jedoch oft selbst Hand anlegen und pro Raum locker vierstellige Summen sparen.

• Angebote einholen: Drei Vergleichsangebote pro Gewerk sind Pflicht. Hier lohnt es sich, regionale Kleinbetriebe gegen größere Player antreten zu lassen. Wer wirklich will, findet auch heute noch Handwerker mit fairen Preisen – aber rechne mit Wartezeiten!
• Teilleistungen auslagern: Lass dem Installateur nur die Hauptleitungen machen – das Montieren der Armaturen, Steckdosen oder Licht kann oft (nach Rücksprache) selbst übernommen werden.
• Standardmaterialien wählen: Trendböden und Markenbäder kosten oft das Doppelte. Wer beim Material Typen von der Stange und regionale Produkte nimmt, spart bares Geld ohne Abstriche bei Haltbarkeit.
• Förderprogramme prüfen: Die BAFA in Deutschland und das Klimaschutzministerium in Österreich bieten 2025 weiterhin Förderungen für energetische Sanierungen, Heizungstausch, Dämmung oder Fenster. Die Kombi aus Darlehen und Zuschüssen kann 15.000 bis 55.000 Euro einbringen, je nach Maßnahmen und Voraussetzungen.
• Eigenleistung clever organisieren: Gute Freunde, geschickte Familienmitglieder? Plane Eigenleistungen mit einem klaren Zeitplan und realistischer Selbsteinschätzung. Wer sich überschätzt, verursacht am Ende teure Nachbesserungen.
• Bestandsaufnahme vor Planungsstart: Ein erfahrener Gutachter oder Energiefachmann deckt versteckte Mängel auf. Das Gutachten kostet ein paar hundert Euro, kann aber Zehntausende sparen, weil du böse Überraschungen vor Baubeginn kennst.

Wer Förderungen für eine Kernsanierung beantragen möchte, sollte zuerst einen Energieberater einschalten. Die Bedingungen und Programme wechseln laufend, oft gibt es regionale Sonderförderungen – zum Beispiel vom Land Steiermark. Im Idealfall plant man die Sanierung so, dass gleich mehrere Förderprogramme kombiniert werden, das spült noch bessere Zuschüsse aufs Konto.

Gutscheine, Sonderrabatte & Baustoffrecherche: Bei vielen Baustoffhändlern gibt es Treueaktionen, Sonderrabatte auf größere Mengen oder sogar Verhandlungsbasis, wenn du mehrere Gewerke auf einmal beauftragst. Gerade bei Bodenbelägen, Putz oder Dämmstoffen lassen sich durch kluge Recherche locker 10 bis 20% einsparen.

Zum Schluss noch eines: Wer einen Altbau kernsaniert, braucht Ausdauer und starke Nerven – aber am Ende wartet ein Haus, das moderner, komfortabler und nachhaltiger ist als viele Neubauten. Und das gute Gefühl, etwas richtig Wertvolles aus alter Substanz geschaffen zu haben.